[摘要] 近日，众多业内人士在接受《证券市场周刊》记者采访时表示，拆迁成本水涨船高，在一线城市的城区位置甚至占到了土地出让价格的70%-80%，导致部分地方政府宁愿暂停土地出让，也不肯降低出让底价，这与之前人们普遍认为的地方政府大发土地横财的印象存在分歧。而开发商也在抱怨房价降不下来的原因是拿地成本太高。
拆迁推高房价
一线城市的城区位置甚至占到了土地出让价格的70%-80%，导致部分地方政府宁愿暂停土地出让，也不肯降低出让底价，这与之前人们普遍认为的地方政府大发土地横财的印象大相径庭。“现在拆迁，动不动就拆出个亿万富翁来，如果有一个钉子户就要绑架整个项目。”万科一位高管无奈地告诉记者。拆迁难，拆迁成本高几乎成了众多房地产开发商心头挥之不去的阴霾。
近日，众多业内人士在接受《证券市场周刊》记者采访时表示，拆迁成本水涨船高，在一线城市的城区位置甚至占到了土地出让价格的70%-80%，导致部分地方政府宁愿暂停土地出让，也不肯降低出让底价，这与之前人们普遍认为的地方政府大发土地横财的印象存在分歧。而开发商也在抱怨房价降不下来的原因是拿地成本太高， 就亏本。
另一方面，一些拆迁户对于开发商的拆迁补偿并不满意，矛盾冲突不断。那么拆迁背后的真相是什么，拆迁难题如何破解？拆迁补偿定价机制如何助推了房地产行业的恶性循环？针对这一系列问题本刊记者进行了深入调查。
户口不同补偿各异
家住丽泽南路的老李 近心情不大好，随着丽泽金融商务区规划的出台，老李的家成了该规划区内B2地块的一部分，但家人对补偿方案并不满意。北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，按照规划，未来将成为 的金融商务区。
一年多以前老李就与开发商达成了拆迁协议，开发商答应他的条件是回迁加奖励费用。老李的房子是一套一居室，面积约47平方米，按照1：1.7的比例回迁，回迁的房子为79.9平方米，回迁房实际面积为90平方米的两居室房子，其中有8-9平方米需要老李按7999元/平方米交补偿款。除了房屋补偿外，提前搬家奖加过度安置费等另奖励他30万元。
老李告诉记者，他所知道的目前B2地块的补偿政策有两套方案，一种是货币补偿，一种是回迁安置。B2地块的货币补偿基准价定在25800元/平方米，一部分 住居民一般接受货币补偿，其他基本选择回迁加安置费用。对于城市居民来说，回迁的大原则是一套一居室能换个90平米左右的两居，再加一些奖励政策，回迁位置在南三环的万柳桥等地，比原来的位置稍差一点。
奖励政策虽说只有早签的有奖励，但事实上在后来的谈判中奖励政策并没有取消。老李表示，在拆迁问题上，开发商都会一家一户地分别谈判，各家的补偿政策都不尽相同，但大的原则不变。如果后拆迁的条件变了，对前面已经迁走的居民来说不公平。正是由于居民对拆迁条件要求公平，使得B2、B3区块的拆迁面临很多难题。目前 让老李纠结的是，城市居民和农民因为户口性质的不同，拆迁补偿政策不一样，两者差距很大。
城市居民的拆迁标准是按照25800元/平方米的基准价进行核算，采取货币补偿或回迁安置的措施；而农民是按宅基地计算，每人补偿50平方米的回迁面积，一个四口之家就能分到两套两居室，还包括数量不等的现金。不同户籍之间补偿方案也有差别。如果是农民宅基地，这样补偿，他们倒也没有多少怨言，但事实上与老李同住一栋楼的其他户主，并不是宅基地，只是因为是“农民”户口，就在补偿上差上百万元。
据老李估算，目前搬走的有200多户居民、300多户农民，他所在的居民楼已经拆了八栋楼，还有八栋楼没有拆，有200多户居民没有搬走，这些没有走的居民多数是不满意拆迁政策。丽泽商务区拆迁办韩主任告诉记者，目前补偿主要包括两块，一块是农民，包括集体企业和农民个人的补偿；另一块是国有单位和居民的补偿。农村的集体企业就是盖一些厂房、库房、门市等靠租赁收入盈利，在拆迁中的补偿也要充分把这些因素考虑进去，目前国有单位只占较小的一部分。
知情人士透露，给农民的补偿不仅包括每人50平方米的回迁面积，还包括给农民找工作，户口也要农转非。如果不找工作还要通过货币补偿等方法解决。补偿当中也要考虑区域位置和装修情况等各种因素。事实上，记者在一些论坛上也注意到，很多丽泽商务区的居民 羡慕农民的拆迁补偿方案，认为农民拆迁获得的补偿要比居民多好几倍，甚至认为拆迁造成了多个千万富翁。就连老李小区看门的门卫（农民）都开着别克。
丽泽控股公司一内部人士表示，补偿本身不可能是几百万元现金，但可能给的房子比较多，在一些地方，城中村富起了很多亿万富翁的事情对拆迁是个负面影响。在众多采访中，丽泽金融商务区没有一位官员能给记者一个完成拆迁的准确时间表，在他们看来拆迁成本高、拆迁难已是城市规划中的难题。
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