[摘要] 近期，一些地方和部门对楼市政策"微调"增多，以"刚需"为据预测"楼市春天"以及国家楼市政策微调的分析频频传出。而与此同时，关于楼市天量存货和 潮的报道，也引起了各方关注。
近期，一些地方和部门对楼市政策"微调"增多，以"刚需"为据预测"楼市春天"以及国家楼市政策微调的分析频频传出。而与此同时，关于楼市天量存货和 潮的报道，也引起了各方关注。
楼市现状和走势到底如何研判？
在政策层面上，温家宝总理在听取社会各界人士对《政府工作报告（征求意见稿）》的意见时表示，要促使房价合理回归不动摇，房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，但政府调控也不能松。
看来，随着楼市调控持续深入，多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。
由龙头地产企业保利集团带头掀起的 风波，正在楼市蔓延，近日更多房地产企业纷纷以促销的名义加入 大军。市场人士预计，更大规模的促销将在3月份展开，这将是自去年10月底以来楼市的第二波 潮。
新年前两个月各地市场低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计，16家标杆房企1月份销售业绩总额不足300亿元，不及去年同期663.6亿元销售金额的一半。而从2月的市场表现来看也并不乐观。在业绩压力之下，部分房企已开始酝酿新一轮 以刺激成交。
近日保利集团在上海的一个楼盘单价从1.9万元/平方米降至1.7万元/平方米，交房标准却从毛坯升级为精装修，如果考虑装修成本则相当于8折优惠。随后又一龙头企业招商地产22个在售项目同时启动优惠活动，部分房源 幅度达到15%.金地集团、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。
去年10月底，同样是保利、龙湖、中海、绿地等在上海率先发起了 潮，进而波及。
一线城市楼市拐点已明确
中原集团研究 发布的一份报告显示，在购房者 预期日渐增强的情况下，价格僵持成为成交萎缩的 重要原因之一。瑞信研究院近日公布的调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%,比2010年进一步下降。
"2011年上海新建商品住宅套均总价258万元，按上海统计局发布的2011年城镇人均可支配收入36230元计算，三口之家的年收入为10.87万元，一家人需要不吃不喝存上23年零8个月才能买得起一套新房。"某专业人士称，对于普通家庭来说，在上海购房压力 大。这除了近年房价上涨过快以外，也与居民平均收入偏低和楼市本身的供应结构不均衡有关。
根据世联地产此前对28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。而截至去年底，75%的楼盘给出的 幅度不到15%.低迷的成交量反映出购房者对开发商目前的 幅度还不满意。
2月18日国家统计局发布的数据显示，1月70个大中城市新建商品住宅价格环比全面止涨，其中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。专家认为，从环比数据来看，1月房价基本上全面止涨，性的房价下降趋势已经形成。一线城市楼市拐点已经明确，预期在6-12个月内房价可能还有10%-20%的下调。
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