[摘要] 4月调控，使得楼市沉寂长达4月之久，眼见8月回暖，"金九"有望，9月29日二次调控旋即突袭"银十"，各地国庆长假成交异常惨淡，10月8日，"沪十二条"又悄然到来，楼市的频繁动作，似乎有点出乎 人的意料之外。不管楼市是冷淡还是假性回暖，刚需一直是开发商手中的救命武器，刚需也不负重望托起了房地产市场的
关键词：成本
成本增大，改善型购房者你“改善”得起吗？
新政出台后，对于改善型购房者来说，买房成本无疑大大提高。这里的成本又分为两类，隐性成本和显性成本。显性成本比如首付的提高、贷款利率优惠和税费优惠的减免等，交易过程中，需要支付更多的钱。隐形成本通常被人们忽略，但通常，开发商或者二手房买家会把这部分成本转嫁给购房者，比如10月7日新出炉“沪十二条”，其中一条是增强土地 税征管。要求，加强土地 税征管，按不同的销售价格确定土地 税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地 税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。一来，遏制了开发商大胆 的可能性，二来，这部分税 终必定会转嫁给消费者的，相 积和总价都高于刚需购房需求的改善型需求，压力随之上涨。
关键词：界定
二套房界定成老大难 改善型需求易受伤
新政中的差别标准意味明显，而三类购房者的界定却一直含含糊糊。高路玛营销总监周志远告诉记者，他把刚性需求细分成两类，一类是 置业的刚性需求，另一类是二次置业的刚性需求。 置业刚需就是我们普遍认为的“刚需”，年纪不大，资金不多，对房子的要求上来说，为了价格可以勉强牺牲地段和户型面积。二次置业刚需也是买房自住者，他们资金较为充足，对周边环境、 、物业 、户型面积有更多要求，他们手里本身是房产握有者，但由于家庭成员增多、小孩 等问题，但是他们置业的意愿一点也不比 置业者低。
据正合地产数据显示，今年成都上半年五城区（含高新区）均价为7352元/平米，如果购 套120平米的房子，总价在88万左右，估计首付需要44万，并要承受贷款1.1倍的利率，而改善型需求的总价价格可能更要上扬，在成都的购买力和工资水平下，这都不会是一件轻松地事。
可见，改善型甚至二套房的界定，事关重大。
关键词：温饱VS生活品质
只顾温饱不顾品质 希望不是新一代“大锅饭”
在二次调控浪潮中，上海、北京等一线城市出台了临时性“限购政策”，同一购房家庭只能在本市新购 套商品住房。其中，“同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女,即一对夫妇和其未成年的子女。家庭的概念是可分可合的，上有政策下有对策，政策逼人做坏事，“假离婚”事件也受到社会大众的理解，所谓和谐社会，政策的漏洞让社会不和谐。
不少城市已把“限购令”当成调控的灵丹妙药。大概有两个原因：一是“国五条”要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；二是能直接用于遏制投机性需求的有效手段目前并不多。
其实，楼市调控 根本的办法还是要在财税、货币、土地、保障房这四个方面开动脑筋，尽量多用市场手段少用 手段；不能总依赖于临时性的 手段，要以长效的制度规范来治理市场。
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