[摘要] 如果要盘点过去一个月内商业地产界发生的 吸引眼球的事件，毫无疑问是ＳＯＨＯ从散售转向自持的战略转型。与此同时，老牌港资地产商九龙仓却选择了另一条路，即把在中国 的商办物业，除购物 外，全部散售。市场上呈现的两种完全不同的声音，而且都是用钱投票。对此，应如何解读这两种不同的模式呢？
如果要盘点过去一个月内商业地产界发生的 吸引眼球的事件，毫无疑问是 从散售转向自持的战略转型。与此同时，老牌港资地产商九龙仓却选择了另一条路，即把在中国 的商办物业，除购物 外，全部散售。市场上呈现的两种完全不同的声音，而且都是用钱投票。如何解读这两种不同的模式？如何洞悉商办市场短期内暗藏的机会？成为我们亟需思考得问题！
商业地产到底是持有好还是散售好？目前看商业地产还属于散售时代。首先我们追寻商业地产的价值源泉在哪里？主要由三部分构成：地段、产品和运营，其中运营在商业地产价值链中占比超过50%。
对于 从散售转向持有，学者杜丽红是这样解读的：主要原因是预期未来的租售关系会发生变化。前几年 也曾提出要自持，但尝试后发现招商比销售难度大很多，而且售价比租金的累计折现高很多。但现在随着经济形势的波动，低价收购的机会越来越少。再加上能源型客户能够支付的溢价越来越低。租售关系慢慢趋于正常化以后， 终 选择调整租售比例。而九龙仓呢？全部散售背后的支撑逻辑是发现1.5线城市所蕴藏的巨大 需求。从商办市场整体而言，中国的商办市场到了持有时代了吗？答案毫无疑问是否定的，目前仍处于方兴未艾的发展期。那么，商办资产到底持有好还是散售好？其实也没有所谓的 好与坏，但不同的商业模式需要有不同的打法。
如果选择持有应该怎样做？学者杜丽红提出的租金 组合定律值得思考。国际上对 商办物业要求的基础 率是这个国家的无风险 率再加上4%。在这个基础上还会要求一个与当地通胀水平相当的 率。在美国，一般要求租金 率能够达到6-8%的水平。如果再加上一些精装修的理念，总的 率要求达到8-10%。这是欧美市场能够接受的水平。客观上对市场租金水平要求较高。如果要选择持有战略，有三个核心要点必须关注：拿资产必须 、金融成本要低以及经营能力必须独特。
如果选择散售应该怎样做？“资产精装修＋成功的样板项目”是两个核心的要点。许多商办项目散售后缺乏统一管理和运营，都沦落为低品质租客的聚集区，资产价值长期而言不升反降！ 终开发商难以可持续发展。资产精装修的核心就是在销售前与 人签订资产管理协议，内容主要包括统一招商、统一物业、统一运营以及资产再融资服务。只有这样才能确保资产不断 。此外，成功的样板项目 重要。如果没有实实在在的成功案例，很难真正打动 人。
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