[摘要] 2011年是中国房地产行业宏观调控深入的一年。这一年，房地产企业纷纷转型；房地产行业不断升级（香港模式转变为美国模式）；保障房建设推进力度 ；整个行业在政策调控之下，开始理性回归.....
2011年是中国房地产行业宏观调控深入的一年。这一年，房地产企业纷纷转型；房地产行业不断升级（香港模式转变为美国模式）；保障房建设推进力度 ；整个行业在政策调控之下，开始理性回归.....
保障房的剧本还在书写
之前，专家在调侃房地产行业的时候说：“大幕已经拉开，但剧本还没有写好。”换句话说，为谁而建？钱从哪里来？准入退出机制怎么安排？太多不足和缺陷成为保障房建设发展的掣肘。
众所周知，中国现在正在进行着 之 ，也是历史之 的保障房建设，中国五年建成的保障房可以保障全部日本人，每年新建保障房可以保障任何一个欧洲的中等化国家的人口。这样的规模和速度，是历史之 、 之 。
保障房政策从1994年开始提出来，1998年初步确立，直到2003年国家把房地产确立为支柱产业，之后保障房缺位。再到2007年，保障房政策提出考虑，直到2010年开始启动。“实际上，保障房政策从1994年提出到现在，中间的变化，也是跟整个房地产市场以及公众和社会对房地产的看法有关系。到2011年，保障房跟以前的保障房有 大的不同，除了数量上的极大扩展以外，总量目标和区域、结构期限之间做了比较大的调整，资源的参与程度也跟原来有很大的不同。所以，传统意义上的保障房，主要是指限价房、廉租房、棚户区改造房等。”国务院发展研究 金融所副所长巴曙松在“地产中国”房地产论坛上表示。
而中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“中国保障房的增加，是宏观经济这个大盘子当中的一个棋子，保障房成为调控当中的一个棋子，当然也是经济发展中的一个棋子。保障房建设不仅是为了民生，而且对于经济的发展，调整经济结构，包括产业调整有很大的关系，因为未来的市场，保障房即便不是半壁江山，也会占到市场的四分之一。”
同时，顾云昌还认为，关于保障房，有三个方面值得关注。 ，保障房制度是推进住有所居的关键。住有所居是中国提出来的一个目标。早在30多年前联合国就提出人人享有住房。第二，保障房问题要解决三个要素，保障对象、保障标准、退出机制。第三，保障房须三给力，一是法规政策要给力；二是体制要给力；三是运行要给力。
“当前保障房总量目标和结构区域之间还存在不匹配的地方。”巴曙松直言，当前的建设目标是自下而上确定，从自上而下层层分解执行的，与市场实际的需求可能存在不匹配的情况。从层面讲，2008年金融危机的时候提出2009年到2011年三年共建747万套保障房，2010年的建设计划上升到580万套，远远超过了原定的目标。2011年又提出建设1000万套，十二五期间共建3600万套，所以这三年关于保障房的建设目标，经过了三次 大的调整，是历 少见的调整结构比较大的。
此外，保障房的结构不合理。针对 收入家庭的廉租房和低收入者的公租建设规模，这两样是市场上需要量比较大的，2011年只占30%。针对中低收入家庭棚户区改造，两者合计占比达到60%以上。
再者，静态设定的建设目标和需求动态变化之间也不匹配。保障房需求，随着家庭收入的变化，也会动态调整。原有家庭的退出，新家庭的进入，因此保障对象的设定标准和范围也在变化。而静态的设定某一年度的目标，实际上很难反映这个变化。
巴曙松提出，未来保障房的住房整体框架，应该做一个梳理和考虑。首先要清晰的界定什么叫保障房，要消除商品房和保障房之间的交集区域， 是把经济适用房和限价房排除出保障房的定义。另外一部分保障房，是享受政策补贴的商品房，它的存在实际上是对商品房概念的一个模糊化，也是对保障房概念的模糊化。这种商品和保障区域的交叉重叠， 终导致分配不公。第二，以廉租房和公租房作为主旨，即廉租房建设重点在财政和金融政策的支持，公租房建设重在市场化运作和货币政策管理，公租房主要是针对中低收入家庭，夹心层，比如说高校毕业生进城、务工职工，这部分只租不售。棚户区改造部分，在基本完成之后，也应该退出保障房的概念。同时，要规范产业园区集体宿舍、农村集体自建房、高校自建房差异化分配。
其次，保障房覆盖范围的建设目标也是值得关注的。如果城市化是大方向，如果城市的低收入 是大方向，以城市常住人口，而不是户籍人口作为测度标准，这个是 重要的一个转换。无论是深圳还是浙江，为什么自己的保障房比例比较低，本地户籍人口都有房，不需要那么多房，保障房建给谁？“我们自己可以大胆的测算，本地农村人口、本地户籍人口、外地农村户籍人口和外地农村非户籍人口分别的占比，来看看它的房价收入比，主要是低收入 这个部分的人群是 需要的， 收入 ，房价收入比8.1倍、低收入20.9倍，中等偏下是13.7倍。这一点应该做一个长期的考虑。”
