[摘要] 作为一种新兴的、更符合现在老年人需求的养老产品，养老地产逐渐成为了老年人的新选择、企业的新商机。不过，看似正在繁荣发展的养老地产市场实际上却暗藏大量名目繁多的“吸金”花样，原本冲着低廉的租金或售价去关注养老地产项目的老年人可能正一步步踏入借养老炒作的陷阱。
不论是租赁还是购买养老住宅、 ，虽然租金或购房价普遍低于市场价，但包括会员费、保证金、管理费等各种额外费用，消费者所付出的费用甚至可能远高于社会其他公益性质的养老机构或商业地产。
“如果配套服务、设施完善，价格只要在可接受范围内，我们肯定更愿意选择养老地产项目而不是去养老院养老。”年近70岁的退休职工老孙告诉北京商报记者。作为一种新兴的、更符合现在老年人需求的养老产品，养老地产逐渐成为了老年人的新选择、企业的新商机。日前，北京又有包括九华山庄(小区网论坛)老年 在内的一批养老地产项目即将投入使用。不过，看似正在繁荣发展的养老地产市场实际上却暗藏大量名目繁多的“吸金”花样，原本冲着低廉的租金或售价去关注养老地产项目的老年人可能正一步步踏入借养老炒作的陷阱。
市场调查
市场 各类 蜂拥而至
据民政部发布数据显示，截至2012年底，我国60岁以上老年人口已达19390万人，占总人口的14.3%，其中65岁及以上人口12714万人，占总人口的9.4%。而且，此前老龄委 室也曾公布消息称，预计今年年底，中国老年人口总数将超过2亿人，到2025年，这一数字将突破3亿人，2033年将超过4亿人，平均每年我国将增加1000万老年人口。据不完全统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务。总量逼近2亿人的中国老年人，尤其是其中7%愿意选择居家养老的老年人对于养老地产 商来说，无疑是一块难以割舍的蛋糕。
近年来，不少企业先后进军或涉足养老地产，证明了该领域(小区网论坛)确实存在着丰厚潜在利益。据粗略统计，目前已有23家左右(小区网论坛)大、中型房企高调进军养老地产，其中不乏万科[简介 新动态]、保利[简介 新动态]、远洋[简介 新动态]、绿城、华润等 企业。此外，从去年年底起，泰康人寿(微博)和合众人寿也先后正式对外宣布，销售与养老保险产品挂钩的养老地产，泰康 管理的“泰康之家·燕园”日前更正式在北京高调亮相。“从资金运用角度看，保险公司 养老社区，相当于发行了30年、50年的长期企业债券，同时又满足了保险资金对长期、稳定 的需求”。泰康人寿董事长陈东升曾明确表示，从产业链看，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链，同时有效整合关联产业。另外，甚至还有一些与地产和保险无关的企业也在布局养老地产，比如中石化今年4月上旬就斥资80亿元在四川布局养老项目。
民进北京市委副主任李焕喜向北京商报记者介绍，就北京而言，目前已经出现了多个大型老年社区，多为房地产引进项目，商品化养老住宅整体销售状况良好，这一情况表明，社区内的照料型养老住宅建设和服务需求在北京确实是受欢迎的，“在新建社区中开发面向老年人真实需求且住得起的养老社区是整个社会化产业化养老服务体系转型过程中应当解决的问题之一”。不过，随着养老地产被越来越多的人所了解，养老地产并未真正满足大多数老年人的住房需求、老年社区中住着大量年轻人等问题也为愈发火爆的产业带来了一丝尴尬。
出租+出售后期运营利润高
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强介绍称，除了偏福利性质的养老机构外，目前北京乃至整个市场上主要存在出租的老年 和出售的养老商业两种养老地产，一般的养老地产项目都将老年 租赁作为主流产品，但只进行房屋租赁项目肯定无法运转，因此开发商会在社区内出售一部分养老商业，目的是为了回笼一部分资金保障项目后续运营。“不论是哪种类型的养老地产，突出后期运营、配置符合老年群体的生活、休闲等配套设施和服务并靠此提高地(小区网论坛)产项目的价值都是其与一般地产存在的 差别。”陈国强强调。
而从开发商的角度，北京商报记者了解到，目前养老地产还被分为只建设不运营、不建设只运营和建设与运营相结合三种运营模式。专家称，目前大多数 养老地产的企业普遍都希望投身于第三种模式，即开发商通过开发住宅，以及服务、医疗等相关产业链环境，丰富企业利润来源，享受相关 收入。
实际上，目前北京确实有一批企业将养老 租赁作为项目中的主要产品推向市场，并辅助推出一些养老商业。以位于昌平区小汤山镇的北京太阳城(小区网论坛)[ 新消息 价格 户型 点评](小区网论坛)为例，太阳城销售部工作人员小马介绍称，太阳城社区内的养老住宅分为商品房和养老 两种，商品房已经在2008年前全部售出，当时均价为7000-8000元/平方米，目前消费者只能通过购买二手房的形式获得，价格在20000元/平方米左右，分为80平方米、160平方米以及180平方米以上三种户型，短期内太阳城内估计也并不会再出现新的养老商业项目。
而长期租赁式的老年 是太阳城近两年 主要的产品，小马说，社区内有四栋供出租的老年 ，其中有两栋为养老院使用，另一栋为短期出租早已完成出租， 后一栋长期出租 正在招租，预计年底入住。“目前正在招租的老年 以5年起租，每5年作为一档，租户 多可选择连租20年。户型从38平方米到120平方米不等共有21种，精装修、内设独立厨卫并提供 家电。”对于价格，小马以50平方米户型为例介绍称，一次性租赁时间越长折扣越大，5年21万元（相当于3500元/月）、10年32万元（相当于2667元/月）、15年46万元（相当于2556元/月）、20年58万元（相当于2417元/月），老人健在若需临时退租需扣除10%租金作为违约金，但老人去世需退租时可返还剩余全部费用。
值得注意的是，除租金外，租户还需选择全程管理和非全程管理两种模式之一交纳管理费，对于生活自理能力较强的老人，可选择非全程管理，自交物业、采暖、水电费等，物业费6元/平方米，采暖费30元/平方米；而选择全程管理的老人，根据房屋面积不同每年还需缴纳2万-4万元管理费，包括代缴物业、采暖、水电等20项费用和送餐、预约医院、每周两次打扫卫生、定期更换床单等服务项目，并加 00度电及10吨水，那么5-20年，租户或需缴纳少则10万元、多则80万元管理费。小马称，以目前预租情况来看，已有七成完成招租，小面积较受欢迎导致目前朝南的户型 小只剩86平方米以上的了。
此外，还有一部分“半路出家”的养老地产，以纯粹的租赁老年 的形式经营，直接省去了养老商业的部分。北京商报记者从九华山庄老年 市场部了解发现，目前九华山庄将部分酒店转型为了老年 ，提供75平方米、118平方米和150平方米三种精装修户型，以“租金+保证金”的模式租赁，也是从今年年底开始入住。目前九华山庄挂出的租价为：75平方米1万元/年，保证金120万元/户；118平方米及150平方米均为2万元/年，保证金160万元/户，150平方米仅有朝北户型。九华山庄老年 客户经理马瑞告诉北京商报记者，目前租户也是以5年为一周期，满5年、10年、15年……多至30年时均可选择退租，退租时由九华山庄一次性返还剩余租金和保证金，物业费2元/平方米，其他费用自付。马瑞介绍，目前该 朝南向仅剩2-5层还有未租房间，118平方米和150平方米户型各只剩三四套待租。
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