[摘要] 万科，曾经是中国不做商业地产的“死硬派”。而万科从去年开始进入商业地产，180度回马枪杀过来，被业界判断为商业地产的 时代来了，因为 石看人看事看商业，很少看走眼。这厢一线房地产企业纷纷进军商业地产，那厢是房地产调控住宅限购的大背景，干柴烈火遇到各路资金浇油。
从“一铺养三代”变“三代养一铺”
万科，曾经是中国不做商业地产的“死硬派”。而万科从去年开始进入商业地产，180度回马枪杀过来，被业界判断为商业地产的 时代来了，因为 石看人看事看商业，很少看走眼。这厢一线房地产企业纷纷进军商业地产，那厢是房地产调控住宅限购的大背景，干柴烈火遇到各路资金浇油。所以，我们看到在今年3月份，成都主城区商业成交面积近30万平方米，无论是套数还是销售面积都远远超过了同期的住宅销售。这还是我们印象中的商业地产吗？曾几何时，我们对于商业地产还保留一点敬畏之心，至少，我们得承认，商业地产是一个需要专业的行业，不是谁都可以玩的。毕竟，有很多滑铁卢+麦城的组合式失败案例犹言在耳。
从GDP增长速度、消费方式升级等大背景来说，商业地产的确该有一波大行情，这个行情跟人口红利导致的住宅“十年”一样。问题是，我们不能把城市积累了很多年的商业红利，一年就给挥霍完，“一铺养三代”变成“三代养一铺”，变成一部跨代励志片。在新一轮商业地产高潮中，我们坚信，商业会让城市更加繁荣和具有活力，同时在这波行情中，也会诞生商业开发量或者持有商业量 的企业。但是，很多信号已经表明，结构性风险已经出现。并不多愁善感的我，也忍不住产生“忧商”之感。
我的“忧商”
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以租金作为盈利模式的商业地产，租金 率持续走低，目前离危险的边缘也就只有50步。现在遇到一个超过5%的商业地产 ，就跟踩了狗屎一样，那是走运。当然，目前其租金 率相对于住宅还是具备 ，但是按照眼下商业售价的上涨节奏，这个相对于住宅的 将很快消失。而住宅砸手里，可以自己住，租出去也不难，商业砸手里，活不出来就是个死。
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从去年开始，成都在建和规划确定的城市综合体超过80个，每个城市综合体以30万平方米计算，那就是2000多万平方米的商业，看到这个数据，你是不是倒吸了一口凉气，这得需要多少伊藤洋华堂、家乐福 500强来填。2000万平方米是个什么概念，美国的洛克菲勒 建筑群面积是74万平方米，那就是说我们基本上修了30多个洛克菲勒 。还有，很多商业地产都喜欢拿春熙路说事，动辄就是再造春熙，或者说再造5个春熙。1924年就有的春熙路，都快100年了，到现在也就二三十万平方米，这20个城市综合体，就相当于100多个春熙路。即使有城市多 、消费不进城的大趋势，我也不敢相信这80个城市综合体都能活出来，尤其是一些打着城市综合体招牌的写字楼项目。
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在过去几年，产权式酒店、产权式商铺、专业市场等这些曾经被商业地产早就判定为死刑的商业业态，这两年完全活过来了。因为拆零卖，后期的管理运营、招商都已经证明：那是一个乱———这边招了一家LV，旁边却招了家串串香，这家租70元，那边杀出来租50元……可是，在潮水起来的时候，开发商反正卖了就脱手，后面洪水滔天是 者自己的事情。
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开发商依然在一卖了之，很多动辄说只租不售，水分不少。只租不售，就是为了更好地销售，“我自己持有证明我是对这个商业有信心的，我与 者在一条船上。”可是， 后变成能卖掉的都卖掉了，只留一点 的，卖掉的商业有多少能够经营得好，说实话，我真的没有见到多少。持有物业的代表———万达的商业模式中，万达建筑综合体的出售比例达六成以上，持有的经营性物业仅三成到四成。2011年，万达集团的销售收入目标是800亿元，租金收入目标为25亿元。从中可以看出，一个企业的财务安排上，卖掉的诱惑太大了，持有太慢了，一些城市综合体只租不售仅仅是个幌子。
商业地产已进入需要风险提示的阶段，毕竟预警比教训好。
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