[摘要] 在调控政策大锤压顶之势下,不管是千亿大户的万科,还是业绩看涨的龙湖,都在考虑着更为深远的一个问题,熬过2011年,如何备战下一年?如何在行业格局变革的当口笑到 后?正如阳光壹佰副总裁范小冲说过的,熬过这一轮行业的冬天不是关键,因为下一个冬天还会来临,怎么才能保持企业在各种风险中都能保持核心竞争力。
2011年是房企感到 为“困惑”的一年。在调控政策大锤压顶之势下,不管是千亿大户的万科,还是业绩看涨的龙湖,都在考虑着更为深远的一个问题,熬过2011年,如何备战下一年?如何在行业格局变革的当口笑到 后?
正如阳光壹佰副总裁范小冲说过的,熬过这一轮行业的冬天不是关键,因为下一个冬天还会来临,怎么才能保持企业在各种风险中都能保持核心竞争力健康发展,这才是关键。
调控改变了什么?
2008年以前上市公司抢着盖房子,不管你之前是什么身份,只要进入了这一行就能掘到金子。那时候,上市公司只要与房地产沾边,股价就蹭蹭地往上涨。但2011年三季度以来,地产股几乎是“万绿丛中不见红”了。有人说,过去经营地产开发就像开餐馆,好开,菜炒出来就能赚钱,但今后则要看厨子的本事了。事实上,这就是调控政策带给房地产行业的变化。
调控持续了两年多,从限购、限贷到征收房产税等措施,“三重门”层层设卡,步步严防。在信贷政策封闭了开发商向银行借贷的融资渠道,在限购政策迫使市场有效需求降低后,银行的钱流向地产行业比例在减少,资本的流向在发生转变。钱从地产基金、信托等金融机构中来,这些钱来得越来越贵,风险也越来越高。
据统计,2009年万科融资利率是6%左右,中小房企则是12%-14%。2011年上半年,大型房企的融资利率都超过14%,部分中小房企达到30%以上。根据2011年三季报数据统计,当前131家上市房企经营性现金流为-632.5亿元。其中,80家房企前三季度经营性现金流为负值,65家房企同比出现下降。同时,上市房企手中所持的货币资金规模罕见地出现降低,为1806.9亿元。
按此计算,每家平均约持有现金13.79亿元,只够在一二线城市拿一块稍好的地。而有80家现金流为负值,也就是说,上市房企靠借钱维持生计的占了61%。尽管如此,还有一大批是借不到钱的。
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