[摘要] 在成都商业地产大热的市场背景下，一档新的强效商业地产“夏季攻势”已经拉开帷幕：上 ，在商业地产领域颇有话语权的商业地产大佬保利和蓝光，分别高调举办旗下各项目商业板块商业 说明会，打包推出各自超百万平米体量、资产价格过百亿的商用物业。
在成都商业地产大热的市场背景下，一档新的强效商业地产“夏季攻势”已经拉开帷幕：上 ，在商业地产领域颇有话语权的商业地产大佬保利和蓝光，分别高调举办旗下各项目商业板块商业 说明会，打包推出各自超百万平米体量、资产价格过百亿的商用物业。
而据记者观察，川外 者对成都商业地产的好感，显然还不仅仅体现在他们热捧上述两家地产企业的产品说明会。事实上，早在去年年初成都商业地产迎来放量时，大量“温州购房团”、“福建商会 团”的川外商业 客，纷纷以包机“打飞的”来到成都考察商业地产。“项目前期就有不少国外基金公司找到我们希望收购项目，但考虑到项目本身位置和配置都很优越，我们还是回绝了。”大陆国际营销负责人告诉记者。
“相较于国内其他城市，成都拥有区位、规划、经济总量、物业价格 等多方利好，是大量异地 客看好并选择成都商业的主要原因。”长期从事商业地产研究的高路玛商业地产负责人范璐如是说。
A“转攻”成都商业地产
中国西部城市领头羊、西南地区城市核心、传统及新兴各产业的 规划建设、城市基础配套的迅速完善，以及旺盛的传统商业消费……一系列的现实和潜在 ，让大量商业 者迅速嗅到了中国商业增长极的“成都味道”。短短数年，大量商业项目及资本迅速落子成都。当然，成都吸引他们的，绝不是成都美食的麻辣鲜香带来的感官刺激，而是真正理性角度的客观分析。成都，这个颇具想象力和创造力的城市，正在将商业地产往深度和广度极力拓展，演绎出与众不同的“成都味道”。
“我们看中的，并非是在地上建起的一座座综合体、写字楼，而是成都‘筑巢引凤’带来的各种 资源。”在蓝光商业 说明会上，一位专业的福建 者的这句话颇让人回味。
的确如此，在成都，规模巨大而迅猛的城乡一体化进程，让成都城市人口从四五百万迅速拓展到1200万；占地280平方公里的“天府新区”获得批准；近二百家 五百强企业选择入驻成都；富士康选址郫县……这样的城市发展速度和消费能力 惊人，成都原有的商业格局和体量根本无法满足需求的。成都城市运营所需寻求大体量的各类商业物业支撑势在必行。而多样化的消费人群和企业的入驻，对商业业态布局的多元化自然也提出了更高的要求。
市场层面的 需求和期望，正在演化成一种趋势，更是一场 的巨大商机盛宴。正是基于上述缘由，我们眼里的成都商业地产正在迎来一场爆发式的突破，突破千万平米的商业物业放量，让全球范围的各路资本如饥似渴、纷纷转向投入成都商业地产的怀抱。
B 掘金“洼地 ”
城市的综合实力和文化内涵，早已让成都名声在外，“第四城”、“有 价值城市之一”等各种荣誉称号接踵而来。而与其他国内同级城市相比，成都房子的低价格 ，却是让人有些疑惑而庆幸。
“成都作为国内二线城市领头羊，大气的物业也这么多，经济总额和零售额也这么高，为什么这边的物业价格会相对这么低呢？”这是许多异地购房者考察成都楼市后发出的惊叹。的确如此，当国内主要一线城市楼市高烧不退、甚至与成都同档次二线城市普通物业均价冲击两万元/平米时，成都房子还在七八千元/平米徘徊。统计显示，2010年成都楼市均价排在国内主要大中城市中的三十名开外。“‘’现象很明显，我得说，成都物业价格处在这个‘洼地’的 。城市级别和物业价格的强烈反差，让 的人都将目光聚焦在成都。”
“杭州物业价格怎么也在两万元/平米以上了。我本打算在杭州 一些商铺，但那边位置稍好的商铺价格都已达到10万元/平米了，明显已见天花板了，但成都 的商铺也就这个价格。”一位张姓的杭州 客告诉记者，“而且成都城市规划也不错，写字楼和 性 ，门槛低，产品丰富，消费能力也很旺盛。”地处成都 的地下商业体地一大道，正在迎来一批批的异地实力买家，“一位追随我们公司的武汉实力客户，一口吃下84个铺面，总价超过一亿元。”
事实上，这位张姓 者的说法在异地 者眼中具有普遍意义，“低买高卖、看重中长期物业价值的发展 ，相信成都会迅速进入商业地产 的状态”，选择迅速下单，成为大量川外各类 群体的选择。
资本总在寻求 利润点。“统计显示，严厉调控下的资本正在逃离楼市，但国内大量流动资本却正在向成都商业地产靠拢。”一位从事商业 研究的机构人士告诉记者。“大量资本的介入，加上出色的物业规划、形态和商业资源聚集能力，形成强大的区域辐射能力，迅速完成商业物业前期的商气培育，使资本在 短时间内完成向利润的转换。应该说，成都将成为国内财富重置中的 受益者。
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天下没有稳赚的买卖 成都商业地产的坦途与暗礁
