[摘要] 用益信托 分析师李旸向《每日经济新闻(微博)》记者表示，“国五条”的发布很可能导致地产信托发生变化，如果房地产通过银行融资概率低了，相当于给信托公司提供了一个机会，但是具体对地产信托产生什么程度的影响，还要看银监会和银行的相关细则规定。
近日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（以下简称国五条）。之后，国务院又发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对银行差别化住房贷款提出了严格的要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。同时，还要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
地产信托现“回暖”态势
业内人士认为，“国五条”是一把双刃剑，对于买家和卖家都是重创。然而，从金融角度来看，很多人更关注的是在限购造成的震慑作用后地产商的融资问题，在销售不能满足资金需求的情况下，房地产信托或成为各地产商的“香饽饽”。
李旸对《每日经济新闻》记者表示，地产信托是信托四大支柱业务之一，地产信托在信托业务占比 可达50%以上， 也有10%~15%，平均水平则处于30%以上。
用益信托网发布的 《2012年房地产信托市场年度发展报告》显示，2012年房地产信托占比仍处低位。2012年房地产信托成立规模占比为22%，房地产信托成立规模占比与同比增速一样，都下跌至历史低谷，仅仅强于2007年的历史 值13%。
同时，用益信托网的统计资料还显示，2013年1月份，房地产信托的成立规模为169.05亿元，占1月份信托资金总成立规模的29.49%，在金融、工商企业、基础产业及其他领域(小区网论坛)中位居 。
而《每日经济新闻》记者查询用益信托网的相关数据发现，2012年1月份，房地产信托占比仅为21%，在2012年12月，房地产信托占比为22.27%。
对此现象，李旸认为仅凭一个月的数据不足以判断今年地产信托的走势，地产信托的变化主要受国家政策和市场发展的影响。
一位信托公司人士向《每日经济新闻》记者表示，目前该公司房地产信托产品发行的比较少，主要是受国家政策调控影响。通常，每年前几个月地产信托产品发展都比较快，这主要是因为其他信托产品比较少，地产信托产品比例稍高而已。
而在信托公司工作的时炜雅告诉《每日经济新闻》记者，地产信托发展较快的原因，主要是因为市场需求增大。
对地产信托影响程度难判断
随着楼市调控升级，开发商的资金链也必然有所紧张。按理，这对于信托公司来说，是一个很不错的发展机会。
然而，接受《每日经济新闻》记者采访的几位信托公司的工作人员都表示，今年年初，他们所在的公司并没有过多地做地产信托项目，“国五条”对于房地产信托应该会有影响，但是具体影响程度，目前还是未知数。
其中一位信托工作人员对记者分析认为，银行限贷对于房地产通过信托融资确实是一个机会，但是风险也相对提高， 是已经做完的项目，很有可能受到影响，信托公司对此还是比较担心的。
时炜雅告诉《每日经济新闻》记者，因为受政策的影响，其所在公司在做项目的过程中也会比较谨慎。在此基础上，公司在选择项目时对地产公司的要求也就更高了。限购政策会造成买房的人减少，而信托产品是否会受到影响还不确定，地产信托和房地产行业是相辅相成的。
房地产信托扎堆发行 二季度兑付井喷将超千亿 华夏时报
蛇年以来，信托发行红火放量，新发行信托产品达70多只，其中，房地产信托成为发行的主力军，数量高达15只，占比两成以上，年化 率 的达10.5%。
然而，适逢国务院发布 新五项有关房地产调控的具体措施，外界也称之为新“国五条”。那么，新“国五条”的出台对于房地产信托市场有怎样的影响？
多位市场人士在接受《华夏时报》记者采访时表示，新“国五条”的措施基本在市场的预期之内，基调仍集中在房价的稳定与“去 化”，总体影响不大。
不过，2013年房地产信托将迎来兑付高峰，兑付规模达2847.9亿，兑付压力较大。同时，在7.5万亿信托体量下，信托业的风险也在不断积聚，对 者而言，还需谨慎选择。
新“国五条”影响有限
据记者粗略统计，截至2月27日，正在发行的111只信托产品中，有25只是房地产信托，发行规模达60.85亿元， 年化 率为1 。在 率10%以上的信托产品排行中，房地产类占比50%。
对于年后房地产信托发行规模上升，新时代证券分析师袁建明在接受记者采访时表示，主要原因有两个，首先是财政部去年12月24日发布的263号文件“关于制止地方政府违法违规融资行为的通知”对政信合作有较大影响，政信合作主要是基础产业类信托。基础产业类信托此后新成立规模不断下滑，其对信托资金的挤出效应，导致房地产信托重受信托公司青睐，成立规模有所上升。
其次，随着2012年下半年房地产市场量价回升，房地产企业资金链紧张局面有所缓解，信托业对房地产信托兑付风险的担心有所减少，在房地产开发 资金需求增速回升的背景下，房地产信托成立数量有所上升也在情理之中。
“当然，也应该看到，虽然房地产信托发行数量有所回升，但规模仍维持在低位水平，今年新成立的规模也在不断下滑。”袁建明指出。
在他看来，新“国五条”的出台对于房地产信托市场影响不大，但如果重点城市房价继续回升的话，不排除监管层出台更严厉的调控政策，从而影响房地产行业的回暖趋势，刚有缓和迹象的房地产企业资金链有可能重新绷紧。而在银行信贷没有有效提升的前提下，将迫使房地产企业通过房地产信托渠道融资的规模有所回升。
风险不可小视
对于 者而言，面对众多的房地产信托产品，应该如何选择？参考哪些指标？
袁建明表示，2013年房地产信托将迎来兑付高峰，其中仅二季度就达1247.61亿元。在信托业风险不断加剧的情况下，对 者而言，还是要谨慎选择房地产信托产品。除了 率和期限外，要更多地关注信托产品本身可能的风险。袁建明指出， 者需关注以下几个方面：
首先，融资方的资质，须满足如下条件，即房地产开发企业或其控股股东资质不低于国家建设 主管部门核发的二级房地产开发资质；《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》四证齐全；项目资本金比例，保障性住房和普通商品住房项目不低于20%，除上述两类物业的其他房地产开发项目不低于30%。只有全部满足以上三个条件的房地产项目才能设立融款类信托。同时，融资方的股东背景、财务状况、还款能力、盈利能力、有无重大负面新闻等都需要关注。
其次，担保方的综合实力、负债率、还款能力等，其对外担保的总体情况，担保措施是否完备，如抵押率/质押率是否合理，其变现能力如何，是否存在二次或多次抵押，相关评估公司的资质、评估价是否虚高等。
此外，所募集资金所投项目的基本情况，能否保证资金不挪作它用；信托公司的实力，如资产总额、净资产、净利润、受托资产规模、是否有未兑付现象，以及以前所发产品的风格等。
而在中融信托理财师张先生看来，在房地产调控背景下，选择房地产信托，主要还是从信托产品投入的项目来考察，有的项目是用融资款来买地，有的则是已经买完地融资来开发，还有的项目是融资后进行后期物业建设。如果是一线城市地产项目，后期开发的信托产品风险会相对小一些；而用于买地、前期开发的，尽管有的是北上广等一线城市，如果政策面偏紧，开工进度受阻，风险就会很大。
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