[摘要] 前面两期关于地铁以及地铁对城市和房地产的影响的系列访谈，引起业界和网友共同参与和探讨。这期我们从具体项目来看看地铁和物业之间的结合，以及开发商除了营销，在地铁价值的挖掘上还可以有哪些作为。
本期嘉宾
郑露：龙湖弗莱明戈项目策划经理
李红超：富力地产营销策划部副总经理
地铁+配套 郊区住宅
主持人：前面两期关于地铁以及地铁对城市和房地产的影响的系列访谈，引起业界和网友共同参与和探讨。今天有幸邀请到富力地产销售策划部的李总和龙湖地产弗莱明戈项目策划经理郑露，两位公司正好有项目受益于地铁，这期我们就从具体项目来看看地铁和物业之间的结合，以及开发商除了营销，在地铁价值的挖掘上还可以有哪些作为。
应该说地铁对市区和远端房产的带动作用是不同的。两位的项目一个在市区，一个位于郫县蜀都新城，怎么看待地铁对区域不同的带动作用呢？
李红超：我们这个项目是富力.史丹尼国际 、富力天汇MALL和富力华庭，是处在 ，这么大的体量，从成都市目前的消费人群和消费力来看的话，是很难支撑住的。所以必须在城市交通功能方面和城市公共交通的便利性上提升整个物业价值， 终才能实现整个物业的保值 ，也才能够保证这个商业后期三十多万方商业的运营。当初富力之所以拿天汇MALL这个项目，也是知道成都市有这些规划，其实这些规划对我们项目在后期也是一个很大的促进作用。到2010年地铁一号线全部贯通了，对天府广场和整个CBD的物业有一个很大的提升。
从北京、深圳、广州、上海等地，这些地方的地铁价值已经呈现出来，地铁不仅仅是对住宅物业和写字楼物业有一个 作用，对商业的促进也是比较大的。说实在的，现在对地铁公司的施工进度感到比较满意。2011年有可能2号线要通，这样的话刚好切入到我们项目上。富力天汇MALL项目打算明年年初要开业，后年我们的 物业也要呈现，一号线和2号线的贯通，包括整个交通组织的达成和我们项目完全可以协调在一起，所以我们在这方面还是充满了期待。
从其他城市来看，地铁一旦贯通之后，周边的物业一到两年，慢的话三到五年会 40%和50%，这是在其他很多城市是屡试不爽的，尤其对 城市的物业也有很大的带动。对郊县项目来说，现在成都市三环和三环周边的土地我想 近两到三年之内基本上会被消耗殆尽，这样之后按照目前的城市化进程来看的话，这部分土地是远远不能满足成都市未来的居民的居住所需，所以很多郊县的盘也是未来市场需求的重点。郊县涉及到公共交通这个问题，如果公交车感觉比较慢，比较堵，就需要地铁。所以地铁对成都市近郊的楼盘以后的 和规划上有很大的促进作用。我们有一个郊县项目是富力桃园，我对未来我们富力桃园和整个成都市近郊的其他项目以后能够继续热销或者完成比较稳定的销售，地铁对楼盘的销售是有很大的支撑作用的。
李红超：富力地产营销策划部副总经理
主持人：刚才您说到了地铁对房价提升，区别来看的话，市区的房价更多的是以随着城市化进程自然而然的 ，但郊县，如果地铁或其它轨道交通通到那个地方之后，很可能成为一个引爆点，它的价值会很快体现出来，象弗莱明戈也在郫县，你们怎么样看待城市的这种轨道交通对房价的提升呢？
郑露：在快铁开通以前，郫县的区域市场是比较狭窄的。可能就是说像蜀都新城片区的供应主要是供给郫县、犀浦、大城西的这么一部分人，刚刚李总说的交通堵塞是 严重的（地面交通），大多数购房者选择物业的时候区域性比较强，我在南门上班就选择在南门，我在 上班买房子就买在 ，如果说地下的交通通了，之后对区域性的强调就不是很强了。
主持人：削弱了郊区的概念。
郑露：对，生活半径增大了，交通成本降低了，不管是从经济上还是时间上都是节约了成本。我们之前做过一次手机短信广告，我记得我们发了20万条，分别发给东西南北各五万条，但是当天来电话 的是城南和城北的。如果我们没有地铁，更关注我们房子的是城西的，城南和城北就不会很关注，所以说地铁对物业的 功能是 大的。
而且我们从历史数据可以看出来，举个例子吧，香港，香港地铁沿线的物业相对于不是地铁沿线的物业，如果是理性价差是25%到30%左右。包括大陆像北京、上海、广州这些地方，每一个地方在地铁通之前和通之后沿线的物业 ， 的达到76%以上，而且是两年之内。然后，象上海，2004年之前上海地铁沿线的物业是6900多块钱的均价，到2006年是12300了。所以在整个地铁通了以后，给 购房者带来的是不同的生活模式。
