[摘要] “金九银十”开局首周,房地产市场再显转暖迹象。房地产部门公布的数据显示,自8月初市场交易量反弹以来,房地产走势逐渐从价滞量涨演变为量价齐升。而对于普通购房者来说,无论外部环境如何,用 的成本买到想买的房子是根本,而大多数人也因此徘徊在二套房贷的边缘。如果你正愁对策,不妨往下看,自有专家给你支招。
“金九银十”开局首周,房地产市场再显转暖迹象。房地产部门公布的数据显示,自8月初市场交易量反弹以来,房地产走势逐渐从价滞量涨演变为量价齐升。上海市近期新开楼盘中,除8月初出现过少数开发商一次性 20%的特殊情况,此后的价格已随交易量一同回升。
如果你正愁对策,不妨往下看,自有专家给你支招。
一次性付款PK按揭贷款
A先生 近想在浦东购置一处新房产,因为妻子怀了孩子,于是希望换一处大房,给宝宝一个更好的环境。但因为买 套房时贷过款,就算把 套房子卖了做第二套的首付款,购房贷款时也只能算作“二套房”客户来对待。A先生在新楼盘售楼处得知,一次性付款能有1%-3%的价格优惠,于是动起了“以房养房”的主意。
如果是采用二套房按揭贷款的方式购房,那么A先生需要给出5成首付,银行给出的贷款利率是基准利率的1.1倍;如果采用一次性付款方式,那么购房总价可以 3%,而这多出来的5成购房款可以用 套房做抵押贷款获得,贷款利率同样是基准利率的1.1倍。在贷款利率相同的情况下,如果能够足额支付购房款,那么在购房总价上就可以降低3%的成本。
案例关键: 套房做抵押贷款 只能贷到房产价值的7成,这部分资金必须要足以支付第二套房剩余的5成款项,不然就无法获取3%的购房优惠。而银行一般都由指定第三方机构进行房产价格评估,是否“足额”具有一定的不确定性。
公积金贷款PK商业贷款
B先生的需求与A先生类似,不同的是B先生的首套房还在还贷中,无法进行抵押贷款,自然只能选择用二套房贷款来完成自己的购房计划。B先生遇到的情况是,B先生购买首套房是在婚前,但根据目前“以家庭为单位”认定购房套数的政策,虽然妻子名下没有贷款,但也无法以妻子名义购买房产享受首套房待遇。
不过在进行二套房贷款时,银行人士建议B先生仍可用妻子的公积金进行贷款。只是申请公积金二套房贷时,可贷数额将降至总额的50%,即在没有补充公积金的情况下（按照上海市的规定）,B先生妻子可申请10万元公积金贷款,如果有补充公积金则为15万元。
目前公积金贷款利率为3.78%,相比商业贷款中的二套房贷利率6.53%（1.1倍基准利率）仍优惠不少。以总额100万商业贷款、20年期等本息还款方式来计算,全部采用商业贷款总共需支出利息79.36万元;而以10万元公积金贷款+90万元商业贷款、20年期等本息还款方式来计算,需要支付的利息总额为75.81万元。两相比较,可节省利息3.55万元。
案例关键:夫妻双方仍有部分公积金贷款额度可用,那么,用足公积金贷款余额进行组合贷款将比用纯商业贷款来得更为划算。
二次购房 “气球贷”
C先生 近犯了愁,自从新国十条发布以来,商业银行对房贷的要求是越来越高。不只三套房不能贷,连二套房都一律执行1.1倍基准利率,相比 优惠时的7折优惠利率整整高了2.37个百分点。先前还有听说二套房能有基准利率的情况,9月初一打听银行已经一律无此优惠。
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