[摘要] 在专家看来，一线城市的 期已过去，接下来是二三线城市和一线城市郊区的时代，这也是零售商进军商业地产的机会所在。
二三线城市成零售商进军商业地产突破口
在专家看来，一线城市的 期已过去，接下来是二三线城市和一线城市郊区的时代，这也是零售商进军商业地产的机会所在。
由于住宅开发商在商业地产的捷足先登，目前一线城 区域商业地产基本都被住宅开发商割据，这让零售商进军商业地产失去了地利，如TESCO 华南自建购物 只能落户福州这个二三线城市，海印股份也只能在广州的近郊番禺寻得进军商业地产之机。
但在专家看来，一线城市的 期已过去，接下来是二三线城市和一线城市郊区的时代，这也是零售商进军商业地产的机会所在。仲量联行广州及深圳商铺主管林世松称，一线城市地价高，零售商没必要去那里拼个你死我活，反而可专心进军二三线城市商业地产空白点，获得与住宅开发商同一起跑线的机会。即使在一线城市，也可寻找人口密集的城市边缘区和副 区域，如广州新市、增城等人口密集但商业地产欠发达区域。
由于零售商自建物业 大， 周期长，因而受访专家大多表示零售商进军商业地产要量力而行。“别让乱花迷了眼”，刘广浩指出，进军商业地产对零售商应是锦上那朵花，不要为了花而丢了锦(主业)。目前中国一线城市已由工业城市转向服务型城市，零售业春天才刚来临，零售商应抓住机会在主业上扩张。而且零售业是轻资产行业，很多公司自有资金不多，租赁场地经营能小 博取大回收。
“在全球，一半以上的商业地产开发商是零售商”，申格联认为，对于大规模的零售商来讲，自建物业今后将成为他们发展的主要方式，但在中国住宅开发商已抢占了先机，因此这类零售商做商业地产应储备人才，选准地点和时机。
焦点
进军商业地产，零售商和住宅开发商殊途同归
华润万家、广百等零售商由商业切入商业地产，而万科、恒 大等住宅开发商由住宅切入商业地产。专家认为，商业地产说到底是商业的一部分，零售商在商业领域浸泡多年，在招商经营等方面都要优于住宅开发商。但住宅开发商却凭借这十年住宅市场的高速发展完成了资金积累，率先跑马圈地占得先机。两者 后发展应是殊途同归：商业+地产模式。
“在过去十年，住宅开发商完成了资本的积累，零售商则完成了商业经验和人才的积累”，在刘广浩看来，零售商开发商业地产比住宅开发商更具 。让做住宅开发的人去做商业地产，其结果就是现在都可看见的把商业地产像卖房子那样卖出去，商场管理整得跟住宅物业管理差不多，这也是中国没出现 购物 的原因。但做商业的人去搞商业地产，就会以商业的思维进行商场设计，进行管理运营，更容易做旺购物 等商业体。至于资金实力上，住宅开发商确实要雄厚一些，但落到具体运作上，对于一个要花费10亿运作的商业地产项目来说，拥有100亿的零售商和拥有200亿的住宅开发商其实就在同一起跑线上。
申格联也认为零售商做商业地产要比住宅开发商有 。商业地产运营是否成功主要看两方面：营运团队和招商。论营运团队的专业，住宅开发商肯定不如零售商；论招商能力，住宅开发商虽也拥有一些客户资源，但零售商由于长期零售经营，客户资源的深度和广度更胜一筹。
在长期从事商业地产租售服务的林世松看来，零售商和住宅开发商只是角色不一样，随着市场的发展，商业人才的流动，两者的发展 并没有不可填平的鸿沟， 后共同走向应该是“商业+地产”模式。如零售商可通过“买地-做商业地产-运营商业-捆绑商业租赁信托上市”来解决资金问题，而住宅开发商可借助职业经理人和通过招聘解决在商业运营方面的不足。就像香港的太古地产、新鸿基地产及内地的万达地产一样， 后都变成了百货商业运营和商业地产二合一的集团公司。
专家看法
商业地产流行“留核心卖边角”
中原工商铺市场及研究部总监刘广浩：
目前商业地产的流行玩法是“留核心卖边角”，如商业体的一二层只租不售，但负一层或高一点的楼层在规定业态情况下适当出售。零售商做商业地产也不一定都要只租不售。香港上世纪七八十年代的时候大部分商业体只租不售，但90年代开始商业地产价格上去后，就有之前只租不售的商业体放出部分商铺回笼资金，也就是说卖不卖取决于价格合不合适。因此，在保证商业体核心部分产权统一的情况下，边角部分卖不卖其实是无碍大局的，价格合适就可以卖。
住宅开发商可采用订单式开发规避风险
广东工业大学房地产 经济师申格联：
目前中国商业地产还处于起步阶段，零售商进军商业地产有招商和运营的 ，会让商业地产开发竞争更为激烈。住宅开发商要发展商业地产，万达是个很好的榜样，可通过订单式的开发模式开发商业地产，通过先招商再建设的方式来规避开发风险，同时也能在其中摸索到更多的商业运营经验。
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