[摘要] “东穷北乱，南富西贵”这是成都市民在上个世纪末经常提到的一句口头禅，我认为这实质上代表了成都人对居住文化的一种总结和归纳，正式这句口头禅造成了现在城西北片区在现在发展的现状和瓶颈。
“东穷北乱，南富西贵”这是成都市民在上个世纪末经常提到的一句口头禅，我认为这实质上代表了成都人对居住文化的一种总结和归纳，正式这句口头禅造成了现在城西北片区在现在发展的现状和瓶颈。
一、历史形成的原因分析：
“东穷北乱，南富西贵”这是成都市民在上个世纪末经常提到的一句口头禅；其实，客观的说，这个区域的划分比较真实的反映了90年代末，成都城市区域规划的一个特征：东面以老工业区域为主，在市场经济的冲击下，东面开始失去了计划经济的光环，竞争力缺失，效益下降，职工收入出现了明显的下滑-----穷；北面依靠火车北站和货运东站，集中了以及全省 有影响力的荷花池市场、五块石药材市场等物流和商贸的集散地，每天都是车水 ，客运、货运、物流、集散都在这里----乱；西贵主要成因是因为初期的机关事务管理局大部分宿舍都修建在西面，一早上班，浩浩荡荡的小号车从羊西线、蜀都大道等进入市区，形成了贵人都住西面的氛围；而南富还是感谢成都的 个高档别墅----锦绣花园，和的 个商品房示范小区----棕北小区，它们满足少数外国人和 批富起来人群购买房屋的需求，营造出了南富的口碑。
二、文化对区域延伸和相互影响。
“东南西北”这四个区域都是相互影响，相互渗透的。市场的需求和城市发展都是以各自为据点，向周边好的方向去延伸和发展的。如果按照现在的划分区域，如果我们把正南、正北、正西、正东作为四大消费特质的发源地，那么，“南富”与“西贵”相互之间的吸引力肯定是强于“南富”与“东穷”以及“西贵”和“北乱”的组合，更高于“东穷”和“北乱”的组合。这种文化在当时消费者和开发商心目中的影响也是 大的。因此，我们回顾成都城市开发的历史，可以看到一个 明显的城市发展大的一个顺序特征：在这种文化已经深入每个消费者人心的时候，在几个交叉方位房地产开发的热点依次从西南片区，其次是西北片区，第三在东南片区， 后一个才是东北片区。
而西北的片区的发展也是深受这种文化的影响，属于“北乱”向“西贵”靠拢的典型代表。我在2001年九里堤片区做过一个项目，其购买的客户群体中很大一部分都是来自北面的贸易区域的商家。他们虽然在北面做生意，但是，由于脏、乱、差、社会治安不够好，他们对区域的居住环境 不满意，但是又不愿意离店铺太远。与“东穷”相比，他们更愿意向“西贵”。因此，向西北延伸选择住房成为了一个主要方向。
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三、当前城西北片区存在的不足：
当前，城西北片区继续向高品质居住环境发展，存在着一些明显的不足，主要体现在以下几个方面：
1、区域产业带来对居住环境品质的巨大影响和障碍
西北片区区域内集中了大量的各类类似金府板材城、量力钢材市场、五块石药材市场等传统市场。由于其建成时间早，产品的形式和管理还属于粗放式集市管理模式（与宜家、富 家居南门店等对比），不规范，虽然带来了对周边产生大量居住刚性需求，但是，形成脏、乱、差的环境却严重影响了西北片区的环境和居住品质（这点与西南片区的红牌楼汽车市场对区域居住品质影响 类似）。
2、交通还明显存在不足
西北片区的道路兴建时间较早，规划道路不宽，无法满足现在城市机动车的发展，形成拥堵，给中 开车消费群体出行造成一定障碍，影响了居住交通便利性。
3、区域产品的开发品质存在不足
西北片区过去今年10多年的房地产开发中，基本属于成都二线品牌甚至是一些刚进入房地产领域的开发商首期作品的集中地；该区域 还有一点 度的就是本地的交大等房产，先后开发的9期产品，交大房产的开发水平代表了期间该区域 有影响力和代表性的 开发商；而其它的类似箐华园、锦西民宅、金桔花园等项目，大部分都是本地中小型开发商处女作品，或则属于早期的作品。因此，产品的规划、设计、环境打造还存在很多需要改进的地方。
四、城西北片区今后的机会和希望：
虽然西北片区存在一些不足，但是，我们通过近2-3年城市规划，还是能深深感受到西北片区今后存在很多机会：
1、 区域产业结构的调整将陆续开始
根据城市的规划，城北的荷花池市场等各类市场已经开始规划和实施向三环或青白江等区域外迁，这势必给区域的居住品质和居住环境提升带来利好消息。同时，区域内城中村的拆迁也将大大地提高了区域的居住品质和环境。
2、 高知识分子客户群体持续性壮大
西南交大作为区域商品房的主要消费群体，随着其学校不断地发展和在逐步扩大的影响力，其持续构建出一批又一批 知识的客户群体，必将逐步提高和改善该区域今后居住人口中高知识分子的比例，将成为西北区域人员素质整体提高和发展的基石。
3、 真正品牌开发商示范效应
紫荆片区发展是“银都花园”定的调，神仙树片区繁荣是“中海名城”的启的头，任何一个片区都需要一个领头羊来给区域定位，并带动和 片区的发展。而今天，我们已经看到了一个给西北片区开发水平定位的领头羊----华侨城。
4、 交通在逐步改善
北新快速道路的建成和通车、沙西线的建成、即将启动的地铁修建等等，这一切都对区域更好的开发提供了基础条件。
5、 区域的配套设施基本完善
加州会展 、沃尔玛、人人乐、各类特色餐饮的陆续进驻西北片区，为该区域提供了生活基础保障。而华侨城的欢乐谷开业，更是提升了区域娱乐、休闲的层次；这些都为区域生活品质提供了有利的保障和支撑。
城西北片区的发展现状有着强烈的成都市民传统的“东穷北乱，南富西贵”文化影响痕迹，但是，随着去也市场逐步的调整外迁，华侨城等一线品牌开发商的陆续进驻开发，交通和生活配套档次不断提升，我对西北片区今后房地产开发的前景还是 看好的！（作者：大陆房产副总经理 马罡）
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