在新建住宅成交均价出现明显下调的情况下,此前一路高涨的上海房价是否真的下跌了呢?在经历数次房价下跌又反弹之后,有购房者难免对目前的市场行情满腹狐疑。本报记者为此做了专门调研。调查结果显示,上海房价虽有涨有跌,但下行态势已经基本形成, 的区域、楼盘、幅度都有进一步蔓延和增大的趋势。
新政成为“分水岭”谁在“领跌”楼市?
今年上半年的房地产市场,像坐过山车一样经历了大起大落。一季度,上海商品住宅成交势头一路高歌 。而随后4月17日出台的“新国十条”一系列调控政策,使楼市迅速降温,不仅成交量急速萎缩,成交均价也从5月开始下探。为了寻求成交破冰,一些外郊环区域项目率先 ,个别楼盘在赠送面积等变相 手段的遮掩下, 幅度已达30%。
业内人士分析,今年上半年的楼市下探,仅仅只是阶段性的调整,尚未形成全面 之势。预计2010年下半年,新增供应将加速入市,在短期供大于求的情况下,各地住宅项目将陆续 ,降幅约在15-20%左右。
新政成为“分水岭”
中国房产信息集团(下文简称“中房信”)提供的数据显示,今年1-6月上海共新推出新建商品住宅448.84万平方米,环比下滑45%;成交量则仅有353.18万平方米,环比下滑64%,创下近五年来同比新低;虽然成交量大幅下滑,但受去年至今年一季度房价上涨的惯性因素影响,上半年上海新建商品住宅成交价格仍上涨了23.7%,达到21882元/平方米,套均售价达到260万元的历史高位。
虽然上半年整体房价仍出现较大涨幅,但仔细研读各月新建住宅成交均价即可看出,4月17日出台的“新国十条”成为楼市分水岭,一系列调控政策的逐步落实,使得上半年高涨的房价开始逐步回落。
佑威及楼市专评网(以下简称“佑威”)联合提供的数据显示,今年一季度上海住宅各月成交均价稳定在20000元/平方米左右的水平,4月房价冲高至22926元/平方米的月度均价历史新高。而进入5月份后,调控效力开始显现,价格一路缓步下跌。5月月度均价为22338元/平方米,6月则大幅回落至19168元/平方米,而7月前18天商品住宅成交均价为18913元/平方米,已回落到2009年年底水平。
然而,在新建住宅成交均价出现明显下调的情况下,此前一路高涨的上海房价是否真的下跌了呢?在经历数次房价下跌又反弹行情之后,有购房者难免对目前的市场行情满腹狐疑。
谁在“领跌”楼市?
纵观楼市,哪些开发商 愿意 ?哪些楼盘 先 ?
率先喊出 促销的是恒大地产。今年5月初,恒大地产宣布,公司在的 楼盘将统一优惠15%。此后,万科用实际行动参与到 促销行列中来,虽然万科在包括北京、上海的项目价格调整幅度不大,有些甚至与新政前售价相当,但没有按照之前的惯例进行提价,也可以算作是平价促销。 近,上海本地“房产大鳄”绿地集团也宣布 促销,促销范围遍布其在41个城市的全部项目。
从中房信提供的一份上海新房成交排行榜来看,新政以来,排在成交量前8名的全是外郊环楼盘,9、10名的则是郊环外楼盘,而这些楼盘的相对热销都是价格低开或以赠送面积变相跌价带来的。外郊环区域的平均房价从5月的23156元/平方米下滑到6月的17311元/平方米,环比下滑了25.2%。其中,销售榜排名 的“保利叶上海”,从一季度18500元/平方米的销售均价下滑到 近两批房源的成交均价为16500元/平方米,同时套内赠送面积从10%增加到了40%,实际折算下来房价降幅超过30%。这使得外郊环区域的套均房价从5月份的287万元下调回6月的197万元,跌回去年年底水平。
热销楼盘不跌反涨