蜀都新城也在强调15 生活圈，意思就是15 可以从蜀都新城到 或者青城山。快铁到了青城山，你可以到青城山喝一杯下午茶，或者到城 的星巴克喝一杯咖啡，都是15 的事情。所以更多购房者对生活的要求和品质上的喜好会选择郊区物业，我们现在所谓的郊区也就不是郊区了。
郑露：龙湖弗莱明戈项目策划经理
主持人：长远看这是肯定的，郊区现在的房价因为地铁的因素 了多少？什么时候会有一个 明显的 ？
郑露：其实是这样的，大多数的市民也好，或者社会各界也好，可能现在对地铁物业这个概念也不是十分的清晰。但是在这个过程中还是有一部分购房者是先知先觉的。 近说快铁施工的进度提前的18天这个事情，大家都清楚，所以随着这个进程 近大家对地铁物业概念也有升温。
地铁在成都是 次，大家还没有亲身经历过一个地铁物业，想象不到地铁的社会价值和生活价值在什么地方。如果1、2号线通了以后我们的物业 明显，对于3、4号线沿线的物业相对1、2号线 更快，因为大家的意识更清楚了。大家的意识需要媒体引导，需要政府引导，让他认识到这个价值所在， 后才能决定物业 的速度。从我们项目来讲，龙湖品牌的房子一直都是属于低开高走匀速前进的，从 上来讲也并非说单单是地铁一个因素。
主持人：是一种比较理性的认识。地铁作为改善城市交通的利器，对楼盘来说也是一种利好，是锦上添花的东西，但是楼盘自身的品质和周边的配套是不是完善，消费者可能更看重这些方面的因素？
郑露：在一个大区域之内，大家享受到的配套是一样的，作为地铁而言，地铁沿线的物业如果是离的太近可能对生活也不是太好，有一个适当的距离是 的，而且在这个距离之内需要有一个完善的生活配套和一个比较 的生活圈。现在， 大的地块和区域副 都在实行一种造城运动，所谓造城是什么呢？就是有公园，有医院，有学校，这是 根本的配套，也是政府投入 多的配套，因为有了这些之后生活本身的东西才能解决。
主持人：具体到弗莱明戈项目，现在它的周边配套如何呢？
郑露：整个蜀都新城区域本身也是一个造城运动的片区，像五 酒店、三大公园、学校，学校的 配套是整个成都市 齐全的，大家比较熟悉的外国语学校、电子科大、川大全部在那边，所以说整个 配套 齐全。还有大型的体育 ，还有一个购物 ，这些基本的生活需求都满足了，而且是品质型的生活需求都满足了。政府在规划时，每一个项目都有商业指标在里面，比如社区的商业配套和居住上的配套问题都会解决，在这一点上来说，郫县的先知先觉性比较强一些，他们都清楚那个片区的规划和 情况是很好的。
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地铁重塑商圈，开发商如何把握
主持人：刚才我们说到了一个地铁对住宅的影响，其实地铁对商业的格局的影响也是 大的。这些年成都商圈的转移，也有一些是因为交通和商业定位等原因引起的商圈转移，比如说一二十年前骡马市商圈还是 热的，但是自从2000年道路改造之后商气受到了很大的影响，交通问题比较突出，直到05年玉带桥的改造，其实也没有把那个地方交通问题解决好，大家都在等着看地铁开动以后会不会打破那边的交通瓶颈。富力的项目正好在那边。
李红超：骡马市这几年的经营也不算很差，相对春熙路和盐市口这几个商圈有一定的距离，有几个影响。 ，盐市口和春熙路商圈本身属于成都市 核心的商圈，骡马市一直没有达到这两个商圈的水准。第二，这两年由于修建地铁的原因影响了这个商圈的发展，但是影响也只是也影响这地铁修建的时间，地铁通了之后，在人民中路和人民北路有两个大的地铁出站口，一旦一号线通车之后这个商圈会有一个集中的迸发。但是有一个缓冲期，可能有一年到半年时间，骡马市商圈会慢慢的起来，但是要让它完全达到春熙路和盐市口的状况，在短期内是很难达到的。骡马市完全可以站住成都市第三商圈的地位，因为有铂金城广场和新城市广场，完全可以形成一个比较大的商圈。
