[摘要] 成都商业地产联盟会长冉立春表示，传统意义上，像春熙路这种全开放式的商业步行街才叫商业街，但是现在城市综合体，通过购物 的内部商业动线链接，也可以规划很完整的商业街。
进入5月份，商业地产的活跃，是以商业概念的混乱为代表的。步行街、商业街、街区商业、社区商业、底商、散铺、独栋商业、商业内街、综合体商业街、集中式商业，种种概念，让人一头雾水。成都商业地产联盟会长冉立春表示，传统意义上，像春熙路这种全开放式的商业步行街才叫商业街，但是现在城市综合体，通过购物 的内部商业动线链接，也可以规划很完整的商业街，比如龙湖【天街里】、万象城的万象润街、金牛万达广场的金街。
冉立春认为，如果简单来划分，商业地产就是两种形态，一种是社区商业，一种是城市消费目的地的综合体商业。前者可能会有多种表现形式，但是核心依然是依托社区消费，这种商业几乎全部销售，没有整体运营；而城市综合体大商业，绝大多数只租不售，比如来福士广场、IFC等。据笔者统计，目前正在对外销售，比较活跃的就是龙湖【天街里】、万象城的万象润街，金牛万达广场的金街已经进入 期，而且 比较丰厚。
社区商业
租金有天花板
“从一季度市场表现看，街区式商业和新兴住宅区临街商铺销售情况良好。”张红兵告诉成都商报记者，在他带领的新港地产旗下代理的数十家商业项目中，街铺是一季度 销的产品。
一位业内人士表示，街区式商业和新兴住宅区的临街商铺销售较好，有其自己的逻辑，因为临街商铺不需要整体运营，独立出租，独立开店，而租金 在一开始也不错。很多郊区高容积率社区，因为没有大的消费去处，社区底商的租金可以推高到200元每平方米，很多社区街铺也水涨船高，卖到了六七万元每平方米。
冉立春认为，街铺不能不说是比较不错的 品，但是有一些社区商业也贵得离谱，能卖到10多万元每平方米。也就是说，很多社区商铺的售价已经透支了其成长未来。
而反对者认为，社区街铺的租金上涨是有明显天花板的，成长性并不好，很多购物 的租金可以涨到800多每平方米每月，但是社区商业的租金基本就停留在200元左右(小区网论坛)的水平，随着社区老化和周围大购物 的崛起，租金基本上处于滞涨的状态。
冉立春表示，社区商业和综合体实际上是两个完全不在一个层面的对象，综合体、购物 有可能包含商业街，比如现在的购物 都是以商业街的形式体现，只是它更多以室内步行街、内街形式体现；而现在的部分商业街，依然是针对社区消费为主的社区商业，如果是一条路，两边都规划有社区底商，那也可以叫商业街，但本质还是社区商业。
综合体大商业
卖出来的一定会很少
据了解，金牛万达广场金街的不少商铺在交房之前就已经签订了租约，有的商铺每平方米的租金已经高达500元每月，金牛万达广场除了集中式的购物 外，“万达金街”是按照开放式步行街规划设计的街铺。
龙湖【天街里】，同样是龙湖金楠天街里的商业街，依托约10万平方米自持购物 ，金楠天街通过专业商业动线规划，通过整体商业运营来形成自持商业和销售型商业的人流共享，而很多商家因为看重龙湖的商业运营能力，提前锁定一些转角的好位置，而龙湖【天街里】也推出了带租约销售的铺位。
一般来说，很多城市综合体是不愿意与人分享商业 的价值的，因为谁都知道，商业价值 的发挥一般都是开业一两年后，很多购物 每年通过大量的商家调整来实现租金上涨，所以很多综合体商业， 者基本没有机会参与。
而龙湖金楠天街，在自持约10万平方米购物 基础上，将【天街里】与市场分享。龙湖的【天街里】与购物 “一体化”打造之下，其商机、人气和动线与龙湖自持商业完全共享，商业形象、定位也完全统一。因此，这样的商铺确实是可遇而不可求，而且也是 者分享龙湖财富红利的难得机会。
在重庆时代天街刚刚开业两周，其5号楼下面的销售商业，就迎来了抢租狂潮，一楼的平均月租金达到了1200元每平方米， 的月租金更是达到了1500元每平方米。即使是楼上的商铺，月租金也多在600元每平方米左右。
综合体大商业
成都在售仅几家
冉立春表示，商业消费向综合体集中是城市趋势，综合体基本具备了现代城(小区网论坛)市的全
部功能，所以也被称为“城中之城”或“微型城市”。城市综合体的出现其实是商业地产从综合到专业、再从专业到综合的必然发展结果。它是现代城市的浓缩，可以满足人们居住、 、购物、娱乐、会议、餐饮等多方面需求， 终体现的是“快乐大本营”和“全家总动员”，几乎 人在这里都能找到他们的需求。
冉立春认为，城市综合体通过功能复合使城市商业空间多样化，实现了城市商业与城市文化、休闲、娱乐的有机融合，延伸了城市公共空间，缓解了紧张的城市空间资源，构成了集约化城市基础；同时，城市综合体大体量、全功能的设计，主流开发商的实力打造，大批品牌商家的引入，因此能成为一个城市的地标性建筑，甚至成为城市的名片、对于拉动区域人气、商气、带动就业、提升区域土地价值等都有显著的带动作用。
而在成都的综合体开发中，除了南延线外， 城区并未出现过热现象，而很多城市综合体都是只租不售，比如来福士广场、仁恒广场、远洋太古里、凯丹广场、IFC等，而综合体商业在售项目中，万达广场金街、龙湖北城天街已经销售完毕，目前 城区在售活跃的城市级商业只有两家，万象润街和龙湖【天街里】。
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