然而,随着部分开发商调价促销,市场立即还以热情的回应。外郊环区域以及部分项目的 虽然拉动了全市均价的下跌,但楼市 风潮并未形成蔓延之势,甚至有些热销项目不跌反涨。
从佑威提供的数据显示,有不少项目在调控后的5、6月份成交均价比1-4月份出现了上涨。其中万达城市 的涨幅超过了20%,金山万安金邸项目也有接近14%的涨幅。
佑威数据同时显示,上周(7月12日-7月18日)全市商品住宅成交均价为18367元/平方米,已连续第六周低于2万元。全市新建商品住宅均价继续维持在低位,主要由于低端楼盘成交比例增大。但前期销售良好的楼盘,后期房源大多出现价格上涨,其中成交面积排名居前的“印象欧洲城”、“新城盛景园”、“新天地荻泾花园”、“龙湖郦城”等项目,价格都有明显上升。
下半年 势头将加大
中原集团地产研究董事程澐认为,截至当前,本次调控目的取得了 阶段的部分成效,即住宅成交量快速降至谷底,但供应尚未增加,房价仍在高位波动。今年上半年的市场触底,仅仅只是阶段性的调整。
太平戴维斯上海公司董事长刘德扬在回顾上半年上海楼市时也表示,在目前市场环境下,对资金需求较大的性大企业调价愿望 为强烈,这类企业的土地储备 大,持续滚动开发的压力也很大,当市场陷入低迷状态时,需要通过调价来迅速回笼资金。因此像恒大、万科这些企业成为 促销的排头兵也在情理之中。开发商会不会继续 ,要视各家企业资金情况和发展策略而定。
此外,据中原地产副总经理唐振东分析,处于城市外围区域的楼盘,在此前房价快速上涨过程中跟风上涨,而且涨幅较大,在这一轮调整行情中必然率先回调。“我们在为一手项目做营销代理时都会建议开发商,一线城市外围区域的项目、小户型房源、二三线城市项目先走、快走,不行就 促销快速套现。”唐振东表示。
中原集团程澐预计,2010年下半年新增供应将加速入市,在短期供大于求的情况下,各地住宅项目将陆续 ,降幅约在15-20%左右。随着价格的下调,市场成交也将在基本需求的支撑下逐步反弹,其中一线城市全年成交同比将降3-4成,二线降幅在1-2成。
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新快报讯 昨日,有消息称,从下半年开始,银监会将对各商业银行的房地产贷款组织例行的现场检查,检查将主要针对流程是否合规、风险管理是否有效,尤其是是否严格执行了上半年出台的相关政策。而记者从广东银行内部也了解到,银行方面对房地产贷款的风险也在做严格的控制。
广东银行同业数据显示,截至6月末,广东房地产贷款(简称房贷)较年初增加1873亿元,在上半年新增4536亿元本币贷款总额中占比超过40%。其中1-6月的房地产贷款(包括开发贷款和购房贷款)比年初增长15.7%,高于同期全部贷款11.4%的增速。
数据也显示,在上半年的新增房地产贷款中,国有四大行仍是 主力。
相比而言,股份制商业银行对房地产开发贷款的控制更显严格。而银行同业统计数据也验证了这一点,统计数据显示,上半年股份制商业银行在广东房地产贷款中的比重在下降。在开发贷款中,位居第五的广东发展银行6月末的房地产贷款余额仅为353亿元,比年初增加77亿元。民生银行和兴业银行广州分行上半年的开发贷款则出现负增长。
一位国有商业银行的相关负责人告诉记者,上半年国有商业银行房地产开发贷款增长较快,一方面是由于去年的信贷高速增长影响;另一方面,在激烈的竞争中,银行也对政策有点拿不准。“如果像2007年的调控那样,一转眼就反弹了,要是完全收紧了这一块就会丧失大客户,毕竟现在竞争这么激烈。”这位负责人说。
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