[摘要] 近几月以来，包括郫县在内的城西北土地拍卖消息一拨接一拨，“一锤定音”的背后，我们的目光随之转移到成都楼市目前定位尚存争议的城西北极其周边区域。土地的放量，是不是意味着城西北楼市潜在的 空间？搜房网就此特邀世家机构 分析师樊邦勇、星彦地产研究 总监孔祥虎共同为您解读城西北区域土地市场价值。
近几月以来，包括郫县在内的城西北土地拍卖消息一拨接一拨，“一锤定音”的背后，我们的目光随之转移到成都楼市目前定位尚存争议的城西北极其周边区域。土地的放量，是不是意味着城西北楼市潜在的 空间？搜房网就此特邀世家机构 分析师樊邦勇、星彦地产研究 总监孔祥虎共同为您解读城西北区域土地市场价值。
星彦地产研究 总监孔祥虎：
旧城改造增多土地供应 环域价值差明显
城西北区域目前集中了万科、华侨城、中海、华人置业等品牌开发商，区域认可度较高。
去年以来金牛区加大了对本辖区内的营门口片区、成灌路两侧及土桥旧场镇等区域的旧城改造力度，营门口片区的改造面积达1000余亩，成灌路及土桥区域的面积达到了2000多亩。未来这些区域的功能定位为宜居、休闲和商务为一体的综合性片区，将大大地改善区域形象，提升区民的居住环境，提升区域的竞争力。
从06年以来的土地成交情况来看，因为城西北06年成交华侨城地块，因为该地块规模达到了3055亩，所以使06年的土地放量到约3466亩。08年无土地成交，07年和09年的土地成交都在400亩以下。城西北区域二三环间的地价一般集中在400万-700万元/亩左右，而土桥及高新西区的土地价格一般约在240万-280万元/亩左右。
未来的城西北，老成灌路至沙西线、黄忠大道B段至三环路将连成一片，该区域交通体系完善、环境优美、城市功能完善，是一个宜居的现代化新城。
楼市“金九银十”成色消退 房价波动在所难免
世家机构 分析师 樊邦勇
后续土地市场整体供应 依然巨大
根据世家机构统计，截至到2009年9月15日，成都市主城区共成交土地25宗，面积1189.79亩，供应方面加上已公布但未到招拍挂日期的土地共计36宗，2280.99亩。虽然相比上半年明显回暖，但是就商业用地比较而言，除了接近供应 的2008年外，考虑到今年的火爆行情，与2006、2007动辄四千亩以上的成交水平相比较，后续整体市场供应 依然巨大，如下表所示。
城西北三大板块行情各异
三环外侧可供应土地 较大
土地市场本质是由房地产市场决定的，因此可以从区域房地产市场来探讨未来土地市场走势。按照世家机构的板块划分，城西北区域从一环至三环，主要包括了营门口—沙湾、交大—九里堤、羊西—国宾三大板块。综合三大板块而言，目前营门口—沙湾板块在售楼盘 ，后两大板块三环内也主要以本地开发企业的中小楼盘为主，三环外侧则分别由华侨城 交大—九里堤板块，万科 羊西—国宾板块，在今年的行情中，万科金域西岭、华侨城纯水岸都取得了 的销售业绩。
因此，就土地市场属性而言，大致可以三环为界，三环内侧主要以相对零星而分散的插花地供应和成片旧城改造为主，比如近期中海拿下的羊西线地块。而旧城改造就多出很多，沙湾附近生资市场、马家花园铁二局片区、茶店子片区等等都将陆续进行，改造过程中催生出大量刚性需求的同时也给日益稀缺的主城区增加宝贵的成片开发用地。三环外侧可供应土地 较大，由于国土相关部门秉承将土地划小的原则（单宗用地面积一般不超过200亩），所以才抑制了大盘的产生。由于城市发展的不断外扩，原有的乡村迅速被城市淹没，因此在三环外侧城中村的改造也将成为重要的土地供应来源，羊西—国宾板块的土桥片区改造就是明显的一个例子。整体而言，三环外土地供应明显更为充足。
区域精品项目带动土地价值
纵观整个城西北市场，其内在规律其实与主城区整体无异，在城市建成区的三环内侧，依托原有的繁华配套，土地价值极高，但土地大都零星而分散，开发企业多为中小企业，品牌开发商 并不明显。但是到了新区建设的三环外侧，配套设施尚待呈现，消费者信心相对不足，于是华侨城、万科、中海等等品牌开发企业就成为区域当之无愧的 ，土地价值多由这些项目带动。
因此，展望区域土地市场的话，无论是零星的插花地或者成片旧城改造，依托原有成熟配套或者拆迁成本高昂，预计未来三环内土地市场价格都将保持高位。三环外侧土地则开发难度稍大，具体承受价格依开发企业实力而有所区别。
楼市“金九银十”成色消退 房价波动在所难免
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