[摘要] “体验式商业”应运而生。所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。
时下，我们经常会在商业地产相关的报道和消息里听到"体验式"这个词。"体验式"的产生，是源于商业零售行业的不断发展升级，以及消费者对于购物场所的要求日趋多元化。越来越多的消费者已经不能满足于仅仅在商场购物，而是呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训等多方面的消费诉求，同时，消费者对于购物环境的要求也越来越高。
在这种背景下，"体验式商业"应运而生。所谓"体验式商业"，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。
"体验式商业"常见的载体是购物 ，因为购物 在建筑设计、空间品质和经营模式上，更易于实现"体验式"的要求；同时，购物 在业态组合上的丰富性和多元化，也为体验式业态的存在提供了契机。
有一组数字 能够说明传统商业与体验式商业的本质区别：以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能达到70%-80%，是商业体中的 主导；而在"体验式购物 "中，以休闲娱乐、儿童 等业态为代表的体验式业态，在购物 中的占比可达到20%-30%甚至更高，而零售类业态的占比降至30%-40%。
以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物 中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的 很明显：1、集客能力强；2、有效缩短新项目市场培育期；3、消费滞留时间长；4、对其他业态消费带动显着。 这也是现在很多购物 的 和运营商青睐体验式业态的原因。但是很多人对于体验式业态的认识也存在误区：
误区一：夸大体验式业态的重要性。很多人认为一旦引入某一个或几个主力体验式业态（例如影院），就一定会把项目带火，不惜作出巨大牺牲和让步，实现签约。这其实是盲目夸大了体验式业态对于项目成败的作用，而忽视了项目业态组合的全局性和准确性。一个好的商业项目，一定是在整体的定位和业态组合上具有市场竞争力，而不是靠某几个 商户的存在来决定成败的。
误区二：仅仅以"体验"作为噱头和卖点，或者只把"体验"的概念停留在简单空间设计的层面。真正能够吸引消费者的"体验式商业"，一定是有着能带给消费者优越感受的体验式业态，吸引消费者对项目建立光顾忠诚度和依赖性，从而拉动项目的客流和销售。
除此之外，商业项目运作者一定要对体验式业态的风险和局限有清晰的认识。体验式业态通常谈判周期较长，硬件要求高；承租面积普遍偏大，租赁时间长；租金较低。这势必会导致以下几方面问题出现：1、增加招商压力和难度，尤其当体验式业态是主力商户时，其招商进展对项目整体招商进展及工程结构影响较大； 2、品牌调整难度大，制约项目整体品牌优化升级的可操作性； 3、对经营 影响较大。
以影院为例：影院的招商谈判周期一般为1年左右(小区网论坛)，装修周期大约半年； 租赁面积不少于3,000平方米， 9米以上，租期15年以上； 消防要求高，不同城市对影院楼层也有限制；影院的租金偏低，一线城市影院租金仅有每月每平方米2-3.5元（使用面积），对项目整体 影响较大。
以上这些，都是商业项目运营者在选择体验式业态时，需要慎重考虑的。
对于那些想做"体验式商业"，或者引入"体验式业态"的行业实践者们，戴德梁行有如下忠告给大家：
任何业态的选择和引入，都要基于项目 合理的业态组合定位，以及对潜在目标消费群消费喜好的准确把握。要与项目内其他业态和品牌充分契合，相得益彰。如果一个商业项目的市场定位只是社区配套服务，在体量有限、消费群特征明确的前提下，一个生活卖场的价值远大于影院，卖场对项目人流和消费的带动也必然更加可观。相反的，深圳万象城冰场的存在，不仅吸引了众多目标客群，同时因为建筑设计和业态上的精心安排，冰场周围设置的快餐类商户，都因为冰场的带动而生意火爆，有效拉升了客流和租金。
体验式业态租金 相对偏低，品牌调整难是无法回避的客观现实，发展商需结合企业实际情况权衡取舍。在项目操盘中经常会遇到这样的矛盾：尽管体验式业态更利于项目的长远发展和 ，但是基于发展商自身的企业发展规划或企业文化等因素，对于现金 的要求较为迫切，在这种情况下，是否要引入"体验式业态"，引入多大比重、怎样的类型，都需要发展商进行权衡取舍。
对消费者真诚无欺，是商业项目成败的关键之一。消费者的忠诚度和依赖度，是一个 商业项目能够长久立于不败之地的法宝。能够获得消费者长久的信赖和忠诚，除了有吸引力的业态组合和品牌，除了有舒适的购物空间和环境，还必须有真诚对待消费者的良心。零售行业经过这么多年的发展，消费者的品位和能力也已经被逐步培养起来，那些不实噱头和夸大的宣扬，不会支持一个商业项目扎实的走下去。
总而言之，一个购物 中是否需要"体验式业态"、需要什么类型的"体验式业态"，都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上，而不是为了追求眼球效应或者市场影响。商业项目的运营者和管理者，应当具有前瞻而长远的眼光。