关于 近个别省份的保障房建设情况，据巴曙松了解，大致看，今年保障房的主要开工目标， 完成额不足总量的三分之一，这在属于一个正常情况。很多省份要求2012年土地资金的落实在今年年底前算好，这样给2011年的落地时间提前了半年左右，使得明年年初即将开始进入项目开工和建设阶段。 分布也会更加平均化。
“总之，保障房是个长远的规划，将来要逐步完善、滚动发展，这样才能达到理想的状态。我们应该充分肯定保障房取得的成就，例如1000万套提前一个月开工并不容易，但是，接下来更要重视它的后续完善。因为老百姓 忌讳的就是腐败和弄虚作假，这是危害社会的，是不公平的。”顾云昌再次重申了保障房建设的任重而道远。
住房保障重构地产
任志强华远地产(600743,股吧)董事长
保障性住房早就该建了，但是每年只建一部分就行，原因是享受保障性住房的人群是浮动的。2007年提出的应保尽保，概念是什么？有10个人属于廉租房，你以后要建10套房子。那么再进来的人可能就没有房子，该退出的人就可以不退出。就像小农经济一样，不是流通的概念，不是市场的概念，我不赞成现在建，过去，我们累计已经完成了2700万套住房，如果不算两限房，经济适用房也有将近1900万套。但是这1900万套还剩了，据统计没有转为商品房的大概不到5万套，就是把经济适用房变成商品房，按照这种落后的方法，那你永远盖不过来。
生了孩子还没有结婚，就是说的已经开工了，戏演上了，没有剧本，不知道该保障谁，不知道该怎么退出，所以现在还在研究。问题不出在今天，而出在过去历史过程中没有严格按照这个办法建立一个住宅法，或者说画一条明确的线，承担法律责任的线，这样才能解决该保障和不该保障的问题和不至于发生贪污腐败的问题。
巴曙松 国务院发展研究 金融所副所长
2011年宏观调控政策对房地产市场的影响，从2008年4万亿政策推出，大量的资金投向铁路、公路、基础设施，带动银行大规模投放，2010年7.95万亿，一直刺激到2011年 季度11.9%的增长，这是 拨的刺激，超常规。当然要充分肯定，及时应对了危机。但是任何政策都有它的副作用，它带来了通胀压力大，货币发行量过大，用力比较猛。然后一线城市价格涨幅较快，地方政府债务压力加大。然后提出来第二个阶段，从2011年二季度到现在，回到常态化。按照 经济工作会议的话说，从 时期的 政策平稳过渡到正常时期的正常政策。这个政策一直持续到现在的四季度，预计到明年一二季度会触底。
这样一个经济政策的大起大落，直接推动了房地产行业的起落变化。而且局部一线城市的价格涨幅过快，也直接促成了回归常态化的时期，房地产成为整个调控的风口浪尖的针对性 强的行业。所以房地产行业是一个宏观性 强的行业，自己好好盖房子还不行，还得关注政策的基调，房地产行业尤其需要关注宏观经济。从过去10多年情况看，房地产行业和宏观经济状况是一个翘翘板，不好的时候，日子就好过。所以它前后带动作用比较广泛。经济形势好的时候，基本上都是被敲打的。所以已经被敲打这么多次了，应该说经验还是比较丰富的。
刘洪玉 清华房地产研究所所长
房地产是使用品，它也是 品。但是对于普通住宅，可能要慢慢 化，这已经形成了共识。普通住宅里面包括保障性住房，还包括中小户型、中低价位的概念。在这个领域里面，未来对于这类住宅的开发，基本上是成本主导的价格。因为我们在研究美国住房市场的时候发现，实际上美国的住房价格始终不会太多的偏离它的成本，而唯独我们国家住房价格有时候离成本偏的 多，这里面有各种各样的原因。但是我觉得在普通住宅问题上要回归，它的使用价值是它的主导。
但是大家觉得住宅的 价值在哪儿？实际上房地产也有大量的 、高档豪华住宅，这个往往可以作为 性的住房。但是为了保障老百姓住房的权利，我们连这块也觉得不需要了。现在我们也在思考应该怎么样让即使是住宅市场，它也应该有一个协调发展的内部的关系，因为彼此是相互依存的，不能说只做这个，不能做那个，做了那个就影响做这个。实际上我们说是相互促进的一个关系。
苏鑫高和 董事长
