[摘要] 在高租金和高利润的压力与诱惑下，越来越多的零售巨头开始挥师进军商业地产。然而对于零售商来说，在这块巨大的香饽饽后面却潜伏着巨大的隐忧：对商业地产运作的非专业化、招商的困难、资金的积压，甚至对零售经营模式的挑战，都成为悬在零售商头上的一把把利剑。
得到地产或失零售
其实，商业地产看似是一块生利的肥肉，但带给零售商的不仅仅是利润，也有忧患。
2010年以来，零售巨头们的开店和扩建速度明显减缓，上海商学院教授周勇分析，这与其运作商业地产不无关系，因为自建物业虽然可缓解零售商高租金的压力，但更容易陷入资金链困局甚至拖累整个企业。
虽然现金流是零售商的 ，但这些现金流大部分是来自于供应商的，由于账期制度，零售商们把沉淀下来的资金转投在商业地产上之后，又会将融资压力转嫁给品牌商，结果就是，卖场里频繁打折，回笼现金。同时又将上游供应商的结账期限延至更长。这也是零供矛盾一直难以调和的根源之一。
北京昭邑零商管理咨询公司总经理刘晖则认为，零售商盲目进军商业地产更大的风险在于其可能会偏离零售模式，以红星美凯龙为例，在1997年，红星美凯龙在江苏南京买了一块地，自己建造家居商场。在商业模式方面，采用纯租赁的形式，即对于入驻卖场的家居企业和区域代理商收取租金，主要包含店铺租赁、促销金、营销、公共物业管理等费用。
当时，红星美凯龙创始人车建新表示，这一靠租金获利的模式不仅可以锁定企业的 ，而且在经营模式方面，比起品牌代理来也相对简单了许多。
对于红星美凯龙的这种转型，业内人士普遍认为，红星美凯龙是在做商业地产，而不是在做流通渠道。而进入商业地产的零售商们都无法绕开这个圈，刘晖表示，长此下去，零售商在零售业务中的自主经营能力必然降低。
合作强于独斗
零售商染指商业地产，表面看起来“热情高涨”，实际推进速度却极为缓慢。即便是财大气粗、品牌号召力颇强的宜家，也不过计划5年时间内建设3个购物 。相比之下，万达现在至2012年期间，在建和新建的万达广场数量就达到54个。
个中奥秘在于，“住建部关于‘房地产开发资质’有严苛规定，境外企业持有房地产的方式及外商 房地产的审批手续则更为繁琐。零售商所谓的拿地自建其实是‘参与出资’，不会直接参与拿地、开发建设等具体事宜。”中原地产项目总经理黄韬说，零售商转战商业地产声势浩大，其实是个“伪命题”。
万通地产副总经理周东权也认为，零售商进入商业地产开发，虽然可以在一定程度上保证后期的经营效果，但缺乏前期的开发经验是其面临的 问题。
因而零售企业在运作项目时应充分发挥其经营方面的 ，实现区域商业的差异化和实用性。对此，零售业专家高晓颖建议：“零售商可以与开发企业联合拿地，创造一种新的合作模式。商务部分由开发企业负责，而商业部分则由零售商承担。这样的强强合作，将有利于项目取得 后的成功。”
而零售商们目前也大多采取了与人合作的战术，据了解，广百的综合体项目的运作方式就是找合作自己的伙伴共同开发，广百不会参与到住宅建设中去。
其实，零售商也可以采取迂回策略进军商业地产，比如从中小开发商手中收购、整合项目等，这样会更加稳妥。
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