[摘要] 四川省商业地产联盟会长冉立春会长在参加“郊区型城市综合体”高峰论坛 暨绿地•国际花都商业启动仪式活动上就郊区型城市综合体发展发表主题演讲。
四川省商业地产联盟会长冉立春会长在参加“郊区型城市综合体”高峰论坛 暨绿地•国际花都商业启动仪式活动上就郊区型城市综合体发展发表主题演讲。
谈郊区型城市综合体应该先说一下城市综合体， 个想跟大家分享的是城市综合体不等于HOPSCA，因为大家知道我们现在提到城市综合体，有些人觉得就是HOPSCA的概念，我想跟大家说的HOPSCA是万达的第四代商业地产的产品，但是它 不等于城市综合体，关于这里面显示的六大功能，所代表的英文单词的 个，就拿C来说，业界的人认为是俱乐部、会所的意思，也有人认为是会议 的意思，万达也没有人站出来说是哪一个C，是什么功能，我们觉得城市综合体不等于HOPSCA的概念。
第二，城市综合体有别于商业综合体，实际上我把这个话题和大家探讨，也是目前我们在业界流行的对城市综合体的一些看法做一个探讨。我们今年在房交会前夕商业地产联盟和房管局，房地产交易 发布了一个综合体项目的数量和分布图，如果大家细心一点就会看到我们上面发布的是成都市大型商业体分布图，而不是城市综合体分布图，去年年底的时候，成都大型综合体项目66个，今年4月30日达到88个，但是这里面有一个细微之处，都写的是商业综合体， 没有写城市综合体。所以，为什么要说这个呢？如果谈到真正的城市综合体，就是我后面要说的第三个问题。成都目前有没有城市综合体？成都目前开业的综合体里面没有一家真正意义上的城市综合体。
关于城市综合体这个概念，拿我们业界来说有三种说法：
，房管和建设系统说成都有多少城市综合体，我们商务部门列出来的是今年4月份以前 5亿元以上的大型商业项目281个，我们发布的项目是成都市商业综合体截止到4月30日，开工建设加上开业的有88个，写的是商业综合体，为什么没有写城市综合体呢？
作为一个城市综合体，它的经济功能有六个方面，这就是我们判别它到底是不是城市综合体，或者说商业综合体的一个 主要的依据。
、应该有商务功能，这个商务功能包括三个方面：酒店、 、会议。
第二、住居功能，有 、精装房、 。
第三、购物功能，有百货、超市或者是专业店。
第四、餐饮功能，中餐、西餐、火锅。
第五、娱乐功能，酒吧、歌城、电玩。
后一个是休闲功能，包括院线、美容院，现在整形比较火热，就是闲着没事儿干，就是休闲功能。
这六大功能里面分了一些子项，如果您所开发的综合体这六大功能全部由，而且详尽的囊括了当中 的子功能就是一个完全意义上的城市综合体，什么是商业综合体呢？商业综合体指的有后四项功能，附加了前面的商务和住居功能的一部分才能叫做商业综合体，还谈不上城市综合体。所以，这就是城市综合体和商业综合体的本质区别。
下面再说一下城市综合体的分类，刚刚孙总谈到了三个方面，我补充一下， 个是CBD，像成都的来福士广场。CLD就是 生活区，是社区型的城市综合体，第三个是郊区型城市综合体，就是国际花都这种。第四个是交通型的，包括我们地铁出站口形成的大型的商业综合体的基础上的城市综合体。这是综合体四大类型的分类。
接下来我说一下，从运营的角度来说一下郊区型城市综合体的商业模式，商业模式等于运作模式加上盈利模式，郊区型城市综合体到底怎么运营呢？实际上这里面从运作的角度来说：
、郊区型城市综合体的业态要招什么，你看我列了一个大卖场、家居或者奥特莱斯的概念。如果是郊区型城市综合体的，如果主力店是百货的话就存在一定的问题，它的主力店的类型一定是目的性消费 明确的，因为距离的原因，但是我是要有目的消费的，非得去不可，如果和CLD的业态是重合的话，别人就不会去，为什么呢？因为CLD更便利，所以主力店业态定位来说要选择目的性购物比较强的业态，我非得去购买不可的，所以我会去那个地方，尽管它很远。
第二、业态业种的结构，这里面休闲、娱乐的功能要占到一定的比例，要有很大的布局来整个带动郊区型城市综合体的人气。
第三、说一下停车位，郊区型城市综合体和前面我所说的三种城市综合体 的核心竞争力在于停车位。我们在开发郊区型城市综合体时这是必须考虑的问题，至少我们的停车位在这个区域内十年不落后，意思就是十年之内都不存在停车位紧张的问题。当然，现在大家知道成都好多出来的商业综合体停车位马上出现了问题，短短两三年时间，二环路成仁路口只要一下雨就堵车，东边一个项目现在不是因为停车位的问题争的很厉害，两三年的时间，或者一年的时间停车位的矛盾就这么突出，那郊区型城市综合体的核心竞争力在什么地方？停车位一定要解决，也可能就是CBD、CLD、交通型的两大三倍， 近看到一些规划设计的概念说，规划有一个要求是住宅的停车比是多少比多少，说商业比这个大一点50：1就可以了，我说谁说有这么一个规定，凭什么说50平配一个车？具体的数字我记不清楚了，大家都在猜，商业的停车位没有要求，负一负二层到红线10万平米，你如果有停车位这个项目就成功了。郊区型城市综合体的运作模式就是拿停车位说事。
