[摘要] 用益信托 分析师李旸向《每日经济新闻(微博)》记者表示，“国五条”的发布很可能导致地产信托发生变化，如果房地产通过银行融资概率低了，相当于给信托公司提供了一个机会，但是具体对地产信托产生什么程度的影响，还要看银监会和银行的相关细则规定。
房地产信托扎堆发行 二季度兑付井喷将超千亿 华夏时报
蛇年以来，信托发行红火放量，新发行信托产品达70多只，其中，房地产信托成为发行的主力军，数量高达15只，占比两成以上，年化 率 的达10.5%。
然而，适逢国务院发布 新五项有关房地产调控的具体措施，外界也称之为新“国五条”。那么，新“国五条”的出台对于房地产信托市场有怎样的影响？
多位市场人士在接受《华夏时报》记者采访时表示，新“国五条”的措施基本在市场的预期之内，基调仍集中在房价的稳定与“去 化”，总体影响不大。
不过，2013年房地产信托将迎来兑付高峰，兑付规模达2847.9亿，兑付压力较大。同时，在7.5万亿信托体量下，信托业的风险也在不断积聚，对 者而言，还需谨慎选择。
新“国五条”影响有限
据记者粗略统计，截至2月27日，正在发行的111只信托产品中，有25只是房地产信托，发行规模达60.85亿元， 年化 率为1 。在 率10%以上的信托产品排行中，房地产类占比50%。
对于年后房地产信托发行规模上升，新时代证券分析师袁建明在接受记者采访时表示，主要原因有两个，首先是财政部去年12月24日发布的263号文件“关于制止地方政府违法违规融资行为的通知”对政信合作有较大影响，政信合作主要是基础产业类信托。基础产业类信托此后新成立规模不断下滑，其对信托资金的挤出效应，导致房地产信托重受信托公司青睐，成立规模有所上升。
其次，随着2012年下半年房地产市场量价回升，房地产企业资金链紧张局面有所缓解，信托业对房地产信托兑付风险的担心有所减少，在房地产开发 资金需求增速回升的背景下，房地产信托成立数量有所上升也在情理之中。
“当然，也应该看到，虽然房地产信托发行数量有所回升，但规模仍维持在低位水平，今年新成立的规模也在不断下滑。”袁建明指出。
在他看来，新“国五条”的出台对于房地产信托市场影响不大，但如果重点城市房价继续回升的话，不排除监管层出台更严厉的调控政策，从而影响房地产行业的回暖趋势，刚有缓和迹象的房地产企业资金链有可能重新绷紧。而在银行信贷没有有效提升的前提下，将迫使房地产企业通过房地产信托渠道融资的规模有所回升。
风险不可小视
对于 者而言，面对众多的房地产信托产品，应该如何选择？参考哪些指标？
袁建明表示，2013年房地产信托将迎来兑付高峰，其中仅二季度就达1247.61亿元。在信托业风险不断加剧的情况下，对 者而言，还是要谨慎选择房地产信托产品。除了 率和期限外，要更多地关注信托产品本身可能的风险。袁建明指出， 者需关注以下几个方面：
首先，融资方的资质，须满足如下条件，即房地产开发企业或其控股股东资质不低于国家建设 主管部门核发的二级房地产开发资质；《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》四证齐全；项目资本金比例，保障性住房和普通商品住房项目不低于20%，除上述两类物业的其他房地产开发项目不低于30%。只有全部满足以上三个条件的房地产项目才能设立融款类信托。同时，融资方的股东背景、财务状况、还款能力、盈利能力、有无重大负面新闻等都需要关注。
其次，担保方的综合实力、负债率、还款能力等，其对外担保的总体情况，担保措施是否完备，如抵押率/质押率是否合理，其变现能力如何，是否存在二次或多次抵押，相关评估公司的资质、评估价是否虚高等。
此外，所募集资金所投项目的基本情况，能否保证资金不挪作它用；信托公司的实力，如资产总额、净资产、净利润、受托资产规模、是否有未兑付现象，以及以前所发产品的风格等。
而在中融信托理财师张先生看来，在房地产调控背景下，选择房地产信托，主要还是从信托产品投入的项目来考察，有的项目是用融资款来买地，有的则是已经买完地融资来开发，还有的项目是融资后进行后期物业建设。如果是一线城市地产项目，后期开发的信托产品风险会相对小一些；而用于买地、前期开发的，尽管有的是北上广等一线城市，如果政策面偏紧，开工进度受阻，风险就会很大。
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