[摘要] 并不乐观的市场环境,让开发商之间抱团取暖的心态更为强烈。接连披露的几宗股权及债券交易背后,便隐藏着这种互惠互利的合作关系。
并不乐观的市场环境,让开发商之间抱团取暖的心态更为强烈。接连披露的几宗股权及债券交易背后,便隐藏着
近期,香港地产商华人置业(00127.HK)入股恒大地产(03333.HK)的子公司,还购买佳兆业(01638.HK)的海外票据,短短一周内的两笔资本运作,都体现了华人置业对同行“撑到底”的态度。
种种迹象显示,在海外专业 机构依然保持着对中国房地产调控政策的“谨慎”态度时,开发商之间的项目合作即股权更迭,已经开始变得频繁。
开发商间 增加
如果说2007年那一轮房地产 高潮中的明星是海外的房地产基金,那么这一轮,更像是自己人之间的一场合作游戏。
5月25日晚,奥园地产集团(03883.HK)发布公告称,公司全资附属公司奥园集团与高速集团、项目公司安徽省高速地产集团(苏州)有限公司签订合作协议,奥园集团将向项目公司的注册资本注资共4.5亿元人民币,注资完成后,奥园集团将拥有项目公司的60%股权,而项目公司也将成为奥园地产的控股公司。
奥园集团此番向安徽省高速地产注资完成后,后者将动用该笔款项使注册资本由3亿元人民币增加至7亿元人民币,而奥园也由此成为该项目的实际控制人。
就在一周前,同样是位于江苏省的一个项目的股权转让,则引起过更为广泛的关注。
5月中旬,恒大地产与华人置业均发布公告称,恒大将旗下一家名为GRANDDAY的子公司共49%的股权转让给华人置业,总交易金额为5亿美元(约38.75亿港元)。交易之前,恒大地产是这家子公司的全资控股公司。
尽管有报道显示,此番交易的平均楼面地价为4000元/平方米,较恒大当初仅约200多元/平方米的成本溢价约20倍,但华人置业在其公告中依然对此番交易作出了格外乐观的评价,称:此举让集团扩大了物业的市场份额,对集团在国内的发展有利。
对于华人置业的收购行为,海通国际发布的评论称,交易的溢价使得该项目的估值上升,利于双方的资产估值,属于双赢的交易。
事实上,已经告别单边上涨格局的房地产市场,已经让开发商变得越来越没有安全感,抱团取暖的情结日渐强烈。早在2009年,万科以及中海等开发巨头就已经预言,未来开发商之间的合作会更加频繁。
近期披露的交易,恐怕仅是“冰山一角”。仲量联行资本市场 部经理刘裕通认为,调整的市场环境之下,开发商之间的 机会明显增多了,而且未来还有进一步增加的趋势。
刘裕通透露,这一轮的股权合作明显体现在开发商之间,而海外的专业 机构却相对谨慎。“海外机构对宏观调控心存担忧,因此近期谈的单虽然有增加,但真正签约的数量并不多。”
对于海外机构的担忧,一个颇为直接的佐证便是淡马锡对佳兆业 的退出。资料显示,新加坡淡马锡控股在5月12日折价抛售其拥有佳兆业全部约8%的股权,套现约11.8亿港元,约合1.5亿美元。有分析评论,淡马锡的退场可能是不太看好内地房地产市场,担忧宏观调控的风险。
香港同行曲线
在股权合作的同时,香港地产商还在频繁购买内地房企的债券,以分享内地房地产市场的果实。
日前,佳兆业和华人置业同时发布公告称,前者在2010年4月发行3.5亿美元2015年到期13.5%优先票据的基础上,进一步发行本金总额3亿美元(约23.4亿港元)的额外2015年到期13.5%优先票据,华人置业集团的两个全资附属公司作为 认购人,分别认购9000万美元及6000万美元;而1.5亿美元则由第二认购人刘銮雄认购。
同一时间,华人置业也发布公告称,公司与佳兆业订立认购协议,按认购协议条款及条件认购及购买本金合同1.5亿美元的相关新增票据。票据按年利率13.5%计息,于2011年10月28日起每半年分别于每年的4月28日及10月28日支付。
事实上,早在今年1月20日,佳兆业发布公告称,公司与华人置业附属公司新鸿基 服务有限公司于1月19日订立认购协议,认购人同意认购及支付佳兆业将欲发行的本金总额为人民币20亿元,以美元结算的优先有抵押担保债券,债券按年利率8.5厘计算,预期债券将于2014年到期。
有业内人士评论,华人置业以及新鸿基正是以资本市场的手法玩转内地房地产市场。这也并非他们的 运作,早在去年4月,这两家公司就包揽了恒大地产补充发行的6亿美元海外债券,票面利息同样高达13%。
华人置业表示,认购及购买相关新增票据将为公司提供机会,在现时低息环境下提高 收入。此外,董事会也考虑到被 公司是在中国内地从事大型住宅物业及综合商业物业的开发,而这与该公司计划加大内地业务的目标一致。
华人置业公司网站的资料显示,目前该集团在内地的项目主要集中于成都和重庆,再售和计划销售项目仅两三个。从某种程度上看,曲线 内地开发商的债券,相对于并不熟悉内地市场的香港开发商来说,不失为一个聪明的选择。
例如华人置业发布的2010年业绩摘要显示,去年录得营业收入26亿港元,毛利13亿港元,其中来自物业销售方面的经营溢利约4亿港元。但其与新鸿基在恒大债券上的利息 约4亿元人民币,足以与该集团的物业销售 媲美。
可以预计,宏观调控对房价的打压将直接冲击开发商的利润率,在此背景之下,高息发行的开发商海外票据,有望成为手握重金的香港巨头们更安全和划算的 方式。
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