2012年成都市土地市场分析报告

中原地产  2013-01-09 15:43

[摘要] 2012年房市逐步回暖，市场对限购政策以逐步适应，呈现出低开高走、曲折上行的态势。相较与11年度，供应小幅回落，成交稳步回升，供应略显吃紧。

五．成都郊县土地供需市场概况

2012年郊县区共供应国有建设用地225宗共计18131.76亩，成交205宗共计16910.38亩，流拍及因故终止成交20宗。本年度郊县区土地供需状况较去年有较大幅度的提升，供应面积同比上涨80.6%，成交面积同比上涨113.8%。郊县土地供需的大幅增加主要来源于远郊供地量的大幅上扬，其中，2012年远郊土地供应11034.73亩，同比上涨226.2%，成交土地10341.37亩，同比上涨298.8%。鉴于远郊的房地产项目去化速度低于近郊，而土地供应量今年却出现了远近郊区倒挂，后期或存过量的风险。从近郊的土地出让情况来看，双流和新都凭借“天府新区”，“北改”等规划上的利好，辅以愈发成熟的配套建设，依旧领跑各近郊区县。

图10：2012年成都市近郊土地供需情况

数据来源：中原数据库

表 8：2011-2012年郊区土地供需对比

数据来源：中原数据库

表9：2012年郊区土地拍卖楼面地价10

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表 10：2012年成都市近郊县区土地供需宗数及成交量

数据来源：中原数据库

从流拍到溢价 下半年供需井喷

由于2011年年底市场遭遇寒冬，地块流拍不断，这种趋势也延续到了2012年年初，1,2月份的时候土地市场供应量虽大，但流拍状况较为常见。随着开发商坚持以价换量策略，辅之于信贷方面的利好消息，住宅市场从3月开始逐渐回暖，其良好的势头也逐渐蔓延至土地市场，但由于此时各地方政府及开发商观望情绪仍存，因此流拍率虽有所减少，但推地量依旧处于低位，直致7,8月份住宅市场呈淡季不淡现象，市场回暖大局已定，政府推地节奏开始骤然加快，此时开发商资金链已经有所缓解，故拿地热情也有所提升。时致年末，为了完成土地供应计划指标，土地放量呈井喷状态，而各路开发商也较为看好明年的市场走势，于是供需双双冲高， 收官。

图11：2012年郊区县月度土地供需

数据来源：中原数据库

1. 双流：成交总量领跑 新兴板块现身

2012年双流县共供应土地27宗，供应面积达3082.11亩，同比上涨109.0%；成交土地24宗，成交面积2744.40亩，同比上涨164.8%；其中住宅用地1641.21亩，商业用地1103.17亩，商业倒挂的现象较去年有所扭转，去年双流县出让之土地商业用地面积占比达73.5%，而今年仅有40.2%。尽管双流县华阳（部分）及中和被划入主城区，但是由于天府新区规划的利好，使得城市向南发展的基调不变，因此其整体土地市场仍领跑各区。

成交年底突增，华府板块现身

11月是双流县土地成交的高峰期，由于在该月里面保利，九龙仓，中信等 房企在华阳一心社区及清河社区共计拿地1425亩，共占据双流县土地成交总量的51.9%。该板块从区位上来看与天府新区的发展方向相契合，业内人士为其命名为“华府板块”，并看好其后期走势。从目前来看，该板块离市区 已经较远，其外来人口吸附力和发展状况还有待后期观望。

图12：双流县2012年土地供需月度走势

数据来源：中原数据库

月度价格走势起伏 年末稳定增长

2012年上半年双流土地市场价格整体有所起伏，时致6月，由于佳兆业和蓝润集团分别以较高的溢价斩获了西航板块和东升板块的 住宅用地，以致当月成交土地均价达到435万元/亩，为全年 水平。进入下半年之后双流的土地价格相对稳定，楼面地价呈现出稳中有升的趋势。

图13：双流县2012年土地成交价格月度走势

数据来源：中原数据库

年度成交总金额居于郊县区榜首

2012年双流县土地出让总金额达到79.39亿元，同比去年全年增加217.1%，同时也领跑各郊县。

表11：2012年成都市郊县区土地成交总金额

数据来源：中原数据库

2. 龙泉驿：成交较为集中 年底价格飙升

2012年龙泉驿共供应土地13宗，成交土地13宗，其成交的土地面积共计1110.11亩，供应面积同比下滑15.5%，成交面积却同比上涨53.8%。从成交土地的商业结构来看，成交住宅用地638.86亩，商业用地471.24亩，商业供应较为均衡。

从月度供需来看，2012年龙泉驿的土地供需主要集中在年初和年末。其中，年初有两宗地块共计301.23亩因故取消挂牌，而后再次挂出，并在11月份顺利成交。

图14：龙泉驿2012年土地供需月度走势

数据来源：中原数据库

价格年末飙升 板块价值分化

2012年龙泉驿土地成交整体均价为301万元/亩，同比去年上涨了34.4%，地铁2号线的开通等利好拉高了大面镇与十陵镇的土地价格，以致龙泉驿区土地成交均价整体上扬。

2012年龙泉的土地价格在12月份出现了大幅度的飙升，主要是因为12月份龙泉出让之地块多为大面镇，十陵镇的 住宅用地，其区位大多位于三环和绕城之间，对于开发商来说具有一定的吸引力，故楼面地价从之前的月均400余元每平米飙升到12月份的2178元/平米。值得一提的是，万科在该月斥资12.79亿在龙泉拿地约180亩，可见开发商对于其区域发展 较为看好。

