[摘要] 土地市场向来是楼市“晴雨表”，作为2011年下半年的首场土地拍卖会，此次土地拍卖受到市场高度关注。有业内人士认为，一系列调控措施使得楼市大幅降温，部分开发企业并不看好后期楼市走向，拿地趋于谨慎，因此本次土地拍卖或成今年楼市风向标。
成华区青龙街道海滨湾社区10组
地块区域解读
成华区青龙街道海滨湾社区10组地块，位于城北青龙场片区， 成绵高速公路。从目前现状来看，该地块周边相关配套较为落后，整体环境较差，居住氛围欠佳。区域内项目多为拆迁安置房，商品房项目 。
青龙场作为成都 城区12个“城中村”片区改造建设的重点项目，成华区政府将在该片区再造古典青龙、盛唐昭觉。随着“城中村”改造项目的逐步完成，区域内基础设施建设和公建配套建设将会得到有效提升，区域价值有望重塑。据《成华区现代服务业发展规划（2009-2015）》显示，昭觉寺-青龙场片区将被打造成为以地铁商贸为核心发展 的服务区域。就在2011年5月9日的一场拍卖中，成华区青龙街道海滨湾社区10组2号地块就吸引了不少开发商青睐，其中不乏蓝光、金房等 房企。
地块周边区域市场情况
该片区以拆迁安置房为主，楼盘均价在7000元/平米左右。二手房价格在6000元/平米左右。区域内，目前楼盘档次较低，发展 有限。
周边土地成交信息
从数据上来看，该片区土地拍卖价格涨势凶猛，2010年日月房地产公司以楼面地价3100元/平米，总价20272.45万元购得该片区青龙场镇2号地块，溢价 达107%。有业内人士分析，随着青龙场片区拆迁改造完成，该区域土地价值会有一定提升，但 不是太大。就在2011年5月9日，成都锦瑞富置业有限公司以楼面地价2700元/平米，总价14276万元竞得成华区青龙街道海滨湾社区10组2号地块，据悉，本次拍卖宗地距5月9日拍卖宗地仅 。
地块周边配套详情：
交通配套：昭觉寺客运 、青龙场公交总站、成绵高速
公交：150、534
医疗配套：青龙卫生服务 （在建） 成都铁路分局医院
配套：青龙幼儿园、四十中学、四川省工业贸易学校、青龙小学、
购物娱乐：红旗连锁超市、东风超市
周边环境
社区医院（在建）
地块评价
该宗地起拍楼面地价仅为2070元/平米，且净用面积为33.75亩，起拍楼面价较低，预计拍卖总价不会太高，开发风险较小。
该宗地周边环境太差，脏、乱、差现象严重，亟待改善。
人流量大，人员混杂，存在一定安全隐患。
目前公共交通出行不便，没有 班车，出行须到昭觉寺转车。
严重缺乏商业气息，在采访中，不少当地居民表示，希望能有一个像样的商业配套和娱乐场所。宗地周边以安置房为主，楼盘档次待提升。
宗地靠铁路较近，噪音污染大，对居住质量有一定影响。
未来开发楼盘中铁青秀城相比不具竞争 ，建议产品开发针对刚性需求购房者，打低价牌。未来海滨片区还将有土地出让，也可静观其变。
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