[摘要] 就在摩根大通、渣打等外资投行纷纷下调中国经济增长预期的同时,越来越多的海外资金通过债券、私募股权基金等方式参与中国房地产市场 ,房企海外发债利息直线下降,代表外资对中国房地产市场的高度认同。一边是对中国经济“唱空”,一边是对中国房地产业加码 ,外资此举颇值得玩味。
专家分析指出,海外资金对中国房地产市场的看好,主要有三大原因:一是海外各国贷款利率普遍较低,中国房企海外融资成本即便低至4%,在海外 者看来已属高息。而4%的融资成本即便在国内银行体系也几乎无法拿到。二是人民币 预期依旧存在,即便 幅度可能有限,但上升趋势仍可为海外资金带来一定 。三是中国房地产市场本身的回暖迹象。三者叠加,导致了这一轮海外资金 中国房地产业的升温。
就在摩根大通、渣打等外资投行纷纷下调中国经济增长预期的同时,越来越多的海外资金通过债券、私募股权基金等方式参与中国房地产市场 ,房企海外发债利息直线下降,代表外资对中国房地产市场的高度认同。一边是对中国经济“唱空”,一边是对中国房地产业加码 ,外资此举颇值得玩味。
根据上证报调查,海外资金此轮参与中国房地产 ,主要通过购买中国房企海外发行债券、私募股权基金等方式,一些海外融资中介机构表示,内外资息差、人民币 周期等,均为外资 房地产提供了技术性保障。宏观面上,外资认为,在中国经济结构性问题未能全面舒解的情况下, 房地产项目仍是 资金获利的避风港,尤其是城镇化等 战略,将确保房地产市场一定程度、一定时期内稳步增长。
房企海外发债“低息”成风
中国房企海外发债,利息越来越低,市场越来越热。5月初,中铁建成功发行8亿美元10年期美元计价债券,票面息率3.5%,属于 后指导息率的下限,相当于同期美国国债加178个基点。“这个债券发的很漂亮,息率已经足够低了。”一位海外 银行金融市场部高层向记者表示。
同期,保利置业披露计划发行5亿美元5年期美元计价债券, 后指导息率4.75%,低于之前确定的约5%的初步指导息率,且债券已获约55亿美元的认购额。绿城中国拟发行的3年期人民币债券,已经获得超过100亿元的认购额,指导息率也已下调至5.625-5.875%,远低于早前6%的初步指导息率。
5月以来,房企海外发债息率直线下降,不得不说,与万科3月份发出的年票息率仅为2.625%的境外美元债券相关。这笔8亿美元的5年期定息美元债券,使万科成为继金地集团(600383,股吧)之后,第二个不通过海外上市平台发债融资的房地产企业。
而就在今年初,以世茂房地产、碧桂园为代表的一批民营企业率先启动的海外发债潮中,民营房企发债利率还在10%至7%间徘徊。其中世茂房地产7年期美元债券 终以6.625%定价,为当时房地产行业的 发行利率。碧桂园发行为期10年的7.5亿美元优先票据,息率为7.50%。佳兆业发行于2020年到期的5亿美元优先票据,年利率为10.25%。
更早前的2012年,房企海外融资成本甚至更高。世茂房地产在去年3月发行的一笔7年期债券,票面利 达11%。佳兆业在2012年发行的海外债券分别于2015年和2017年到期,利率为12.875%及13.5%。
“海外发债的息率由市场认购热情决定,只要有市场人士愿意认购,发行还是比较容易的。而认购热情取决于市场对发债主体前景形势的判断。”一位长期进行海外热钱调研的财经人士称。从中国房地产企业越来越低息的海外融资成本可见,外资对中国房地产市场的看涨预期,仍然存在。
正是看到了海外资金的认购热情,更多房地产企业希望赶上这班海外融资列车,实现相比于国内 吸引力的低成本的融资。
仅上周一周时间,就有建业地产、中国地产集团、瑞安房地产、新 中国等一批房地产开发企业发布融资计划,其中建业地产拟发行4亿美元2018年到期优先票据,票息6.5%。
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