图15：龙泉驿2012年土地成交价格月度走势

数据来源：中原数据库

3. 新都：商业继续倒挂 价格郊县末位

2012年新都区供应土地23宗，合1717.33亩，同比去年下滑19.9%。成交土地20宗，合1563.01亩，同比去年下滑23.5%；其中住宅用地561.35亩，商业用地1001.42亩。新都区的土地市场呈较为明显的商业倒挂现象，而出让的商业用地多以市场用地为主，而“北改”导致主城区部分专业市场外迁以及新都政府对于商贸区域的规划是市场用地大量走向出让平台的主要原因。

图16：新都区2012年土地供需月度走势

数据来源：中原数据库

价格波动较大 商业差异明显

2012年近郊的土地市场中，新都区以145万元/亩的成交均价位居末位，同比下降10.5%，主要是由于大量市场用地的出让拉低了其土地均价。2012年全年新都共计出让市场用地约634亩，地价仅为56万元/亩；而二类住宅用地成交面积为488亩（未剔除其中可兼容的商业），地价却达到287万元/亩。商业用地价格差异明显可见一斑。

再来看新都区的月度均价，受同样原因的影响，新都区各月份间土地成交价格波动也较为明显。如8月份仅成交了一宗11亩的住宅用地，但由于部分中小开发商看好其快建快销的潜质，因此该地块遭到了哄抢， 后以3050元/平米的楼面地价成交，为全年 。值得一提是，在土地市场整体火热的情况下，作为新都住宅开发主力区域的大丰镇在年底却遭遇了连续的土地流拍，流拍地块共计3宗，流拍面积达到154.31亩。可见大丰镇虽在开发 上有一定的 ，且已有保利，蓝光等品牌房企入驻，但由于其地处城北所带来的区域抗性，以及近年来大量的土地供应使得开发商在该板块拿地时趋于谨慎。

表 12：2012年新都区专业用地与二类住宅用地比较明细表

数据来源：中原数据库（备注：该表中未含商服用地及可兼容住宅的商业用地）

图17：新都区2012年土地成交价格月度走势

数据来源：中原数据库

4. 温江：低位运行 供需持平

2012年温江区供应土地6宗，均顺利成交，共计约344.70亩，供应及成交面积同比去年下降72.2%，在整个郊县土地中居末位；其中住宅用地228.30亩，商业用地116.40亩。温江的土地市场近两年一直呈现不温不火的状态，预计后期随着地铁4号线的工程继续开展，温江的土地市场或呈现稳中有升的态势。

图18：温江区2012年土地供需月度走势

数据来源：中原数据库

价格位居中游

2012年各近郊的土地市场中，温江区247万元/亩的均价，以及1054元的楼面地价均位列中游，而每月土地价格走势由于出让土地较少，土地规划差异较大，因此相对而言呈现出一定的波动性。

图19：温江区2012年土地成交价格月度走势

数据来源：中原数据库

5. 郫县：双铁区域火热 成交单价居首

2012年郫县供应土地17宗，面积为941.87亩，同比去年上涨93.4%；成交土地14宗，面积为806.73亩，同比去年上涨124.4%；其中住宅用地596.89亩，商业用地209.83亩。今年郫县的土地市场较去年有较大的改观，高铁+地铁的交通利好在市场中持续深度发酵，高新西产业园区和郫县工业港所带来新增居住需求使得郫县今年部分板块异常火热。如红光，犀浦等热门板块既是蓝光，志达等本土房企的深耕之地，又吸引了合能，大港国际（台资）等外来房企入驻，土地市场的抢粮之战在郫县就显得越发激烈。

图20：郫县2012年土地供需月度走势

数据来源：中原数据库

单价居首位的土地市场

2012年各近郊土地市场中，郫县以374万元/亩的均价，以及1547元/平米的楼面地价列首位。由于今年郫县红光，犀浦等热门板块出让的地块较多，拉高了郫县整体的成交价格。由于双铁的驱动及周边配套日益完善，以上两个板块不仅能吸引周边工业园区的刚需客户和本地原住民客户，也能够吸引部分外来区域的客户，加之各路品牌房企陆续开始入驻，故其价格呈上升趋势。

表13：近郊区县土地成交价格明细表

数据来源：中原数据库

图21：郫县2012年土地成交价格月度走势

数据来源：中原数据库

5. 小结

2012年郊县区土地市场成交国有建设用地205宗，共计16910.38亩，流拍及因故终止成交20宗。就土地市场整体而言，双流与新都在“量”上领跑市场，郫县则在“价”上一马当先，除此之外，市场主要有以下两个特征：

外来房企抢粮区域外扩，后期走势或稳中有升

随着主城区获取土地的成本越来越高，房企之间的竞争越来越激烈，加之地铁诸线的持续开工，外来刚需客户选择的居住区域继续外扩，品牌房企在郊县热门板块持续拿地的现象也愈发常见。保利，蓝光在新都大丰拿地；万科入主龙泉大面，十陵；合能继续深耕郫县犀浦，并在温江拿地；中信，九龙仓进驻双流华阳“华府板块”，房企们在郊县争夺土地的号角已经吹响，后期竞争或持续加强。

远郊土地供应井喷，后期或存过量风险

2012年全年远郊供地11034.73亩，同比去年上涨226.2%，甚至比近郊供应的土地总量都多出了3772.42亩。其中都江堰和新津分别供应土地3618亩和1629亩，领跑远郊各区，分列首位与次席。都江堰出让的土地总面积尤为夸张，去年全年都江堰成交土地总量仅38亩，而今年达到3489亩，同比上涨9129.1%。试观都江堰及新津出让之地块，多为低密低容积率的宗地，该类地块后期所开发的产品无论是别墅还是多层洋房去化速度均较为慢，其客群多为 改善型客群，数目较为有限，而现今如此大量的供应，后期或存供应过量的风险。

图22：远郊土地市场2012年供需明细表

数据来源：中原数据库

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