以前我们怎么赚钱？ 根本的是，它是一个 品。未来有怎样的转变？ ，融资的渠道会发生变化，因为这个行业需要钱，间接融资的方式肯定是受到制约了，一定要增加直接融资的方式，基金也好，信托也好，甚至一些演变的方式都会出现。另外一方面，政府调控房地产， 属性去掉以后，大量的钱去哪儿了？我们看现在的金融环境是什么？老百姓兜里有五万，只能被剥削，因为他只能存在银行，银行是负利息，金融机构把这些钱贷给了大型国有企业，是用压低的利息贷的。为什么有这么多民间的高利贷蓬勃发展？因为它不是市场化的预期。原因在哪里？本身这个金融环境体制是有问题的。如果利息可以市场化，如果给老百姓更多的一些 通道，这个问题够解决了，而我们现在只是简单的在压制，因为 属性去掉了，还是从更多的政治考量多一些。如果我们可以换一种角度，而不是简单地堵，用疏导的方式。因为城市化让大家分享 ，有钱人可以买基金，中等收入的人可以买信托，但是老百姓呢？没有。机构怎么融资？怎么融到超过五年的钱？没有超过五年的钱，企业怎么发展？
文斌 长虹置业有限公司副总经理
我们不能把开发商的房卖的好归结到保障房上去。保障房的实质是社会财富的转移，就是有钱人和低收入人群的一个财富转移。这个是在社会经济当中一定要有的。我更倾向于在保障房里面还是以租为主，就是公租和廉租为主体来做保障房。保障房和我们现在整个房地产市场看来没有什么直接的、必然的联系。
大变局下的战略战术
巴曙松 国务院发展研究 金融所副所长
总体上看，应该说从一个高速的成长期进入一个平稳的成长期。从收入构成和盈利构成来看，房改以来，跟很多发达国家走过的道路一样，原来的房地产商很大一部分来自于在开发期间的土地价格的大幅上升。现在土地价格基本上比较充分的市场化了，接下来房地产商才能真正做成一个房产商，土地利润贡献很小。如果原来是地产商，他还带有资产行业的特性，现在房产商就变成了有点像一个制造业，跟任何其他的制造业一样，它要进行采购，要进行生产，然后生产产品在市场销售，这是它真正利润的来源。我也比较过日本、香港这些地产商，早期利润来源于土地。到后来，土地不成为主要的利润转化的来源贡献点。从地产商转为房产商，这是洗牌的一个重要推动力。
苏鑫 高和 董事长
我觉得未来的趋势，所谓走美国的模式，就是开发和 ，行业会细化，甚至运营也会很专业，这是一个大的趋势。这个趋势会产生很多变化。以前开发商 主要是跟土地，跟政府打交道，不是全市场化的，如果 商分离出一个机构，他是用钱选择开发商，这样开发商的专业性就体现出来了，那么你的运营能力、品牌能力等都会在资本上体现出来。未来市场分工细化， 商的出现，会推动这个行业往前发展。同样这个行业的发展，另外一方面会推动金融企业市场化的过程。因为以前行业是由银行主导来推动的，风险不言而喻，未来一定是用市场化的融资方式，规避风险。另外一方面，也会修正这个行业对开发商能力和专业品牌的认知。
李战洪金科集团副总裁
主要是两个方面， 是新形势下，因为每次市场调控，行业的集中度越来越高，这个时候企业的品牌战略越来越重要。上行通道做利润，下行通道做品牌。第二，只要稳住市场调控，或者政策调控，开发商要用三调来对付，产品结构、调整开发结构、调整开发规模。
在新的市场调控下，城市化率越高的城市，它未来发展的速度，由高速发展进入一个稳步发展，城市化率越低的城市，它未来的发展速度比较高。反过来说，城市化率比较高的城市，它对政策的敏感性比较大，城市化比较低的城市，对政策的敏感性并不大。所以，它未来的空间，未来的发展 是巨大的。
珂 誉翔安地产合伙人
我提两个建议， 是学商业地产和商业地产开发商。因为传统的住宅开发商，只需要设立三个主题，政府、金融机构、买家，只需要设立三个客户就好了，实际上评判房地产这10年，只需要围绕这三个设立，但是商业地产不一样，因为商业地产开发链条比较长，它被迫引入了三个新主体， 个是 机构。第二个，我们经常传有这样那样的商业以亿为计量单位的大宗成交，我们称之为大宗 者。第三个就是商家。明年的主要目的是为了回收 ，回收已经发生的 。尽快回收的话，我建议可以参考商业地产开发商这样一套逻辑，重新梳理自己的客户结构，是不是住宅产业，或者是不是一些特定的项目，实际上也可以遵循商业地产的六个客户的价值结构来设计它的回收。这是对应的。
严涛 洲联集团五合国际副总经理
我也用三个词梳理一下， 个词是回归。第二个词是创新。第三词叫分化。未来在二、三十年以内，中国住宅改善性建设 是一个大趋势。
伟东 德国威能中国区总经理
长期看，中国的人口红利，再过10年就到一个程度了，房地产会趋于平稳。短期内，一年之内，我认为市场肯定是比较淡的。中期，三五年之内，我认为市场会 好，会有一个飞速发展，因为那个时候我们国家的 渠道会减少，大家还是会往这个方向投。长期来讲，肯定是一个供求相对平稳的市场。
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