[摘要] 发改委专家预言：明年 价格下跌50%，房地产价格 。相比上一个十年是信用泡沫破裂的十年，未来十年将是资产泡沫破灭的十年……
发改委专家预言：明年 价格下跌50%，房地产价格 。相比上一个十年是信用泡沫破裂的十年，未来十年将是资产泡沫破灭的十年……
且不说未来十年中国经济究竟是怎样的，过去十年里，媒体上各种危言耸听的泡沫预言不绝于耳。但是，中国经济并没有因为麦地里有蝲蝲蛄叫而放慢了脚步，经济总量由2000年的9.9万亿增长到2010年的39.8万亿，实实在在地翻了两番，预计今年将突破45万亿。
如果是真学问，专家就应该知道，在过去近100年的时间里， 价格与原油价格一直保持着1∶18的比价关系，即1盎司 可以买到18桶原油，而不论 是在布雷顿森林体系之前还是之后。这意味着，假如 价格要 50%，那么，原油价格也会跌到50美元之下。由于未来10年以中国为首的发展中国家石油 消费仍将增长，目前掌握着2/3以上全球产量的西方 怎么可能提供廉价石油呢？几乎可以肯定，随着英国北海油田二次开发，仅开采成本一项便足以推动油价 进一步上涨。
在 各国，房地产行业从来就不是完全的市场经济。鉴于现有国内城市房屋超过一半将要重建，而且只能是高标准重建，单重置成本 便决定了未来的房价没有多少下跌空间。因此，对于 近几年或未来几年出售给居民的政策性保障房来说，重置成本意味着价格不是看跌，而是看涨。至于所谓 物业，价格跌多跌少于民于国危害不大，用不着夸大其辞。
有人说，房价下跌具有均贫富的作用，所以为了抑制房价，央行也不能开闸放水降低存款准备金率。不客气地讲，如此逻辑近乎荒唐。
首先，放任高压政策对工业经济的打击，与中 物业一生无缘的打工一族的利益会遭遇更大的牺牲，结果老虎没变瘦，中低收入者的日子却愈发难过。
其次，司法是社会公器，货币政策同样也是社会公器，不能让那些恃才为害的人出于主观教条而妨碍了流动性取之于民用之于民的进程。与极少数拥有 物业的人相比，按照 银行给出的标准，中国至少还有1.5亿人生活在 贫困线以下。
此 外，多种因素判断下，发达国家的债务危机 终将透过通胀或贬值的途径转嫁给发展中国家，这与跨国公司将成本上涨因素透过 转嫁给消费者的道理是一样的。 这样看来，要说泡沫，中国 的泡沫无疑是一路扩张的外汇储备及央行负债。钱是用来花的，不是用来囤积的。过度囤积货币的做法，自古至今都没有好结果。
随着房地产市场调控政策在一二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商， 近从北京、上海、广州和深圳等一线城市纷纷撤离，积聚实力或抱团取暖通过梯度转移正向烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三四线城市房产市场进发以获取更大发展。
房产市场正在走向关键节点
当前房地产市场正在逐渐走向关键节点，一二线城市已面临整体性的市场反思和制度调整，同时，经过近十年近乎狂飙突进式的发展，竞争日趋激烈，成本日益提高，过去粗放式的发展模式难行其道。
与 此同时，我国城市化进程仍在加速过程中，人民的居住需要、工业化的进程、城市化的发展都带来了对房地产的巨大需求，但由于一二线城市的“失焦”，使得原来 高度集中的、信息较为对称的情况产生偏转。有关专家认为，资本和产业难以找到其合适的 对象，导致大量资金和产能空转，正在寻求新的出路。而这个广大发 展中市场就是我国的三四线城市。
报告指出，根据城市所处的不同发展阶段，报告将251个三四线城市划分为市场萌芽阶段、发展启动阶段、快速增长阶段、相对成熟阶段四个类别，从而为下一步发展带来机遇。
三四线城市是我国城市体系中的重要组成部分。当前，三四线城市在城市化、产业转移、农业人口转化为城市人口等方面起着越来越重要的作用。随着我国经济社会进一步的发展，目前尚处于较低发展阶段的、占中国城市大多数的三四线城市将成为未来城市发展的主体。
三四线城市实力提升成为中国房地产新引擎
在 当前房地产市场环境日趋复杂的局面下，对于一二线城市房地产市场的参与各方来说，生存环境有所恶化，诸如政策的持续高压、开发成本的大幅提高等因素成为一 二线城市房地产市场发展的瓶颈。而近些年三四线城市社会经济的快速发展，低地价、高需求及快速的工业化、城市化进程等积极因素逐渐吸引众多房地产市场参与 方的眼球，为我国房地产产业的可持续发展带来了新机会、注入了新活力。
随着我国城市化进程的不断深入，三四线城市实力大幅提升。研究表明，不论是经济规模、城市建设程度，还是居民生活水平方面，三四线城市各项指标在近五年均保持高速增长，而经济增长、城市基础设施条件以及居民生活水平均与房地产市场存在明显的正相关关系.
