[摘要] 2011年是中国房地产行业宏观调控深入的一年。这一年，房地产企业纷纷转型；房地产行业不断升级（香港模式转变为美国模式）；保障房建设推进力度 ；整个行业在政策调控之下，开始理性回归.....
2011年是中国房地产行业宏观调控深入的一年。这一年，房地产企业纷纷转型；房地产行业不断升级（香港模式转变为美国模式）；保障房建设推进力度 ；整个行业在政策调控之下，开始理性回归.....
保障房的剧本还在书写
之前，专家在调侃房地产行业的时候说：“大幕已经拉开，但剧本还没有写好。”换句话说，为谁而建？钱从哪里来？准入退出机制怎么安排？太多不足和缺陷成为保障房建设发展的掣肘。
众所周知，中国现在正在进行着 之 ，也是历史之 的保障房建设，中国五年建成的保障房可以保障全部日本人，每年新建保障房可以保障任何一个欧洲的中等化国家的人口。这样的规模和速度，是历史之 、 之 。
保障房政策从1994年开始提出来，1998年初步确立，直到2003年国家把房地产确立为支柱产业，之后保障房缺位。再到2007年，保障房政策提出考虑，直到2010年开始启动。“实际上，保障房政策从1994年提出到现在，中间的变化，也是跟整个房地产市场以及公众和社会对房地产的看法有关系。到2011年，保障房跟以前的保障房有 大的不同，除了数量上的极大扩展以外，总量目标和区域、结构期限之间做了比较大的调整，资源的参与程度也跟原来有很大的不同。所以，传统意义上的保障房，主要是指限价房、廉租房、棚户区改造房等。”国务院发展研究 金融所副所长巴曙松在“地产中国”房地产论坛上表示。
而中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“中国保障房的增加，是宏观经济这个大盘子当中的一个棋子，保障房成为调控当中的一个棋子，当然也是经济发展中的一个棋子。保障房建设不仅是为了民生，而且对于经济的发展，调整经济结构，包括产业调整有很大的关系，因为未来的市场，保障房即便不是半壁江山，也会占到市场的四分之一。”
同时，顾云昌还认为，关于保障房，有三个方面值得关注。 ，保障房制度是推进住有所居的关键。住有所居是中国提出来的一个目标。早在30多年前联合国就提出人人享有住房。第二，保障房问题要解决三个要素，保障对象、保障标准、退出机制。第三，保障房须三给力，一是法规政策要给力；二是体制要给力；三是运行要给力。
“当前保障房总量目标和结构区域之间还存在不匹配的地方。”巴曙松直言，当前的建设目标是自下而上确定，从自上而下层层分解执行的，与市场实际的需求可能存在不匹配的情况。从层面讲，2008年金融危机的时候提出2009年到2011年三年共建747万套保障房，2010年的建设计划上升到580万套，远远超过了原定的目标。2011年又提出建设1000万套，十二五期间共建3600万套，所以这三年关于保障房的建设目标，经过了三次 大的调整，是历 少见的调整结构比较大的。
此外，保障房的结构不合理。针对 收入家庭的廉租房和低收入者的公租建设规模，这两样是市场上需要量比较大的，2011年只占30%。针对中低收入家庭棚户区改造，两者合计占比达到60%以上。
再者，静态设定的建设目标和需求动态变化之间也不匹配。保障房需求，随着家庭收入的变化，也会动态调整。原有家庭的退出，新家庭的进入，因此保障对象的设定标准和范围也在变化。而静态的设定某一年度的目标，实际上很难反映这个变化。
巴曙松提出，未来保障房的住房整体框架，应该做一个梳理和考虑。首先要清晰的界定什么叫保障房，要消除商品房和保障房之间的交集区域， 是把经济适用房和限价房排除出保障房的定义。另外一部分保障房，是享受政策补贴的商品房，它的存在实际上是对商品房概念的一个模糊化，也是对保障房概念的模糊化。这种商品和保障区域的交叉重叠， 终导致分配不公。第二，以廉租房和公租房作为主旨，即廉租房建设重点在财政和金融政策的支持，公租房建设重在市场化运作和货币政策管理，公租房主要是针对中低收入家庭，夹心层，比如说高校毕业生进城、务工职工，这部分只租不售。棚户区改造部分，在基本完成之后，也应该退出保障房的概念。同时，要规范产业园区集体宿舍、农村集体自建房、高校自建房差异化分配。
其次，保障房覆盖范围的建设目标也是值得关注的。如果城市化是大方向，如果城市的低收入 是大方向，以城市常住人口，而不是户籍人口作为测度标准，这个是 重要的一个转换。无论是深圳还是浙江，为什么自己的保障房比例比较低，本地户籍人口都有房，不需要那么多房，保障房建给谁？“我们自己可以大胆的测算，本地农村人口、本地户籍人口、外地农村户籍人口和外地农村非户籍人口分别的占比，来看看它的房价收入比，主要是低收入 这个部分的人群是 需要的， 收入 ，房价收入比8.1倍、低收入20.9倍，中等偏下是13.7倍。这一点应该做一个长期的考虑。”
关于 近个别省份的保障房建设情况，据巴曙松了解，大致看，今年保障房的主要开工目标， 完成额不足总量的三分之一，这在属于一个正常情况。很多省份要求2012年土地资金的落实在今年年底前算好，这样给2011年的落地时间提前了半年左右，使得明年年初即将开始进入项目开工和建设阶段。 分布也会更加平均化。
“总之，保障房是个长远的规划，将来要逐步完善、滚动发展，这样才能达到理想的状态。我们应该充分肯定保障房取得的成就，例如1000万套提前一个月开工并不容易，但是，接下来更要重视它的后续完善。因为老百姓 忌讳的就是腐败和弄虚作假，这是危害社会的，是不公平的。”顾云昌再次重申了保障房建设的任重而道远。
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