[摘要] 曾经名声显赫的中关村科贸由于业主众多，面临电商挑战时又难以转型的困境。未来体验式消费已成为商业地产和商业经营的命脉，而这对商业物业的经营能力要求更高。
2013年初夏，又一家房地产商宣布增加商业项目投入，希望“未来商业占比能在40%以上。”奥园集团副总裁 曙煜言道。
事实上，经过这些年的超常规发展，中国商业地产已吹起了一个极大的泡沫，大量的商业物业无法开工、无法开业，盈利的商业地产仅占到1/8。
在 的泡沫面前，为何地产商依然趋之若鹜？
明知山有虎
2013年以来，宣布升级商业战略的远不止奥园一家，保利地产已悄然将商业公司提升为一级子公司，保利计划在未来十年内，将商业 的比例提升到30%以上。无独有偶，龙湖集团也宣布“增持商业”成为该公司核心战略之一，预计在15年内将商业利润占比从不到5%提升到30%。
向来以高速周转为模板的万科，也悄然在2013年成立了商用地产管理部，由集团执行副总裁毛大庆分管，与此同时万科各一线公司则纷纷成立商业地产管理 。
与开发商信心十足相悖，市场上商业物业泡沫暗涌，据统计2012年，中国共有3100家购物 ，而业内预计，在2013年还要有400家类似的商业地产购物 诞生，未来中国商业地产的增长速度基本是倍数增长。
数据显示从2012年四季度至今，北京就有32个商业地产项目入市，从地铁西红门站到天宫院站，10站路就分布了近20个商业项目，总体量超过95万平方米。一线城市如此，二三线城市就更 ，珠海、海口、银川、西宁4个三线城市商业建筑面积增幅，2013年将高达83.9%。
而且从近年的开工面积看，商业地产的增加量依旧惊人。国家统计局的数据显示，从2010年开始，商业地产连续两年内 增幅都在30%以上，2012年略有放缓，但增长依然达到25%。
现在商业地产风险极大，“以购物 为例，呈现明显的1/2现象。”中购联购物 发展委员会 专家、身兼亚洲购物 协会中国委员会副理事长的禹来向记者表示，所谓1/2现象，指的是大型购物 中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说，中国购物 成功率大概就八分之一。”禹来认为。
散售与自持
既然商业地产成功率如此之低，为何各大小开发商依然前赴后继？万科总裁郁亮曾表示，之所以再回到商业地产的行列，是因为土地出让的结构所致。“市场几乎没有纯住宅的土地出让，各城市出让的土地都附带有商用物业。”郁亮表示。
“2009年我们主动进入商业地产，也是出于市场以及政策环境的考虑。”奥园集团执行总裁杨忠告诉记者，一方面是政策面在住宅上的诸多限制，另一方面 政策引导的方向是希望能加大消费力度以保经济增长，“而发展商用物业是拉动消费一个 直接的途径”。
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