我们现在所在的项目是处于春熙路、盐市口和骡马市之间的，我们定位是我们要成为新的商圈。我们并不是把自己定位为骡马市商圈或者春熙路、天府广场商圈，作为60万平方米的体量来说是超大型的MALL，在外国也是没有这么大的MALL的，几乎是完成了 购物， 的购物需求都可以实现。刚才郑经理也谈到，地铁和项目，不管是住宅也好，商业也好，有效的尺度的问题，而在熊猫城这块，它离地铁1、2号线交界处只有三到五 时间，这是一个 适宜的距离，现在熊猫城旁边有一个喜来登，而富力还会在2012年前呈现一个万豪酒店，是超五 酒店，比香格里拉规格还要高的酒店，这样可以辐射成都市比较高档的商圈。
主持人：地铁加强人流量的聚集，但商圈本身的商业规划、业态很重要，地铁给商圈一个新的机会，天汇MALL在自身商圈运作上怎么利用这个复苏机会呢？
李红超：地铁出来之后人流量会 大，香港每天的地铁人流达到20万人，成都市本身的人口和香港差不多，也就是600多万人，我想成都市地铁线全部贯通之后，成都市每天的地铁人流量也会达到30万，这是一个 大的概念，几乎 的换乘点都会到 进行换乘，这边的人流量 大，对成都的商圈有很大的促进作用，对我们富力的发展也会是比较好的。
我们现在虽然是在谈地铁对整个商业的促进作用，但是也会谈到商业运营模式。以前的熊猫城是因为把很多的产权商铺、住宅地下室全部拆散了卖了，当时卖了30%到40%，现在富力是把卖的东西回购回来，回购回来之后自己持有。大家都知道在全 范围内比较大的城市，任何一个做得好的商业，没有一个商业是把主力店和大的商业卖了，更不能拆散了卖。要想把商业做好必须自己持有，这就需要这个公司具有强大的资金实力才行，这就是富力回购的原因。
现在我们有这么大的商业可以说是我们自己重新建一个商圈。以前大家对熊猫城有很多议论，觉得它的地段有问题，看起来是好地段，但是 上有问题，如果真是这样，那么熊猫城周边的家具市场都要死。但是目前的情况来看周边的家居市场和配套的商业，他们都经营的很好，就证明这个地段不存在任何问题，就看你怎么样做。
主持人：因为地铁开通后的聚集和联动会重塑了一个商圈，李总如何看待这个商圈建立起来之后和其他三个商圈的配合呢？
李红超：其实谈到这个问题，商圈和商圈之间是不存在竞争和差异化的问题的，因为商圈和商圈之间是互相促进的。现在这几个商圈之间公交车站也是一公里到三公里的范围感觉比较远，坐地铁就不一样只需要大概一 的样子，这样人们心目中的时间距离缩小了，其实空间距离还是这么大，地铁就是解决时间距离和空间距离的问题。
我们的商圈定位和春熙路不一样，春熙路是商业街，盐市口是商业街配套一些小型的MALL，现在大型的MALL没有出现过在成都，我们想改变成都的购物模式，给成都市民提供一个大型的MALL 购物模式。我们和其他商圈也是一个互相促进作用。骡马市紧靠人民中路一百米的样子有一个站，天府广场有一个站，两站之间的距离也就是一 的样子，对各个商圈的人流有很大的促进。
主持人：但是会不会出现一个问题，地铁带来的巨大人流量而地面人行道和道路规划跟不上造成拥堵？
李红超：这个问题不用太担心。春熙路这个地方再挤也不会无法走，大家可以看到在整个天府广场周边辐射，包括富力天汇MALL周边三四百米的样子， 多的时候可以装下一百万人，人是流动的，不是像开大会一样坐在那儿不动，流动就不会出现问题，流动就像车水 这样，是比较繁华的。
主持人：但如果天汇MALL定位 商圈，人流量会不会影响它的购物环境呢？
李红超：天汇MALL把很多东西 的品牌容纳在这里面，并不代表它不面对大众对不对？任何一个商场如果只做 不能做这么大，30万平方米已经很大了，只是在这个地方可以实现 和大众消费的互换。
比如春熙路 个比较大众的东西，如果要 个比较 的东西，就要从春熙路再到西武百货。我并不担心在地铁出来之后对人流和交通有影响，说白了不是我们考虑的问题，是政府考虑的问题，是规划上考虑的问题。
主持人：恩，其他地铁城市也存在商圈前期规划不到位，商业定位不科学的情况，造成了地铁沿线商业价值挖掘不够得情况。
李红超：这个问题是这样的，在成都市，包括三环以内主城区范围内 的地铁规划，是根据现在地面上的商业布局和建筑形态布局的，只有三环外包括南延线和蜀都新城可能会根据地铁的规划修改自己的规划。目前主城区尤其是二环内已经呈现的部分是由地铁来迎合建筑，城区外面就是由其他的规划来迎合地铁，任何规划都是先有路再规划里面的物业形态、建筑规划等等，所以说你刚刚提到的问题在新城区可能存在，在老城区不存在了。
