[摘要] 3年将建成3000万平方米的公租房！仅凭“大规模开工”这一点，重庆公租房已引起舆论广泛关注。自去年年初以来，重庆在全国率先大规模建设公共租赁住房，解决城市中低收入群体的住房困难问题，并在破解土地、资金难题等方面，探索出了不少好路子。
3年将建成3000万平方米的公租房！仅凭“大规模开工”这一点，重庆公租房已引起舆论广泛关注。自去年年初以来，重庆在率先大规模建设公共租赁住房，解决城市中低收入群体的住房困难问题，并在破解土地、资金难题等方面，探索出了不少好路子。
2010年
3年要建成3000万平方米公租房，“钱”和“地”两大投入的压力都不小。重庆如何确保这一“巨无霸”工程的顺利推进？
“第三财政”走活
重庆土地储备主要控制在政府而不是开发商手中。
土地随政府基础设施投入改善和人口聚集而不断 的那部分 ，更多地掌握在政府手中。
重庆1000亿元刚出头的地方财政收入，在排名并不靠前，为什么能支撑3年3000万平方米的公租房建设？重庆市提出了“第三财政”的理念，也就是通过强大的国资 ，使政府的公共建设并不依赖税收和一般基金。重庆市通过注资、重组，重振搞活了国有经济，国有资本在市场竞争中全面 。国资与土地规划、土地储备的有机结合，使得重庆市政府并不依赖于短期的土地财政，突破了一般城市的土地财政模式。
2002年以前，重庆市政府手里几乎没有土地储备，如果要用土地，还要向开发商购买，这直接促成了政府储备土地政策的出台。
为了解决城市大量土地闲置的问题，2002年，重庆市政府就明确要求国土部门以项目决定供地，没项目不能供地；每次批地的规模，必须控制在300亩以内。这样，土地储备就主要控制在政府而不是开发商手中，土地随政府基础设施投入改善和人口聚集而不断 的部分，就尽可能多地掌握在了政府手中。
在政府这样的土地盘整思路之下，重庆地产集团2003年成立以来，为政府实现了322亿元的土地出让金，此外还上缴了近30亿元的土地之外的经营 。2009年，重庆全市的土地出让收入达373亿元。
此后，重庆进一步规定：房地产开发商一个开发项目，到位的 不超过总 的50％时，不能再拿第二块地。这进一步限制了开发商的囤地行为，土地及其 也进一步向政府手中聚生。
这样的“第三财政”思路，不但为政府公共建设提供了强大的资金支持，还让各地方投融资平台公司活跃起来。
重庆地产集团就是市政府手中兼具土地开发与公共建设双重职能的 主要载体之一。有了这些 后，地产集团
“1+3”融资模式
10年建设4000万平方米的公租房共需资金约1000亿元。建设如此大规模的公租房，钱究竟从哪里来？
重庆有自己的账本——“1+3”融资模式。按照每平方米2500元的建设成本计算，4000万平方米的公租房共需资金1000亿元。其中，300亿元由政府出，主要包括三个来源：政府储备用地、新发生的土地出让金和房产税收入、财政预算内收入。
其余700亿元将通过社会融资渠道解决。目前，鉴于重庆市本身所具备的土地及政策等 ，包括社保基金、保险金和房地产 信托融资等都已参与到重庆市的公租房建设之中。
对于如何偿还这700亿元的本息，重庆也有清晰的计划。
，公租房的租金约为每平方米每月10元，4000万平方米一年的租金为48亿元。如果700亿元贷款按照6%的贷款利息，一年的利息为42亿元，租金收入基本可以覆盖。
第二，4000万平方米的公租房按10%的比例配建400万平方米商业配套，按照商业地产每平方米1万元计算，将有400亿元的收入用于归还本金。
第三，按照2010年6月出台的《重庆公租房管理办法》，公租房入住5年后，可由租房人申请购买。据此，如果按售出1000万平方米计算，将有约300亿元收入，这样就可以实现700亿元贷款的本息平衡。
同时，政府手中依旧掌握着3000万平方米的公租房，每年都有租金收入，保持财政的持续运转。
公租房“姓公不姓私”
在重庆，公租房建设主力是政府全资持有的地方投融资平台公司——重庆地产集团和重庆城投公司。
由国有 公司来承建、由公租房管理局来负责管理，更重要的是公租房到了老百姓手里不能转租。如果老百姓买下来后又要卖，则不能当商品房卖，只能在公租房体系里循环。租房者只能出售给公租房管理局，由政府回购，价格以原销售价格加同期银行存款利息为准。这样，就从制度上、从源头解决了公租房配置中可能产生的寻租、灰色交易等问题。
“以前中国房地产市场是瘸腿的，缺少政府这条腿，只有房地产开发商。现在搞公租房实际是对市场的完善，长远来说是有利于房地产市场的发展的。”重庆房地产商之一金科集团副总李战洪评说道。
由政府向占1/3的中低收入人口提供公共租赁房，这一目标如能全部实现，重庆房地产供需格局将根本改变。在地方政府高度依赖“土地财政”，越来越多人无力买房的情况下，重庆或将为中国房地产市场以至被房地产“绑架”的宏观政策向前推进，提供新“解药”。
重庆公租房开建之初是作为一项民心工程定位的，但是实施过程中还是收到了意外之喜，成为重庆吸引沿海产业转移的重要手段。随着大批公租房的建成，富士康等不少企业纷纷放弃了自建职工宿舍的传统模式，改为租住重庆建成的公租房，这一举措在解除了企业负担的同时，也让员工有了更多的时间接触社会。与公租房建设同步，重庆还放宽了户籍限制，大批如惠普等企业的高、中、低各类员工纷纷落户重庆，为重庆聚集了大量的人力资源。
公租房建设和户籍制度改革，两者相辅相成，极大地提高了这个城市的产业竞争力。
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