[摘要] 在严厉的调控政策下，房地产行业正进入去库存阶段，房地产 增速将加速回落，从历史周期看，谷底至少在2012年一季度之后，并可能出现单月个位数增长。由此将带来需求收缩和PPI回落，相关行业盈利将受影响。
【《证券市场周刊》特约作者荀玉根】对中国经济而言，房地产的意义重大——过去五年，房地产 约占固定资产 的23%左右。经过近两年来的政策调控，当前房地产市场正处于重要关口，未来房价、房屋销售、房地产 增速的变化，对经济增长和股市的影响 重大。
在严厉的调控政策下，房地产行业正进入去库存阶段，房地产 增速将加速回落，从历史周期看，谷底至少在2012年一季度之后，并可能出现单月个位数增长。由此将带来需求收缩和PPI回落，相关行业盈利将受影响。
目前看，销量敏感的工程机械、钢铁、玻璃净利增速已经明显回落，但离历史谷底仍有距离；价格敏感的水泥、煤炭、有色净利增速较高，未来压力来自需求收缩下商品价格涨幅的大幅回落，风险更大；后周期的纯氯碱净利润增速仍在高位，风险在于地产 带动经济增速回落下的需求萎缩。
房地产 周期
国家统计局发布的数据显示，2011年前10个月，房地产开发 49923亿元，同比增长31.1%。尽管超过了2010年全年的 额，但增速已连续3个月下滑。1-10月，商品房销售面积7.96亿平米，同比上升10.0%，升幅较1-9月下降2.9个百分点。其中，10月份当月住宅销售面积同比下降11.6%，销售额降幅14%，较9月份7%的增幅明显回落。
而从历史经验看，房屋销售增速通常领先房地产 增速。尤其是2007年地产调控带来的销售、 增速回落。2007年9月，二套房政策出台后房屋销量增速回落，直到2008年6月房地产 增速才开始回落，滞后大约9个月。2010年4月，“国十条”出台后房屋销量增速回落，但房地产 增速2011年以来整体仍维持在高位，直到9月才出现较为明显的回落。
我们认为，房地产行业正进入去库存阶段，在银行贷款、信托融资受限的背景下，房地产 增速回落趋势将持续。做出上述判断，主要基于以下四点。
，房地产商的现金、库存恶化。房地产 增速之所以迟迟不降，可能源于2009年房屋大卖后开发商资金充裕，且2011年信托产品红火，地产商的资金现状远优于2008年。但时过境迁，银行表外管理不断趋紧、开发商库存和资金压力不断上升，情况正在悄然生变。
我们跟踪的反映房地产现金流的指标——上市公司现金/股东权益，已经回到2006年四季度以来的均值水平；库存指标——上市公司存货/过去4个季度营业成本、滞后1年新开工－销售面积(TTM)，均创新高。
第二，保障房的对冲效应逐步弱化。2011年以来房地产 增速居高不下，1000万套的保障房起到对冲作用。但截至9月，保障房开工率已达到98%，开工任务完成使四季度保障房施展空间有限，对于商品房 下滑的对冲效应将大幅减弱，具有参考意义的经适房 增速已经回落。2012年的保障房目标尚不明确，但比较确定的是增速肯定低于2011年。
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