主持人：把这个问题抛给郑露了，弗莱明戈在一个新城区，你怎么样看待地铁对商业格局的影响？
郑露：先说商业人气吧。商业人气是跟周边的人口密度和平时的人流量有很大的关系的，所以这一块来说是一个定数。像刚李总说的，一个城市在快铁通过了之后，是不是这个区域内的商业结构会调整呢？这是肯定的，如果原来这个地方的商业主要是针对十万左右的人口流动量来设置的，而且现在快铁通了可能增加20万人口流动，同时商业指标也会增加，这是人气上的问题。
再说商业的规划问题。对蜀都新城来讲，它定位的是哪一部分人群，是 还是中端还是普通人群，年轻人老年人还是中年人？这有很多的区别，也就决定了我们片区的住房是什么形式，是别墅、洋房还是90平方米以下的 置业型。弗莱明戈洋房都是比较 的， 小面积是140平方米， 的面积是200多，加上赠送面积都是三四百了，消费者有一定的稳定性。他们的事业处在上升期或者稳定期，对于商业的需求不一样，对于配套的需求也不一样，主要要根据我们这个片区（蜀都新城）居住的人群是什么样的人群来决定的。
现在蜀都新城整个商业的定位，政府在那边会有一个SHOPPING MALL，这是解决基础购物需求的，还有平时居住生活和各方面的升华性购物上的需求。社区商业更多的可能会有一些干洗店、银行，从而解决日常生活中功能性的需求，便利店当然不用说，一个社区里面就有七、八家。同样的人也会有不同时期的需求，今天也许你只是买两盒酸奶，你就在楼地下的便利店买了，如果今天你家里面要很全面的购物，可能要去SHOPPING MALL了，所以说社区商业和政府打造的区域性商业是互补的。如果这个地铁和快铁没有通，它的规划就不一样，因为有了地铁和快铁商业指标可能就要高一些，也许是以前只有十万方，现在有二十万方，现在从体量上就有一个很大的差别。
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“地铁物业”概念的认识还需从感性上升到理性
主持人：我感觉虽然很多楼盘把地铁作为了它的亮点，说自己是地铁物业，但是实际上这种概念还不是很成熟，两位对地铁物业有一个很明确的定义？
李红超：成都人大部分对地铁是比较陌生的，地铁呈现之后究竟会成为什么样子？会带来多大的便利性，成都大部分老百姓心里没有底。在没有形象的想法和描述的时候，他对地铁物业的价值提升有多大是感受不到的，只有真正等地铁通了之后，才能感受到其中的方便和便利性。而当这种方便和便利性已经完全凸显出来之后，大概一年左右时间物业的 性，包括周边土地价值和物业价值的提升才会逐渐的体现。其他城市也有这样的先例，北京、上海、广州、深圳也是这样的， 条地铁线整个民众对地铁的感受不明显，不会觉得这个地铁通了之后是一个好事，但是并不一定感受到一定有多好，当然真正通了之后就会看到。成都的南延线在2010到2011年地铁周围的物业价值一定会发生大的变化。
主持人：刚才郑露也说到了这个问题，大家对这个认识还是不到位，但是这只是对市民这方面来说的，作为开发商来说的话，地铁物业这个概念除了说这个项目离地铁比较近以外，没有其他的因素了吗？
李红超：房地产开发商要宣传自己的地铁物业，其实也是想把地铁这个概念灌输给消费者，让消费者熟悉地铁究竟是什么东西，究竟能够给自己带来多大的便利性，能够给自己所持有和购买的物业带来多大的便利性和 性。开发商这一块的地铁概念，是为了把这个好处和 告诉消费者。 种方式就是简单的推广；第二是通过专业机构宣传；第三种方式就是新鸿基做那样，直接感受地铁，感受地铁的只能是少数人，不可能让几千人来感受地铁。所以总的来说，开发商提“地铁物业”这个概念还是想要成都老百姓对地铁加深认识。
主持人：地铁审批之后，包括媒体还是经过了几轮的炒作了，随着地铁的临近，大家认识和探讨更多一些了。
李红超：大部分都是在炒作地铁物业而非宣传地铁本身。大家都说这个楼盘在 边，哪个楼盘在 边会有很大的 空间，这样消费者是理解不到的，会感觉是自吹自擂，应该让大家知道地铁会给整个城市方方面面的巨大提升。
主持人：但也有观点认为，购房者在对待地铁上应该更理性和谨慎一点。
