[摘要] 前面两期关于地铁以及地铁对城市和房地产的影响的系列访谈，引起业界和网友共同参与和探讨。这期我们从具体项目来看看地铁和物业之间的结合，以及开发商除了营销，在地铁价值的挖掘上还可以有哪些作为。
本期嘉宾
郑露：龙湖弗莱明戈项目策划经理
李红超：富力地产营销策划部副总经理
地铁+配套 郊区住宅
主持人：前面两期关于地铁以及地铁对城市和房地产的影响的系列访谈，引起业界和网友共同参与和探讨。今天有幸邀请到富力地产销售策划部的李总和龙湖地产弗莱明戈项目策划经理郑露，两位公司正好有项目受益于地铁，这期我们就从具体项目来看看地铁和物业之间的结合，以及开发商除了营销，在地铁价值的挖掘上还可以有哪些作为。
应该说地铁对市区和远端房产的带动作用是不同的。两位的项目一个在市区，一个位于郫县蜀都新城，怎么看待地铁对区域不同的带动作用呢？
李红超：我们这个项目是富力.史丹尼国际 、富力天汇MALL和富力华庭，是处在 ，这么大的体量，从成都市目前的消费人群和消费力来看的话，是很难支撑住的。所以必须在城市交通功能方面和城市公共交通的便利性上提升整个物业价值， 终才能实现整个物业的保值 ，也才能够保证这个商业后期三十多万方商业的运营。当初富力之所以拿天汇MALL这个项目，也是知道成都市有这些规划，其实这些规划对我们项目在后期也是一个很大的促进作用。到2010年地铁一号线全部贯通了，对天府广场和整个CBD的物业有一个很大的提升。
从北京、深圳、广州、上海等地，这些地方的地铁价值已经呈现出来，地铁不仅仅是对住宅物业和写字楼物业有一个 作用，对商业的促进也是比较大的。说实在的，现在对地铁公司的施工进度感到比较满意。2011年有可能2号线要通，这样的话刚好切入到我们项目上。富力天汇MALL项目打算明年年初要开业，后年我们的 物业也要呈现，一号线和2号线的贯通，包括整个交通组织的达成和我们项目完全可以协调在一起，所以我们在这方面还是充满了期待。
从其他城市来看，地铁一旦贯通之后，周边的物业一到两年，慢的话三到五年会 40%和50%，这是在其他很多城市是屡试不爽的，尤其对 城市的物业也有很大的带动。对郊县项目来说，现在成都市三环和三环周边的土地我想 近两到三年之内基本上会被消耗殆尽，这样之后按照目前的城市化进程来看的话，这部分土地是远远不能满足成都市未来的居民的居住所需，所以很多郊县的盘也是未来市场需求的重点。郊县涉及到公共交通这个问题，如果公交车感觉比较慢，比较堵，就需要地铁。所以地铁对成都市近郊的楼盘以后的 和规划上有很大的促进作用。我们有一个郊县项目是富力桃园，我对未来我们富力桃园和整个成都市近郊的其他项目以后能够继续热销或者完成比较稳定的销售，地铁对楼盘的销售是有很大的支撑作用的。
李红超：富力地产营销策划部副总经理
主持人：刚才您说到了地铁对房价提升，区别来看的话，市区的房价更多的是以随着城市化进程自然而然的 ，但郊县，如果地铁或其它轨道交通通到那个地方之后，很可能成为一个引爆点，它的价值会很快体现出来，象弗莱明戈也在郫县，你们怎么样看待城市的这种轨道交通对房价的提升呢？
郑露：在快铁开通以前，郫县的区域市场是比较狭窄的。可能就是说像蜀都新城片区的供应主要是供给郫县、犀浦、大城西的这么一部分人，刚刚李总说的交通堵塞是 严重的（地面交通），大多数购房者选择物业的时候区域性比较强，我在南门上班就选择在南门，我在 上班买房子就买在 ，如果说地下的交通通了，之后对区域性的强调就不是很强了。
