[摘要] “低开高走”不仅是开发商的一种营销策略，同时也是一些大型楼盘的必然选择。但是现在这种传统的营销模式正在受到限价政策的颠覆——在现行楼市调控政策下，开发商向主管部门申领预售许可证时，通常要求本批次房源价格不能高于前一批次的成交价，或者不能高于同一区域的均价。
N方会谈
本期嘉宾（排名不分先后）：
成都聚源新城开发建设有限公司总裁杨廷文
中
成都长灏 有限责任公司副总经理段红蕖
——“低开高走”是一些大型楼盘定价的必然选择，但是现在这种传统的营销模式正在受到限价政策的颠覆
“低开高走”不仅是开发商的一种营销策略，同时也是一些大型楼盘的必然选择。但是现在这种传统的营销模式正在受到限价政策的颠覆——在现行楼市调控政策下，开发商向主管部门申领预售许可证时，通常要求本批次房源价格不能高于前一批次的成交价，或者不能高于同一区域的均价。另外，除了新申请预售的房源定价受影响外，对于在售房源，如果成交价超过政府指导价或者限定价，相关机构一般也不办理备案。
在此情况下，对于想卖房又想保证合理利润的开发商来说，定价就成了一门艺术，如何制定正确的营销策略也考验着开发商的操盘水平。本期《N方会谈》，成都聚源新城开发建设有限公司总裁杨廷文、中国房地产信息集团西南片区咨询 项目总监吕品、成都长灏 有限责任公司副总经理段红蕖，三位有着10多年房地产营销实操经验的老总，就此发表了各自的观点。
限价政策可否打破卖方市场的局面？
华西：限价政策为成都楼市带来什么样的影响？是否打破以往卖方市场的局面？
段红蕖：
限购限价限贷的政策下，成都楼市将出现两极分化的趋势。一方面，中小开发商将寻求快速营销，另一方面，购房者在目前市场上产品价位差不多的情况下，一定会 品牌开发商的产品，进一步加大对中小开发商的压力。 是目前贷款门槛提高，将一部分购房者拒之门外，中小开发商回款困难，导致资金紧张。这将迫使一部分开发商做价格方面的调整来拉动成交量，达到回款的目的，品牌开发商和中小开发商的差距将进一步拉大。
杨廷文：
我认为限价政策对成都楼市带来了更多观望的影响，一是开发商的观望，二是购房需求者的观望，三是政府的观望，三者导致对市场暂时的停顿。
目前成都市刚需太多，一旦刚需消费者的观望期限突破，又会出现楼市暴热，但是根据目前银根与首付以及按揭利息的上调会对市场造成一些影响，但我认为这种影响不大，成都的楼市在近5年应该处于良性平稳期，整个成都房价应该属于平稳递涨状态，没有其他一二线城市那么吃紧。
再加之成都正处于发展中城市，还需要大量发展，人口也会不断增加，也就是说刚需还会增加，所以不会带来什么较大的影响。
至于是否能打破以往卖方市场局面，我认为肯定会，原因在于 限价、限购、首付上调、利息上调等原因肯定会导致部分开发商出现资金吃紧现象，多少会受到影响，迫使部分不理智或资金周转有问题的开发商 销售，
但是提醒民众注意防止部分不理性的开发商借机炒作明降暗高。
吕品：
从这次调控来看，可以看到 政府对控制房价的决心很大，地方政府确定合理房价目标、首付提高成为人们关注的热点问题。
可以说，目前的情况是，开发商遭遇到了我国近几年来房地产调控政策中 严厉的政策组合，可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识，国家频出政策这样做不仅打消 、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的刚性购房人不再恐慌性购房，调整房地产需求结构，让房地产市场逐渐平稳， 是价格能保持在合理的区间。开发商经历过好时期，卖方市场的心态应该做出调整，买房市场将成为不可扭转的事实。
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