盈利模式怎么办呢？ 个是租售比例，我们的城市综合体要有一些销售，住宅部分的底商可以销售，以弥补现金流，但是集中式商业要持有。但是，这有一个比例，有一个测算的过程，要有一个合理的比例来支撑整个项目的运作。
功能定位上，我前面说了我这个综合体的商业是为谁服务的，有目的性的来招一些商家。
放水养鱼，我们相比其他的商业综合体可能会是放水养鱼的心态。
差异错位，据我所知国际花都周边有几个类似的，所以我们国际花都一定要做出差异化，这是我个人对郊区型城市综合体商业模式的探讨。
说一下城市综合体，运营管理怎么做？
、主力店和次主力店。我想说的是我们现在有一个问题开发了这么多城市综合体，大家都把宝压在主力店的身上，招不来主力店项目就不成功，这会出现什么问题呢？虽然我是商业出身，但是我反对膜拜主力店， 是综合体，我想说如果过分依赖主力店就有两个结果， 容易造成唇亡齿寒，第二个是同质化，请问你招家乐福和沃尔玛有什么区别吗？在门对门两个综合体都要招主力店，一个是家乐福一个是沃尔玛，你们的差异化体现在什么地方？所以，我说主力店的问题大家要思考，去做一个探讨。次主力店我觉得国外成熟的模式是，次主力店、专业店的集合体才算得上是综合体的概念。好多人去过迪拜就知道，它 不会给你拿一个商家给到一千或者两千以上的商业物业的面积让你经营，这是根本不可能的事。
第二个，我想说一下零售业态和非零售业态，目前很多也在探讨这个问题，一个综合体里面到底零售业态和非零售业态的占比是什么样的比例？一般非零售业态的比例应该超过零售业态的比例，可以达到51%以上的非零售业态才能足够的支撑这个城市综合体的运营。大家知道城市综合体有一个不成文的规定，一个城市综合体 的来客数需要3.5万人到4万人之间，这个城市综合体才能正常运营，要保证这么多的人来，靠零售业态是完成不了这个指标的，必须靠非零售业态，比如餐饮娱乐功能提升人气，今年我在北京的时候，万达的 健林董事长也谈到了这个问题，他谈到综合体的运营中非零售业态要占到51%。
第三个是服装服饰与餐饮娱乐的关系问题，现在商业综合体中餐饮娱乐的租金比例比较低，但是服装服饰给的高，但是服装服饰对城市综合体成长性的支撑没有餐饮娱乐大，所以就要确定一个短期利益与长远利益的判断。
第四个方面是战略合作与资源整合，现在要做城市综合体，邀请不到一两百个商家来参加类似这样的会议，没有这样的整合能力，要做成功比较困难。我建议绿地下来之后可以做一下，因为我们听到了绿地在西南有一个宏伟的计划，在也有相应的计划，，可以做一个探讨和模式，在做一个项目的时候，开业即满铺，满铺即热铺。
第五个方面是专业人才与业务能力，目前我们成都市，包括做城市综合体的人才来源于两个方面。 个是互相挖来的，反正只有存量的竞争，没有增量的盘活，真正是从这个行业经过专业培训出来进入城市综合体或者商业地产运营这个领域的人才现在少之又少。
人才是什么地方来的呢？是住宅转型过来的，如果从另外一家公司挖过来的人，他带有原来公司企业文化深深的烙印，在这个公司的判断中会带有偏差，当然也存在更新的可能，我们也相信这一点。另一方面，没有新人的加入，在运营和管理方面容易落入俗套。
怎么解决增量问题呢？商业地产的人太少了，成都的商业地产从2000年到现在这么火爆，真正对商业地产，没有形成产业化。第二个是我们缺乏梯队建设的平台和机构。包括我在内，我只参加过北大的商业地产研修班和中国商业地产的培训，我们在这方面没有这样的机构，重庆比我们做的好，人家有专门的研究院做这方面的事情，不断的培养人才，这方面的人才也是成都很急缺的。
后说城市综合体的经济功能包括六大功能，那么城市综合体的社会功能，包括孙总从另一方面也谈到了城市综合体要达到的三个贡献，那城市综合体到底干什么？我们上升到娱乐或者另外一个高度，城市综合体的功能实际上 个就是快乐大本营的概念。
第二个功能是什么呢？是全家总动员，在这个综合体里面我全家人都可以消费，都适合全家人消费，不同的年龄 的人消费。
快乐大本营，我们卖房都叫做快乐购房，实际上伊藤洋华堂在五年前提出了在伊藤购物是快乐购物的概念，它反映出它对服务，或者对于消费者更高层次的认识，所以城市综合体首先是快乐大本营，吃喝玩乐在这里面什么都可以找到。
第三是周日我 ，安徽卫视的周日我 ，好像挺火的，这是什么意思呢？礼拜日、礼拜六去什么地方呢？就去城市综合体！这是我说的城市综合体的社会功能。
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