[摘要] 在专家看来，一线城市的 期已过去，接下来是二三线城市和一线城市郊区的时代，这也是零售商进军商业地产的机会所在。
在商业地产从陪嫁丫鬟蜕变成抢手新娘之际，零售商也频频加入抢亲队伍。
联街网讯：这也难怪，十年来，零售商看着开发商在住宅市场赚得钵满盆满，而自己只能守着不到2%的净利润率姑且“贫贱夫妻百日恩”。如今机会来了，手里也有几个辛苦钱，一旦抢亲商业地产成功就能有翻番甚至翻几番的财源滚滚。因此虽然住宅开发商占尽先机，零售商也要在二三线城市插上几脚，意图打造“商业+地产”模式。
零售商频频吹响进军商业地产号角
零售商进军商业地产打破住宅开发商几乎一统天下的局面，商业地产将出现百花齐放的局面。
进军商业地产，吹响这个号角的不再只有万科、恒 大和保利等以住宅起家的开发商，近期零售商也频频发声，不让住宅开发商们专美。
10月28日，三大零售巨头之一的TESCO启动旗下LifeSpace乐都汇购物广场福州浦上项目，预计将于明年2月份开业，从而成为TESCO在华南 买地自建的综合性购物 。当然，TESCO的野心不止于此，TESCO10月初在2010/2011财年中旬业绩报告中称，计划未来一年内将在中国开出9家Lifespace乐都汇购物 。TESCO集团副总裁、中国区总裁兼 执行官陶迩康更是表示，TESCO将不断投建新购物 ，未来5年，预计其旗下将有80家左右新购物 崛起于中国内地，成为中国 的以超级市场为主力商户的综合商业购物 开发商之一。
国外零售商沃尔玛、宜家、韩国易买得、日本永旺也都在雄心勃勃进行圈地计划。强敌当前，国内零售商也不甘示弱。10月1日，国内 的超市连锁企业华润万家正式启动其商业地产战略，当天在深圳开业的“欢乐颂”区域型购物 只是一个起点，未来5年内，欢乐颂计划拓展到15～20家的规模。华润万家高层也称将加大区域购物 的开发力度。
春江水暖鸭先知，广州零售商应该就是这群鸭。早在2009年中，天河城就以3.09亿元投得天津和平路 项目，投建及经营集休闲娱乐购物于一体的大型现代购物 ，迈出广州零售商进军商业地产的坚实一步。2010年1月22日，海印股份公告募集10亿元增资开发海印又一城， 向世人宣告海印股份进军商业地产开发。
作为广州百货之首的广百步子迈得更大。2010年4月23日，2010年泛珠三角房地产博览会在广州锦汉展览 正式拉开帷幕，广百地产的 亮相让地产界为之一惊，“商业+地产”值得期待：以广百、新大新百货 为商业龙头，建设集合购物 、食玩游乐产业、生态公园、 酒店、写字楼商务区、文体 平台、住宅社区等于一体的综合性国际化社区城。
“商业地产热闹了”，中原工商铺市场及研究部总监刘广浩 近也听到不少零售商进军商业地产的消息，他认为，零售商进军商业地产打破了住宅开发商几乎一统天下的局面，商业地产将出现百花齐放的局面。
顺势而为，零售商垂涎商业地产高
所谓时势造英雄，现在进军商业地产热度正好，做商业的零售商不可能不知道这是个千载难逢的时机。
刘广浩认为，零售商选择这时候进军商业地产，是风云际会，顺势而为。中国商业地产从去年底就已出现崛起之势。今年以来，在住宅地产被新政打压的情况下，商业地产终于出人头地，从陪嫁丫鬟转身为抢手新娘，恒 大、保利、龙湖等住宅开发商都加大了商业地产开发力度，就连一直咬定住宅不放松的万科也在北京、上海进行商业地产圈地行动。所谓时势造英雄，现在进军商业地产热度正好，做商业的零售商不可能不知道这是个千载难逢的时机，加上手上有钱，就顺势而为做起商业地产。另外，商业地产说到底也是做商业，作为零售商来说也是一种业务链的延伸，是零售商扩张的一种表现。
“零售商进军商业地产是明智的 行为”，广东工业大学房地产 经济师申格联分析，自美国次贷危机以来，全球金融系统危机四伏，纸币贬值日益加重。企业为避免自有资金贬值和消化信贷任务， 的途径就是买地建设自己的物业。由于居住物业受到宏观政策的调控比较多，商业物业就成为 的 。而且， 十二五规划提出，努力实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步，人民生活质量和水平不断提高。这是政府提高中下层收入，扩大和鼓励内销的一个明确信号，是零售商业发展的大好时机。因此，零售商才会在此时进军商业地产抢抓机遇，跨越发展。
除了上述宏观问题，零售业本身的低利润也是促使零售商进军商业地产的重要原因，通过不断扩张 商业地产让其保持业绩增长的同时，也稳定了自己的经营成本，不会因为不断上涨的租金水平影响业绩。据中国连锁经营协会发布的2009年度国内连锁百强企业统计显示，行业平均净利润率只有1.32%，即便是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77%，这相比商业地产的 空间来说只能是“小小巫见大大巫”。