经济的持续增长带来三四线城市规模发展、住房扩大、房地产 增加，人均可支配收入的提升，使人们购房和 的能力也随之增加。城镇人口的比重将不断提高，城市化程度的提高和城镇人口规模持续增加，也将刺激三四线城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速将呈逐年递增态势。
另 外，随着我国城市化进程的推进，三四线城市基础设施建设日益显现出较强的 ，高铁、机场、港口等重大设施以及 酒店数量的持续增长，与一二线城市平均 水平差距逐渐缩小。城市硬件的发展有助于加强中西部与东部的交流，加强经济合作，提升区域 吸引力，促进经济增长，促进城市带的逐步成熟，为三四线城市 房地产市场带来更多机遇。
而三四线城市在中国经济快速、健康、稳健发展的大环境下，居民的收入和生活水平变化较大，为三四线城市的房地产市 场发展提供了重要的需求保障。目前，三四线城市商品房市场需求较为旺盛，加上购房者对住房保值 的预期，三四线城市房地产市场发展 逐步凸现。在当前 一二线城市房地产市场形势不明朗的情况下，三四线城市在房地产市场发展上所呈现的巨大 和空间，将为我国房地产市场的持续发展提供新的动力，而我国房地 产市场的整体规模也将会在三四线城市房地产市场强大的助推下持续扩大。
上升势头明显快速发展更需警惕风险
当 然，三四线城市房地产发展水平与一二线城市相比仍然存在着明显的差距。2009年三四线城市的商品房销售面积为9523.49万m2，商品住宅销售面积 8731.63万m2，均值分别为228.96万m2和179.113万m2。而同年35个大中城市的均值分别为1085.85万m2和994.9017 万m2。三四线城市和35个大中城市在房地产发展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地产市场的发展重心绝大部分都落在了一二线城市。
另 一方面，三四线城市房地产开发 额近3年增速均值接近35大中城市的2倍，充分说明三四线城市房地产市场正在处于高速投入阶段。三四线城市商品住宅销售 面积增长率亦为35大中城市的2倍左右。三四线城市房地产市场规模与大城市差距明显，但上升势头显著。商品房均价固然低于大城市，但均价增速却基本与大城 市同步，存在市场波动日益趋同的态势。
这种房地产市场快速发展的情形似乎与一二线城市房地产市场快速启动时的情形极其相似，在一二线城市房地产市场陷入反思的今天，正处于快速发展的三四线城市房地产市场更需要思考如何规避一二线城市房地产市场发展中遇到的问题，控制市场风险，寻找一条持续健康的发展道路。
房地产市场快速发展 的风险主要源于房地产发展脱离整体市场和所在城市的发展，从而引发房地产泡沫，使房地产商品价格大幅偏离其价值。目前，三四线城市房 地产 额占固定资产 额的比重以及房地产 增长率与GDP增速的比较情况来看，房地产 仍未占据三四线城市 的重心，这与当地城市的发展阶段和 需求层次是协调的。但由于三四线城市房地产增长速度极快，在固定资产 中的占比增长意味着房地产正逐渐成为 的重点，而与GDP增速的比率大幅领先于 大中城市，这一方面可以用消费潜能的释放来说明；另一方面也隐含着一定的风险，一是这波快速增长期在长期来看必将转缓；二是如果这种大幅领先于GDP增速 的房地产 增长速度与三四线城市的市场需求脱离，则这种快速增长暗藏着极大的房地产泡沫风险。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