李红超：有部分消费者认为地铁对周边，尤其是 的物业不是很好，会觉得有噪音，污染，人员流动很复杂，更多的是考虑安全的问题。但这只是想象中的，你没有体会过就不知道。
郑露：其实没有体会过不可能达到理性选择的境界的。比如说你去其他城市坐过地铁会发现它作为地下的交通组织，其实政府修建地铁的技术在不断提高，政府在修建地铁的时候已经能够通过技术把噪音降到 了，你发现地铁沿线的物业可以说没有什么声音，至少我去感受过是这样的感觉。香港地铁周边的酒店生意就相当好。去香港旅游、出差、购物的人都愿意住在地铁周边的酒店，没有多大的噪音。但现在为什么大家会想象成这样呢？因为没有体会过，没有体验就不会谈到理性两个字，理性必须要建立在感性的基础上，因为没有这个基础，你只能说是自己的猜测和幻想。在这方面，虽然说成都是继广州、北京、上海这些地方之后才修的地铁，但是技术肯定在这些大城市的基础上，一线城市的基础上有所提升，隔音效果也在不断的加强，而且是没有太大影响的。
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楼盘技术指标防“地铁软肋”
主持人：刚说到了地铁可能存在的软肋，这方面其实也是开发商可以有所作为的地方，比如如何加强楼盘安全性和和隔音防噪效果等。
郑露：其实现在国家对商品房的报建、规划要求相当严格。在报建的时候根据你这个地方的噪音指数计算出来必须做什么样的技术，如果在这些技术之上还有噪音，在报建规划局批准你的方案时指标就会有所提升。像以前我们一线的销售人员反映说，购房者会比较 哪个项目用的中空玻璃是多厚的，比我们这里厚，只能说明一个问题，这个地方的噪音比我们那里大。其实规划局要做的就是把你的噪音降低在一个 健康的指标之内。现在国家对商品房的管理越来越规范了，这个问题不用太担心。
主持人：应该说成都现在的地铁物业规避了一些其他城市地铁物业存在的问题。
李红超：是这样的，这个问题在每个项目的规划之前就会涉及了。由于地铁对整个项目前期规划设计方案方面都会有一定的影响，地铁的出口在什么地方？商业怎么样规划？商业街如何进来？住宅如何布局？高层应该布置在什么地方？多层布置在什么地方，包括地铁交通和项目自身的交通体系要达成一体，形成有效的衔接，这些是在规划中就要考虑的问题。在成都之前，中国有很多城市通了地铁了，而且前期借鉴了很多经验和教训，成都在这方面也会好一些，当然也不会尽善尽美，可能多少有一定的问题，我们会尽量规避一些。
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选择地铁物业要明确自身置业需求
主持人：刚刚两位谈到了市民可能对地铁物业的 概念方面是模糊的，作为开发商一方，给置业 地铁物业的购房者有什么建议？
李红超：如果是选择住宅的话跟到地铁的距离是500米到1公里左右是比较合适的，如果是商业距离地铁出口越近越好。
郑露：我觉得不能一概而论，关键要看这个人本身的需求是什么。比如刚刚李总谈到了自住还是 这个问题，我认为，如果够购房者在这个问题上比较不清晰，或者比较纠结的情况下，可以定位为自住兼 。就像我们发现很多人以前是买房子自住，但是 终变成了 。每个人对 的需求和 的 率要求是不一样的，在超越了他的预期之后变成了 了，把这个房子卖了。
首先要从自己的需求考虑，如果是自住兼 ，作为自住无论是户型还是整个项目的品质，跟你的需求是不是很符合？如果能够满足就不妨作为自住兼 。举例来说，你认为 30%或者40%就卖了就可以改为 。如果以后你对 的要求增高了，40%不能满足我了，我还是可以自住。所以开始 不要下一个定论，有两手准备更好一些。
主持人：除了消费者自身需求的定位，在对物业的选择上有没有什么建议呢？
郑露：还要根据自己的实力来定。作为按揭 的人群，要根据自己的月供能力、收入水平来考虑，不要给自己造成经济方面的风险，这是很重要的。还有物业的 有一个 大的因素，就是开发商的品牌。其实可以看到在很多片区，品牌开发商和非品牌开发商的 幅度 不一样。
主持人：好的， 感谢两位今天参与到我们的访谈。
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