[摘要] 新国八条、房产税、加息……新年以来一系列新政之下，上海楼市成交下滑，买卖双方陷入僵持。楼市缩量，究竟是短暂的政策消化期表现，还是楼市开始 的前兆？记者日前走访沪上一些中介公司发现，目前二手房市场对未来房价走向预期已出现分化，期间不乏一些大幅议价的成交案例。
新国八条、房产税、加息……新年以来一系列新政之下，上海楼市成交下滑，买卖双方陷入僵持。楼市缩量，究竟是短暂的政策消化期表现，还是楼市开始 的前兆？记者日前走访沪上一些中介公司发现，目前二手房市场对未来房价走向预期已出现分化，期间不乏一些大幅议价的成交案例。对于急于购房的自住需求者来说，或许是个机会。那么，什么样的房子具有议价潜质？如何做一回楼市砍价“达人”？
选择房东有讲究
【业内支招】买二手房时能不能议价，有时需要购房者尽可能了解房东卖房的实际目的。限购新政后，一些被限购的房东会抛售旧房后再买入新房，由于急于卖掉旧房，价格上自然更好商量些。
一次性付款显
【案例启示】家住上海西站附近的雷女士 近以128万元的总价挂牌了一套“嘉善坊”的房源，吸引了两个意向买家。其中一个愿意接受127.5万元的价格，但资金存在较大缺口，需银行贷款；另一个买家一次性付款，但要求房价降至127万元。雷女士一盘算，目前银行信贷政策 紧，从 个买家的资金缺口来看，能否成功获得银行贷款还存在变数；即使获得贷款，收到全款也需2至3个月。本就急着用钱的雷女士 后以总价127万元的价格，将房子卖给了一次性付款的买家。
【业内支招】除了一次性付款的吸引力，有些卖家希望买家能接受原先屋内的家具，有的卖家由于新买期房尚未交房，希望成交后再住一段时间，都是可以议价的机会。
满不满5年有分别
【案例启示】上海不少楼盘分期开发，时间跨度数年之久。营业税政策调整后，一个楼盘中面积近似的房源有时价格差异明显。比如宝山的“经纬城市绿洲”，一期房源至今已满5年，其中60平方米左右的一房市场总价在110万元左右，属于普通住宅，买卖时不缴纳营业税。但三期同样面积的房源，因为不满5年，需要全额缴纳营业税。一套60.07平方米的一房房源总价约为125万元，需缴纳的营业税为：125×5.55%=6.94万元。面对一期房源的价格竞争，眼下三期房源出现了明显的 趋势。
【业内支招】营业税新政后，对个人购买住房不足5年转手交易的，将统一按销售收入全额征税。这部分应当卖家支付的税费没理由转嫁至买家，这也算是一种“议价”空间。
要看板块利好状况
【案例启示】轨道交通7号线北延伸段通车后，去年底涨势明显的宝山顾村板块近期房价出现了回落。板块内的“世纪非凡”成交价已从每平方米1.35万元回落到1.2万元，“丰水宝邸”成交均价已回落至每平方米1.1万元，而价格 时曾达1.4万元。汉宇地产市场研究部认为，这是轨道交通效应释放后的理性回归，未来仍有一些利好待释放，比如两个大型商业综合体以及 项目华山医院北院建设正紧锣密鼓等。
【业内支招】轨道交通及一些重要配套项目建设，都是房产板块的利好消息，通常在规划确定和建成通车或竣工前后，房价会有一波上升行情，待出现回落后，可以好好和卖家打一场心理战。
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