[摘要] 整体来看，预计2011-2012年商品住宅市场的销售量和销售额将出现双降的局面，住房市场的调整趋向“软着陆”。
（来源：京华时报）昨天，中国社会科学院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2011～2012)》。绿皮书
绿皮书表示，明年在不出现重大外部因素冲击的情况下，主要政策得当，住房市场的调整趋向“软着陆”。具体表现为经济增速略趋回落，新的经济增长动力仍显不足；房地产信贷或现审慎放松；土地市场延续降温趋势；商品住房 逐月回落，开发商面临严峻考验，房地产行业重组可待；住房销售总体下滑，但下降速度不快；住房价格全年缓步下降，房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。在这样的情况下，很多购房者都处于观望状态，等待“抄底”。
对于房价何时能够见底，房地产行业绿皮书主编，中国社会科学院城市与竞争力研究 主任倪鹏飞表示“趋向软着陆”不等于见底，即“软着陆”也不一定在2012年就完成。绿皮书指出，明年中国的住房市场面临着报复性反弹和“硬着陆”两大风险。建议继续坚持从严调控不动摇，完善调控 措施。同时建立房地产调控的应急机制，做好房价下降的各种应对预案。
-市场
促销优惠加剧价格竞争激烈
政策或现微调但从紧基调难变，各方结束观望将作有限调整。
限购政策下符合条件的需求主体难以快速增长，市场在价格方面的竞争激烈程度将加剧，促销优惠政策可能会吸引部分持币待购者出手，减缓成交量下降的速度。
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16家上市公司退出房地产业 房价调控显现威力
2011年9月，物价涨幅、外贸增速及货币增速等出现回调迹象，宏观调控政策进一步取得成效，但是二、三线城市房价坚挺甚至上涨。所以即便第四季度宏观调控政策可能微调，但房地产领域从严调控的基调不会改变。短期内更多地方政府出台限购措施的可能性不大，但政策的细化、落实和执行会有所加强。
开发企业会进一步调整市场策略，尤其是资金或业绩完成压力大的企业，促销力度继续增强， 或呈蔓延之势。值得注意的是，土地市场的低迷诱使大开发商可能快速清盘，腾出资金扩大土地储备，中小开发商采取跟随策略将会增多。由于房价下行通道刚刚打开，居民更多是采取继续观望的态度。
2012年 季度信贷仍紧
对房地产领域严控立场不会松动，即使 季度是信贷发放高峰期，但对房地产领域仍旧保持从紧。地方或许根据自身财政收入对房地产的依赖程度，以及2011年调控目标的完成情况，在某些领域作出调整。面对依然紧缩的资金环境，开发企业则继续加大促销力度回笼资金，降低库存。若 幅度达到满足限购条件的部分购房者的预期，他们可能会出手购买。
2012年第二季度购房分化
如果通胀率进一步得到控制，能够达到预期目标，那么银根紧缩可能会缓解。如果房地产市场出现过冷局面， 调控政策将适度微调，调控的针对性可能会增强，降低“一刀切”的负面影响。地方政府可能会针对本地出现的问题，在政策执行上相应作出调整。开发企业会在上半年的销售旺季采取更积极的策略，可能会由更多的暗降变成明降。购房者可能分化，部分购房者结束观望状态入场交易。
2012年第三季度心态复杂
的严控基调不会改变，限购也不会取消。如果地方财政吃紧，又没有可替代的资金来源，地方可能会在更大范围内打“擦边球”，或者在某方面向 争取更有利于自身的政策调整。无论是开发商还是购房者，都会针对政策面的变化相应调整自身的策略。开发商会充分评估上半年的销售状况，相应调整年初计划。购房者的选择余地可能更大，是否出手购买的心态更复杂。
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价格由稳趋降， 季度或现拐点。在整体性量价增幅逐步收窄的驱使下，销售量的破位将促使销售价格的下降
2011年第四季度小幅下降
年底一般是开发企业各种款项的结算、资金支付密集的时期，也是第二年经营计划的制订期，上年各项任务的完成情况会在很大程度上影响下一年经营目标的确定。预计大开发商会率先选择性 ，降低库存的同时试探市场对价格的反应程度。如果反应良好，进一步以价换量的概率增大，部分中小开发商将会跟进。总体上 价格将会小幅下降，但是大幅 的概率很小。
2012年 季度拐点显现
受春节假期的影响，市场价格将总体保持平稳，拉锯状态将持续一段时间。二、三线城市价格增幅将会收窄，同比增幅下降的城市继续增多。一线城市 价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性 、权衡 可能是市场主导。开发企业在 季度获得信贷资金的多寡将会对价格产生较大影响，信贷资金在房地产领域偏紧态势难以改观，价格拐点很可能在 季度显现。
2012年第二季度老盘大降