主持人：削弱了郊区的概念。
郑露：对，生活半径增大了，交通成本降低了，不管是从经济上还是时间上都是节约了成本。我们之前做过一次手机短信广告，我记得我们发了20万条，分别发给东西南北各五万条，但是当天来电话 的是城南和城北的。如果我们没有地铁，更关注我们房子的是城西的，城南和城北就不会很关注，所以说地铁对物业的 功能是 大的。
而且我们从历史数据可以看出来，举个例子吧，香港，香港地铁沿线的物业相对于不是地铁沿线的物业，如果是理性价差是25%到30%左右。包括大陆像北京、上海、广州这些地方，每一个地方在地铁通之前和通之后沿线的物业 ， 的达到76%以上，而且是两年之内。然后，象上海，2004年之前上海地铁沿线的物业是6900多块钱的均价，到2006年是12300了。所以在整个地铁通了以后，给 购房者带来的是不同的生活模式。
蜀都新城也在强调15 生活圈，意思就是15 可以从蜀都新城到 或者青城山。快铁到了青城山，你可以到青城山喝一杯下午茶，或者到城 的星巴克喝一杯咖啡，都是15 的事情。所以更多购房者对生活的要求和品质上的喜好会选择郊区物业，我们现在所谓的郊区也就不是郊区了。
郑露：龙湖弗莱明戈项目策划经理
主持人：长远看这是肯定的，郊区现在的房价因为地铁的因素 了多少？什么时候会有一个 明显的 ？
郑露：其实是这样的，大多数的市民也好，或者社会各界也好，可能现在对地铁物业这个概念也不是十分的清晰。但是在这个过程中还是有一部分购房者是先知先觉的。 近说快铁施工的进度提前的18天这个事情，大家都清楚，所以随着这个进程 近大家对地铁物业概念也有升温。
地铁在成都是 次，大家还没有亲身经历过一个地铁物业，想象不到地铁的社会价值和生活价值在什么地方。如果1、2号线通了以后我们的物业 明显，对于3、4号线沿线的物业相对1、2号线 更快，因为大家的意识更清楚了。大家的意识需要媒体引导，需要政府引导，让他认识到这个价值所在， 后才能决定物业 的速度。从我们项目来讲，龙湖品牌的房子一直都是属于低开高走匀速前进的，从 上来讲也并非说单单是地铁一个因素。
主持人：是一种比较理性的认识。地铁作为改善城市交通的利器，对楼盘来说也是一种利好，是锦上添花的东西，但是楼盘自身的品质和周边的配套是不是完善，消费者可能更看重这些方面的因素？
郑露：在一个大区域之内，大家享受到的配套是一样的，作为地铁而言，地铁沿线的物业如果是离的太近可能对生活也不是太好，有一个适当的距离是 的，而且在这个距离之内需要有一个完善的生活配套和一个比较 的生活圈。现在， 大的地块和区域副 都在实行一种造城运动，所谓造城是什么呢？就是有公园，有医院，有学校，这是 根本的配套，也是政府投入 多的配套，因为有了这些之后生活本身的东西才能解决。
主持人：具体到弗莱明戈项目，现在它的周边配套如何呢？
郑露：整个蜀都新城区域本身也是一个造城运动的片区，像五 酒店、三大公园、学校，学校的 配套是整个成都市 齐全的，大家比较熟悉的外国语学校、电子科大、川大全部在那边，所以说整个 配套 齐全。还有大型的体育 ，还有一个购物 ，这些基本的生活需求都满足了，而且是品质型的生活需求都满足了。政府在规划时，每一个项目都有商业指标在里面，比如社区的商业配套和居住上的配套问题都会解决，在这一点上来说，郫县的先知先觉性比较强一些，他们都清楚那个片区的规划和 情况是很好的。
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