就像平安物业 管理有限公司董事长兼CEO邹益民指出的那样，房地产的 其实 主要的还是土地的 ，在土地上面所附着的建筑物也有 的空间。如上海的新天地附近，十年前在那里的楼面地价大概2000元/平方米，但现在那地方楼面地价已去到3万-4万元/平方米，也就是光土地 就已上涨15-20倍。
二三线城市成零售商进军商业地产突破口
在专家看来，一线城市的 期已过去，接下来是二三线城市和一线城市郊区的时代，这也是零售商进军商业地产的机会所在。
由于住宅开发商在商业地产的捷足先登，目前一线城 区域商业地产基本都被住宅开发商割据，这让零售商进军商业地产失去了地利，如TESCO 华南自建购物 只能落户福州这个二三线城市，海印股份也只能在广州的近郊番禺寻得进军商业地产之机。
但在专家看来，一线城市的 期已过去，接下来是二三线城市和一线城市郊区的时代，这也是零售商进军商业地产的机会所在。仲量联行广州及深圳商铺主管林世松称，一线城市地价高，零售商没必要去那里拼个你死我活，反而可专心进军二三线城市商业地产空白点，获得与住宅开发商同一起跑线的机会。即使在一线城市，也可寻找人口密集的城市边缘区和副 区域，如广州新市、增城等人口密集但商业地产欠发达区域。
由于零售商自建物业 大， 周期长，因而受访专家大多表示零售商进军商业地产要量力而行。“别让乱花迷了眼”，刘广浩指出，进军商业地产对零售商应是锦上那朵花，不要为了花而丢了锦(主业)。目前中国一线城市已由工业城市转向服务型城市，零售业春天才刚来临，零售商应抓住机会在主业上扩张。而且零售业是轻资产行业，很多公司自有资金不多，租赁场地经营能小 博取大回收。
“在全球，一半以上的商业地产开发商是零售商”，申格联认为，对于大规模的零售商来讲，自建物业今后将成为他们发展的主要方式，但在中国住宅开发商已抢占了先机，因此这类零售商做商业地产应储备人才，选准地点和时机。
焦点
进军商业地产，零售商和住宅开发商殊途同归
华润万家、广百等零售商由商业切入商业地产，而万科、恒 大等住宅开发商由住宅切入商业地产。专家认为，商业地产说到底是商业的一部分，零售商在商业领域浸泡多年，在招商经营等方面都要优于住宅开发商。但住宅开发商却凭借这十年住宅市场的高速发展完成了资金积累，率先跑马圈地占得先机。两者 后发展应是殊途同归：商业+地产模式。
“在过去十年，住宅开发商完成了资本的积累，零售商则完成了商业经验和人才的积累”，在刘广浩看来，零售商开发商业地产比住宅开发商更具 。让做住宅开发的人去做商业地产，其结果就是现在都可看见的把商业地产像卖房子那样卖出去，商场管理整得跟住宅物业管理差不多，这也是中国没出现 购物 的原因。但做商业的人去搞商业地产，就会以商业的思维进行商场设计，进行管理运营，更容易做旺购物 等商业体。至于资金实力上，住宅开发商确实要雄厚一些，但落到具体运作上，对于一个要花费10亿运作的商业地产项目来说，拥有100亿的零售商和拥有200亿的住宅开发商其实就在同一起跑线上。
申格联也认为零售商做商业地产要比住宅开发商有 。商业地产运营是否成功主要看两方面：营运团队和招商。论营运团队的专业，住宅开发商肯定不如零售商；论招商能力，住宅开发商虽也拥有一些客户资源，但零售商由于长期零售经营，客户资源的深度和广度更胜一筹。
在长期从事商业地产租售服务的林世松看来，零售商和住宅开发商只是角色不一样，随着市场的发展，商业人才的流动，两者的发展 并没有不可填平的鸿沟， 后共同走向应该是“商业+地产”模式。如零售商可通过“买地-做商业地产-运营商业-捆绑商业租赁信托上市”来解决资金问题，而住宅开发商可借助职业经理人和通过招聘解决在商业运营方面的不足。就像香港的太古地产、新鸿基地产及内地的万达地产一样， 后都变成了百货商业运营和商业地产二合一的集团公司。
专家看法
商业地产流行“留核心卖边角”
中原工商铺市场及研究部总监刘广浩：
目前商业地产的流行玩法是“留核心卖边角”，如商业体的一二层只租不售，但负一层或高一点的楼层在规定业态情况下适当出售。零售商做商业地产也不一定都要只租不售。香港上世纪七八十年代的时候大部分商业体只租不售，但90年代开始商业地产价格上去后，就有之前只租不售的商业体放出部分商铺回笼资金，也就是说卖不卖取决于价格合不合适。因此，在保证商业体核心部分产权统一的情况下，边角部分卖不卖其实是无碍大局的，价格合适就可以卖。
住宅开发商可采用订单式开发规避风险
广东工业大学房地产 经济师申格联：
目前中国商业地产还处于起步阶段，零售商进军商业地产有招商和运营的 ，会让商业地产开发竞争更为激烈。住宅开发商要发展商业地产，万达是个很好的榜样，可通过订单式的开发模式开发商业地产，通过先招商再建设的方式来规避开发风险，同时也能在其中摸索到更多的商业运营经验。
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