就在上一周，像是默契使然，更像是短兵相接，成都地产界两大巨头保利、蓝光，几乎同一时间重兵挥师商业地产。10日下午蓝光在旗下某城南会所摆开“财富盛宴”；次日上午保利在锦江宾馆操办“保利商业地产房交会”。
信号已经发出，与此同时，业内对商业地产在今夏的井喷盛况，表现出喜忧参半的情绪。
价格上升期须警惕虚高商铺鱼目混珠
一月前，记者与上海商业地产 专家顾速良谈及成都商业地产崛起时，他说：“现在，城南大源楼盘的街铺可以买到4万元/平米以上，郫县的街铺可以买到3万元/平米，像万达金牛广场这些城市综合体更是一铺难求，在我看来，成都商业地产在局部显然是有泡沫的。
如果说，一个月前的价格飙升主要应归结于 客们过度 的购买行为，那么现在，当整个市场已经接受了这一价格基调，并开始习以为常，就不排除在本轮价格飙升的大行情中，有部分项目鱼目混珠的可能性，意味着有相当一部分商业地产项目存在价格虚高的嫌疑。
并不是 商业地产都值得 者购买，本轮结构性机会中也有一大堆暗礁潜伏——比如售价与租金极不对称的专业市场；丧失了天时地利人和的城市综合体；营业收入不足以支撑租金、租金又不足以 售价的社区街铺。
它的真正逻辑在于，貌似红火的商业地产买卖关系，需要买卖发生之后红火的经营业态和租金来支撑维系。
中远期供过于求并不是 铺子都能赚到钱
在未来，成都商业地产的体量有多大，可以用一组数字来描绘：近1000万平米的体量拟入市、80多个城市综合体入市，按2010年每月27万方的平均商业地产销售速度，这个量足以消化5年以上。
事实上，对成都而言，某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。比如，很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目看起来位置优越。而由于拥有大量选择，一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻。明显的证据是：一些耗资巨大的商业地产项目已连续推迟开业。
有市场人士指出，开发企业不断加入到商业地产市场，或许会让一些城市的局部地区产生供过于求的不良状态。“比如把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，这种情况下，一定会造成供大于求，这应引起足够的警惕。”
实际上，在中国一线城市，商业地产出现“供过于求”并不是新鲜事。早在2009年全球金融危机肇始，国内的商业地产供求关系已现尴尬。2009年初，几乎 地产机构的数据都一致认为：北京、上海、广州等一线城市的商业地供应量产超过了需求量。那时，北京 写字楼和商铺的空置率已经出现明显增加。随着经济的复苏，一线城市的商业地产空置率在2010年才得到好转。
嘉进地产总经理李昕指出：“商业地产因为类别丰富、技术门槛高，导致很多企业盲目进入该领域后会暴露出这样那样的问题。比如近来十分红火的专业市场，普遍存在不尊重商圈自然形成的规律、不注重物流保障的配套、不尊重城市规划的布局，这些疏忽累加来的结果是，低廉的租金连业主的持有成本都难支撑，更不要说 。”
事实上，这一阶段成都商业地产的核心矛盾在于：项目过剩、资源缺乏，不排除一些项目因严重缺乏资源引入能力，而致其中途夭折。
另有市场人士指出，未来2～3年内各类商业地产项目将出现集中爆发式供应，目前大量上马的项目可能诱发商业地产泡沫的前期，这预示了成都商业地产市场可能爆发的危机。
商业地产 终要用“租金”来说话
一般认为，商业地产拥有两重价值：一、租金 率；二、物业溢价率。良性循环下，两重价值可以叠加，但本质上，租金和溢价是因果关系，不可独立存在。
人们从过去 住宅市场沿袭过来的习惯，单纯地认为：只要处在价格走势一路上行的通道中，物业溢价才是 的 道，租金水平不足挂齿；住宅市场严重偏离的租售比从来没能阻止 者获得高额的溢价 ，那么 商业地产同理可如法炮制。
这是一种错误的论调，无论住宅还是商业，一门心思把宝押在物业溢价而忽视其内在价值构成，都带有一种击鼓传花式的赌博行为，没有人知道 后一个是谁。
更何况，当住宅价格被推高以后，是否物有所值？这是由人们所能体验到的居住品质来决定的，是见仁见智的主观判断。而商业地产则不然， 终判定它是否物有所值的原则有且只有一条，那就是租金水平，能否维持在年 不低于5%的水平，是它的价值底限。
举一个 现成的例子：城东某楼盘底商街铺，价格被炒到3万元~4万元/平米，有商家入驻以后呈现出的业态 且单调，基本生活配套缺乏。究其原因在于，一些业态的营业收入根本无法支撑高售价反推出来的高租金，这类商家望而却步，空留单调的 业态勉强支撑，空置率居高不下，久而久之租金大幅下跌，与高售价比照，还原其微薄的租金 率，真实价值水落石出，物业溢价从何谈起？
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