2009年以来，高涨的房地产 增幅、新开工面积增幅始终在高位运行，开发商库存量快速增加。为消化库存，降低资金压力，预计开发企业在第二季度会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘 的幅度将更大，从而争取上半年的业绩。 价格下降的范围呈现扩大趋势。如果短期内整体降幅太大，市场将产生更大的期望。所以，整体性 幅度有限。
2012年第三季度价格趋稳
如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足需求，加之上半年销售远低于预期的话，那么 范围会继续扩大， 幅度会更深。如果上半年销售能够缓解资金压力，那么整体价格将趋稳，维持第二季度以来的价格状况的可能性较大。
-销售
库存压力增大推盘速度降低
总体将呈下滑，其间或有波动。初步推测：2011年第四季度至2012年，由于2009年、2010年房地产开发 高速增长，房地产库存压力增大，推盘速度会降低。
2011年第四季度短暂回升
预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后，为消化库存，在资金链紧张和业绩要求的双重压力下，以价换量开发企业逐步增多，销量可能会短暂回升。
2012年 季度再次下滑
预计销售量的增幅将进一步下滑，同比增幅可能会低于2011年同期，市场更加胶着。季度末如果市场价格能够达到部分购房者的预期，则会促使销量一定程度地增加，限购政策不太严格的二、三线城市的表现会更突出一些。
2012年第二季度决定业绩
第二季度是传统的旺季，也是上半年业绩的决定性时段。预计为完成上半年的业绩目标，开发企业的促销手段将会更加丰富，力度也会更大，若市场回应积极则销量将有所提升。在限购城市，销量增加是否满足以价换量的要求，很大程度上取决于有购买力的需求者是否符合购买条件。
2012年第三季度销量放大
如果市场拐点在第二季度出现，将有利于刺激市场销量的上升，市场活跃程度将提高，更多的刚性需求者将进入市场，形成对市场价格一定程度的支撑。如果上半年销量不理想，则第三季度整体性价格下降幅度较大，销量将会在第三季度放大。
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16家上市公司退出房地产业 房价调控显现威力
（来源：新京报）房地产景气指数28个月
国家统计局昨日发布的数据显示，11月，房地产开发景气指数为99.87，创下28个月来新低，同时，房地产 涨幅明显放缓，业内人士预测房价拐点已经到来。
商品房销售下降1.7%
数据显示，11月，房地产开发 增长20.1%，商品房销售面积下降1.7%，商品房销售额下降1.2%。房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。11月份，房地产开发景气指数为99.87。
北京中原市场研究部总监张大伟表示，从2009年7月，房地产开发景气指数在98.01以后，房地产 已经连续27个月运行在100点以上，此次发布的11月数据创造了 近28个月的新低。更是2001年以来，连续10年中，房地产景气指数出现的 0个月份低于100点，其他月份分别为2008年10月-2009年7月。楼市从目前数据来看已经进入了明显的下调周期。
租房价格或将回落
张大伟表示，从 看，房地产 同比涨幅连续5个月下调，而目前的 上涨，很重要的一个原因是保障房 上涨，扣除这个因素，其他类型房地产 降幅更大。
因此，目前，楼市萧条趋势已经 明显，商品房销售面积在下降，大部分城市库存则有明显上涨。从目前来看，性的城市楼市调控拐点出现。
张大伟分析认为，从居住类价格来看，虽然11月出现上涨，但未来会持平或出现回落。由于将近年关租赁需求不足，也没有持续性动力进入；其次，业主不甘低价卖房，转售为租的房源数量继续增加，导致租赁市场供过于求。
- 预测
“明年二三季度房价或大降”
中国社科院发布住房报告，专家建议防房价报复性反弹
(记者郭少峰)昨日，中国社科院财政与贸易经济研究所以及城市与竞争力研究 发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2011～2012)》。
预测到2012年第二、三季度，房价将有大幅下降的可能， 势头将由城市的边缘区域向 区域扩散。
不过，这种“大幅下降的可能”是有诸多前提，包括：政策面仍旧严控，开发企业融资困难等。
绿皮书认为，目前房地产市场正处在价稳量跌向量价齐跌转变的过程中，调控的基础并不牢固。未来存在两种极端的风险，即住房市场大幅下跌或者报复性反弹。房地产市场各相关主体围绕限购政策展开了激烈的博弈，开发商寄希望于取消或放宽限购， 投机者重返市场。绿皮书担心，地方政府将不断产生柔化、瓦解限购政策的冲动，一有机会将试探性地放松调控。
中国社科院财贸所研究员倪鹏飞建议,继续坚持从严调控不动摇，完善调控 措施，“防止报复性反弹”。同时要建立房地产调控的应急机制，做好房价下降应对预案和应急机制，避免房地产市场“硬着陆”。
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