[摘要] 限贷、加息、限购等政策调控,让去年“升温”仅几个月的成都楼市,仿佛迎头遭遇冰水。楼市的“降温”现象,很快传导给了土地市场。记者了解到,自今年初到目前,全国各地的土地市场均陷入“冰冻”,成都土地市场也不例外。
成都限购令满月观察:土地市场4月有望“破冰”
限贷、加息、限购等政策调控,让去年“升温”仅几个月的成都楼市,仿佛迎头遭遇冰水。楼市的“降温”现象,很快传导给了土地市场。记者了解到,自今年初到目前,各地的土地市场均陷入“冰冻”,成都土地市场也不例外。自今年1月以来,成都市国土局几乎没有出现拍卖、挂牌住宅类用地公告信息,导致成都土地市场持续低迷。相关专家分析说,因保障房用地从以前“配角”转变成市场“主角”,相关部门必然重新调整用地方案。而新方案尚在制定中,这才导致土地市场短期低迷。相关地产人士预测,成都土地供应会在4月破冰。
连续3月
几乎没有土地新供给
而记者却注意到,从今年1月截至目前,成都国土部门几乎没有出现新的拍卖、挂牌住宅类用地公告信息。日前,国土资源部再次发出通知,表示要严防出现高价地,坚决杜绝土地出让中,出现楼面地价超过同类地价历史 价的情况。一方面,国家对楼市调控政策密度越来越大,而楼市与土地市场又休戚相关。对楼市的调控的落脚点, 终反映到土
地市场。另一方面,国家对土地市场也直接加大了调控力度,并将保障房用地作为当前工作。而据成都一资深地产人士回忆,即便是在2007年、2009年初,成都出现过主城区无土地供应现象,但郊区仍有土地供应、成交。
“配角”变“主角”
保障房引发市场用地大调整
中原地产 分析师周觅告诉记者,“尽管成都土地市场目前没有挂牌出让公告信息,但是,由于土地交易现象,远远滞后于土地挂牌、出让公告信息。因此,实际交易还是有的。比如,今年1月,龙湖地产就通过土地出让方式,在高新区拿走了400亩左右的土地。与此同时,在今年一季度内,成都郊区、市、县还是出现了多笔土地出让交易。由于交易次数和交易量较少,这才让人误以为成都拍卖、挂牌住宅类用地公告信息和成都土地成交量都是‘零’。”周觅进一步分析说,成都土地市场目前出现挂牌、出让公告“零”现象只是暂时性的。
一方面,由于去年年底,成都土地市场异常活跃,放量出大宗土地。在一定程度上,已透支了今年初的部分土地。另一方面,由于土地市场中,以前是由拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地为主打,保障房用地为配角。今年两会期后,土地市场的供给重心已发生了转移,保障房用地从以前的配角,变成了现在的主角。在角色的转换过程中,导致国土部门不得不调整以前的用地供给方案。在短时间内,由于新方案还没制定出来,这才暂时有出现了“零”供应现象。
周觅认为,由于开发商要继续经营下去势必需要土地开发,国土局也必须推出土地满足市场需求,因为供需一旦失衡对市场影响将会很大,也会反过来影响新政的效果。四川中原预测在4月内,成都土地市场新供给可能破冰。
政策调控
郊区、市、县成“主战场”
记者注意到,由于近年来土地价格节节上涨,购买土地所需资金量越来越大,导致成都一些中小房地产企业因资金短缺,出现拿地困难。一些 地块走上拍卖台后,
纷纷被央企或资金实力雄厚的房企高价购得。在这样的背景下,中小房地产企业不得不踏上“上山下乡”的步伐。让这些开发商没想到的是,由于成都版“限购令”直指主城区,成都区、市、县,以及我省二级城市因不受限购令约束,反而迎来了商机。
面对限贷、加息、限购等政策调控,是否会推高成都区、市、县以及我省二级城市土地价格?相关地产人士分析说,一方面,由于主城区目前所供给的土地,主要依靠旧城改造获取。而旧城改造获取的土地量自然有限,导致主城区建设用地日益稀缺。另一方面,在成都区、市、县及我省二级城市,却潜伏着大量可供开发的土地。
当大量开发商进驻成都郊区、市、县和我省二级城市后,在楼市竞争格局发生变化的同时,其地价也会被相应推高。因此,未来,成都郊区、市、县以及我省二级城市的土地,价格会相对上涨。但是,作为郊区、市、县的土地中,也同样有好地段和相对较差地段之分。因此,即使在郊区、市、县及我省二级城市拿地,也同样要考虑到风险问题。
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