[摘要] “酒都”宜宾位于四川东南部，东靠万里长江，西接大小凉山，南近滇、黔，北连川中腹地，素为川南形胜，是长江上游川、滇、黔三省结合部的交通枢纽和物资集散 ，是成渝经济区连结南贵昆经济区走向东南亚的重要门户，区域 加政策偏向种种利好让宜宾成为川南一颗耀眼明珠。
日前，关于川省内二级城市房价飙涨、房源稀缺、购买力旺盛、 等消息此起彼伏，在吸引众人眼球的同时，更为当地楼市增添一分神秘！成都限购令是否会升级？川省内二三线城市是否圈入本轮限购风潮？房天下 推出《四川省内重点二三线城市楼市调研》，从成交、供应、房价、土地、房企、市场结构等多方面分析当地楼市楼市现状，厘清川省内二三线城市真实的楼市轮廓，大胆猜测新限购城市名单中，它们是否将榜上有名。
“酒都”宜宾位于四川东南部，东靠万里长江，西接大小凉山，南近滇、黔，北连川中腹地，素为川南形胜，是长江上游川、滇、黔三省结合部的交通枢纽和物资集散 ，是成渝经济区连结南贵昆经济区走向东南亚的重要门户，区域 加政策偏向种种利好让宜宾成为川南一颗耀眼明珠。近年来，随着宜宾城市规划和自身经济发展水平的不断提高，宜宾房地产市场迎来了一场爆发性增长期。宜宾房价，也从2007年均价2000元/平米左右，上升至2011年均价5000元/平米。
2011年上半年宜宾楼市概况
成交量不温不火 房价持续上扬
据宜宾房管局数据显示，宜宾主城区1-6月总成交量为3428套，月平均成交571套（据宜宾市房地产管理局商品房备案数据，宜宾2010年全年成交套数7572套，成交总面积逾73.19万方）；上半年成交均价为4512.3元/平米，1-6月总体涨幅达23.2%，同比上涨32.7%，截至2011年8月宜宾房价标杆被定格在均价6550元/平米。与此同时，2011年上半年宜宾市房地产开发完成 58.25亿元，增长1.87倍；而截止7月底宜宾市保障性住房已开工9106套，距完成全年计划仅差2390套。
业内人士分析，在房地产新政轮番”轰炸”下，宜宾楼市受到了不小影响，从近几个月成交情况来看，购房者观望之风已经形成。而由于信贷紧缩，银行购房贷款日益吃紧，不少购房者都被卡在房贷的门槛上，部分开发商在资金链的重压下改变“坐商”姿态加入以价换量的行列中，持续调控让宜宾楼市卖方和买方感受到了 的压力。
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追本溯源 探寻宜宾房价上涨之因
酝酿“”宜宾土地市场一马当先
“10800元 次！10800元第二次！10800元第三次！成交！！！”没错，这是2011年5月31日宜宾中坝A1-4-10地块拍卖的 终成交地面价格，它一举刷新了宜宾居住用地单价和单宗土地成交总价两项记录，“”效应让宜宾成为了整个四川楼市谈论的焦点，其实不然，当记者在地面价格和楼面价格换算之后发现该宗地楼面价格也达到了2840元/平米。业内人士 先生称：“就目前来看，2840元/平米的楼面地价在该片区已经比较高了，加上建安成本及其他费用，该宗地修建商品房单价至少要卖6千多开发商才有利润可言。”面对宜宾“”的横空出世，接受采访的宜宾市民表示看不懂也不理解，面对不断高企的房价除了“诧异”剩下的全是“愤怒”！
资料显示，2011年宜宾不只10800元/平米这一个“”，今年3月4日，银龙集团以地面价格20050元/平米，楼面地价7160.7元/平米的天价竞得天柏组团A2-1-08商业用地地块，一举打破宜宾土地成交单价记录，成为宜宾真正当之无愧的“”。
据宜宾市国土资源局公布的2011年供地信息公告显示，宜宾市2011年供应商业、居住、工业、市场、保障性住房等各类建设用地4388.74亩，其中商业、市场、居住计划供地1446.3亩，截至6月底已经完成交易553.83亩，土地供应力度较往年有所加大（2010年主城区土地市场成交548亩）。据资料显示，2007-2009年，宜宾市平均每年住宅用地出让面积约为360亩左右，供地面积少得可怜！
有机构分析，尽管今年宜宾土地供应较往年有所加大，在一定程度上缓解宜宾开发商土地偏紧的状况。但对于宜宾商品房市场供不应求的现状不会有太大改善。而“”的出现有意无意地给出近期内当地房地产价格不可能下跌的信息。
根据宜宾的城市总体规划，城市东拓西进以及临港兴城战略的发展，让房地产开发企业看好宜宾的经济发展。但受地形限制，加上宜宾早期城市建设规划不合理，城市外延无可避免，而新区配套设施又无法跟上城市发展脚步，致使土地推量越来越少，造成开发商面临无米下锅的窘境，导致商品房市场出现供不应求的局面。
按照当地人士黄先生所言，宜宾房价上涨很大部分原因应归结于疯长的楼面地价，而且宜宾楼市有个怪现象，只要哪儿出了“”，那周边房价马上就会上窜。然而宜宾城区土地供应却远远满足不了市场需求，只有有位置佳，发展 的地块拍卖，大家会争拼劲全力去抢，长此以往房价不涨才不正常。
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供需失调 排队效应显现
房价由地价、建筑安装成本和利润组成，地价的变化影响房价，而供求关系对房价起到了至关重要作用。对宜宾楼市而言，长时期的供不应求导致供需比例失调，卖方市场占主导；土地市场青黄不接，供应量长期维持低位运行，商品房推量严重不足，导致“排队效应”显现，有限供应催生高房价导致购房者买不起房，而有购买力的部分置业者又因为没有合适房源只能排到明年或是后年买房，如此循环下去， 终导致房价不断的上扬。
据当地业内人士称，目前宜宾楼市绝大部分住房是被本地刚需族消化，而根据宜宾打造百万人口大城市的规划，2015年宜宾 城区人口将达85万，到2020年达到100万，而现在仅约为60万，意味着在未来十年内，市区将新增40万人，仅新增人口就将产生近1500万㎡的住房需求量，未来宜宾刚需量还在增加，后市看好对开发商们来说这足以让他们有足够信心拿地建房，如果未来宜宾楼市供求关系仍旧保持瓶颈状态，那么盼望宜宾房价下降又成镜中花，水中月。
二三线城市限购
宜宾能否纳入限购大军阵营
宜宾 城区房价已经破5000大关，有业内人士分析，从购房主体来说，宜宾买方市场刚需购房者和改善型购房者占主导， 性比例并不高，真正限购的可能性还是不大。从土地市场来看，由于宜宾楼市“”屡现，让它成为国家重点监控对象，地价带动房价让宜宾限购又成为可能。从发展来看，成渝经济区的利好让宜宾受益不少，作为成渝经济区的桥头堡宜宾未来发展 巨大，这些都会推动宜宾楼市向上发展。随着二三线城市限购全面铺开，宜宾能否纳入限购大军阵营，我们将拭目以待！
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