[摘要] 整体来看,预计2011-2012年商品住宅市场的销售量和销售额将出现双降的局面,住房市场的调整趋向“软着陆”。
2011年9月,物价涨幅、外贸增速及货币增速等出现回调迹象,宏观调控政策进一步取得成效,但是二、三线城市房价坚挺甚至上涨。所以即便第四季度宏观调控政策可能微调,但房地产领域从严调控的基调不会改变。短期内更多地方政府出台限购措施的可能性不大,但政策的细化、落实和执行会有所加强。
开发企业会进一步调整市场策略,尤其是资金或业绩完成压力大的企业,促销力度继续增强, 或呈蔓延之势。值得注意的是,土地市场的低迷诱使大开发商可能快速清盘,腾出资金扩大土地储备,中小开发商采取跟随策略将会增多。由于房价下行通道刚刚打开,居民更多是采取继续观望的态度。
2012年 季度信贷仍紧
对房地产领域严控立场不会松动,即使 季度是信贷发放高峰期,但对房地产领域仍旧保持从紧。地方或许根据自身财政收入对房地产的依赖程度,以及2011年调控目标的完成情况,在某些领域作出调整。面对依然紧缩的资金环境,开发企业则继续加大促销力度回笼资金,降低库存。若 幅度达到满足限购条件的部分购房者的预期,他们可能会出手购买。
2012年第二季度购房分化
如果通胀率进一步得到控制,能够达到预期目标,那么银根紧缩可能会缓解。如果房地产市场出现过冷局面, 调控政策将适度微调,调控的针对性可能会增强,降低“一刀切”的负面影响。地方政府可能会针对本地出现的问题,在政策执行上相应作出调整。开发企业会在上半年的销售旺季采取更积极的策略,可能会由更多的暗降变成明降。购房者可能分化,部分购房者结束观望状态入场交易。
2012年第三季度心态复杂
的严控基调不会改变,限购也不会取消。如果地方财政吃紧,又没有可替代的资金来源,地方可能会在更大范围内打“擦边球”,或者在某方面向 争取更有利于自身的政策调整。无论是开发商还是购房者,都会针对政策面的变化相应调整自身的策略。开发商会充分评估上半年的销售状况,相应调整年初计划。购房者的选择余地可能更大,是否出手购买的心态更复杂。
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