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火热存泡沫隐忧 商业地产冰火两重天
“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”一位商业地产专家近日在多地调研后发出如是感慨。
在房企争相进入商业地产、城市综合体项目四处开花之后，商业地产的诸多问题开始引人关注。而在各大媒体报道中，“泡沫”一词也越来越多地用于形容商业地产 的火热。
尽管如此，在一些高速发展的城市里，部分区域的商业设施匮乏却依旧是现实。中国商业地产联盟副会长兼秘书长 永平告诉《中国建设报·中国住房》记者，与住宅 易受宏观大环境影响不同，商业地产项目开发与运营专业属性较强，能否成功，主要取决于项目定位、所在区域发展等微观问题。
而在总体 过热的时代里，这些蜂拥而上的商业地产项目，或许将面临两极分化的不同命运。
“泡沫”虚实探
商业地产发展的热度看来是沸腾得有些 了。
中国社会科学院近日发布的《2011～2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于住宅。其中， 楼新开工面积大幅增长46.20%，增速提高17.6%;商业营业用房销售额也增长了23.7%。
进入2012年，商业地产的“繁荣”遍布。
据21世纪不动产及多家数据机构调查，2012年上海将有22个商业综合体项目入市;北京预计有17个零售商业地产项目入市;在深圳，大型集中式商业项目面积在未来5年将增长87%，未来5年供应量相当于深圳过去30年存量商业的总和;在成都，同时在建的商业综合体项目达到100多个，面积达到3400万平方米左右(小区网 论坛)，从增速、体量和开发商级别来看，竟然已全面超越一线城市。
这么大的 额与开发量，市场消化得了吗?
许多专家对此发出警示。 永平就曾多次指出，商业地产的发展应当与城市发展、人口规模、消费能力等实际因素相协调。
不过，“泡沫”的认定需要更细致的观察。
在2007年左右，由于短时间内多个项目集中入市，“泡沫”一词也曾被用于中关村写字楼群，但一年后该区域写字楼市场却出现逆市走高的现象。
“单就某区域而论，商业地产的供应容易短期集中。这时以过去旧有的城市人口、商业存量数据作对比，泡沫似乎是显而易见的。但是只要城市发展速度够快，这些供应量也能够很快被消化。”一位商业地产开发企业负责人说。
换言之，城镇化进度快的城市，定能赢得更快的发展速度，也就更有能力消化这些短期泡沫。也就是说，由集中供应而引起的短期泡沫，未来三五年完全有可能消化。反之，那些城市人口基数太小、人口增长速度缓慢的地区，商业地产泡沫则有可能愈演愈烈，比如鄂尔多斯。
“短期内供应量过大，并不会必然带来泡沫。决定泡沫是否出现的关键在于，城市的发展能否迅速消化这些供应量。”上述企业负责人对本报记者说。
1.5线城市的机遇
供应量 的例子如今也不断在各地上演。
以成都为例。目前成都约有570万平方米的存量商业物业，城市综合体已达48个，其中仅城南大源和站南两大组团就汇聚了22个城市综合体。
但根据仲量联行发布的研究报告《中国新兴城市50强》指出，目前我国1.5线城市共有9个，分别是成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉。这些城市新兴区域的商业地产蕴藏着较大的可持续性 。而所谓的1.5线城市，是指介于一线城市和二线城市之间的城市。成为1.5线城市的基本条件包括：陌生人社会、多元的生活方式和职业、公共服务设施和场所、文化娱乐方式、商业形态、房价、美食。
以成都高新西区为例，目前该区域云集了富士康、华为、戴尔、联想、英特尔等 500强企业。随着近年来我国制造业的迁移，上述企业正在让成都逐步取代东莞成为一个新兴的全球高科技行业基地。
不过高新西区一直是成都的商业地产洼地，目前尚无一家商业综合体正式营业，在可预见的未来，大型商业项目也依旧匮乏。但随着龙湖、保利、中信、华润、绿地等地产企业的相继杀入，这片区域已形成由近20家新老房企同时展开的一场鏖战。
以龙湖成都时代天街为例，该项目作为龙湖地产在西南片区继北城天街、西城天街、重庆时代天街之后的又一个城市商业产品，总体量达到183万平方米，集百货店、购物 、影院、酒店及美食街为一体。挑选高新西区作为天街驻扎点，也正是看好该区域的 空间。
“目前，高新西区周边需求和供给极不平衡。随着城市化进程的加速推进，高新西区的消化能力逐步显现。”龙湖地产相关负责人如是说。据透露，2011年8月，龙湖成都时代天街开盘销售额便逾10亿元，而今年6月推出 产品和临街商铺后，其销量更是超过同区域自住型项目两倍以上。
高和资本董事长苏鑫指出，类似成都这样的城市，其市场消化能力依然可观。“在目前一线城市商业地产逐步饱和的情况下，1.5线城市蕴含着机会。这些城市的经济已经发展到相当程度，商办 市场却刚刚起步。”
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