[摘要] “体验式商业”应运而生。所谓“体验式商业”,是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式,更注重消费者的参与、体验和感受,对空间和环境的要求也更高。
时下,我们经常会在商业地产相关的报道和消息里听到"体验式"这个词。"体验式"的产生,是源于商业零售行业的不断发展升级,以及消费者对于购物场所的要求日趋多元化。越来越多的消费者已经不能满足于仅仅在商场购物,而是呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训等多方面的消费诉求,同时,消费者对于购物环境的要求也越来越高。
在这种背景下,"体验式商业"应运而生。所谓"体验式商业",是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式,更注重消费者的参与、体验和感受,对空间和环境的要求也更高。
"体验式商业"常见的载体是购物 ,因为购物 在建筑设计、空间品质和经营模式上,更易于实现"体验式"的要求;同时,购物 在业态组合上的丰富性和多元化,也为体验式业态的存在提供了契机。
有一组数字 能够说明传统商业与体验式商业的本质区别:以百货为代表的传统商业,其零售类业态的占比能达到70%-80%,是商业体中的 主导;而在"体验式购物 "中,以休闲娱乐、儿童 等业态为代表的体验式业态,在购物 中的占比可达到20%-30%甚至更高,而零售类业态的占比降至30%-40%。
以现阶段商业零售业的发展来看,经常出现在购物 中的体验式业态主要包括:电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的 很明显:1、集客能力强;2、有效缩短新项目市场培育期;3、消费滞留时间长;4、对其他业态消费带动显着。 这也是现在很多购物 的 和运营商青睐体验式业态的原因。但是很多人对于体验式业态的认识也存在误区:
误区一:夸大体验式业态的重要性。很多人认为一旦引入某一个或几个主力体验式业态(例如影院),就一定会把项目带火,不惜作出巨大牺牲和让步,实现签约。这其实是盲目夸大了体验式业态对于项目成败的作用,而忽视了项目业态组合的全局性和准确性。一个好的商业项目,一定是在整体的定位和业态组合上具有市场竞争力,而不是靠某几个 商户的存在来决定成败的。
误区二:仅仅以"体验"作为噱头和卖点,或者只把"体验"的概念停留在简单空间设计的层面。真正能够吸引消费者的"体验式商业",一定是有着能带给消费者优越感受的体验式业态,吸引消费者对项目建立光顾忠诚度和依赖性,从而拉动项目的客流和销售。
除此之外,商业项目运作者一定要对体验式业态的风险和局限有清晰的认识。体验式业态通常谈判周期较长,硬件要求高;承租面积普遍偏大,租赁时间长;租金较低。这势必会导致以下几方面问题出现:1、增加招商压力和难度,尤其当体验式业态是主力商户时,其招商进展对项目整体招商进展及工程结构影响较大; 2、品牌调整难度大,制约项目整体品牌优化升级的可操作性; 3、对经营 影响较大。
以影院为例:影院的招商谈判周期一般为1年左右(小区网论坛),装修周期大约半年; 租赁面积不少于3,000平方米, 9米以上,租期15年以上; 消防要求高,不同城市对影院楼层也有限制;影院的租金偏低,一线城市影院租金仅有每月每平方米2-3.5元(使用面积),对项目整体 影响较大。
以上这些,都是商业项目运营者在选择体验式业态时,需要慎重考虑的。
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。