[摘要] 2012年底的 经济工作会议指出，“城镇化”是“我国现代化建设的历史任务，扩大内需的 所在”，并将“积极稳妥地推进城镇化，着力提高城市化的质量”作为单独一项任务列出。一时间，不少地方政府、发展商，都以新型城镇化建设的契机，在全国各地掀起一场轰轰烈烈的城市综合体建设高潮。
中国社科院研究员李景国：部分城市的城市综合体市场已出现较严重泡沫
2012年底的 经济工作会议指出，“城镇化”是“我国现代化建设的历史任务，扩大内需的 所在”，并将“积极稳妥地推进城镇化，着力提高城市化的质量”作为单独一项任务列出。一时间，不少地方政府、发展商，都以新型城镇化建设的契机，在各地掀起一场轰轰烈烈的城市综合体建设高潮。
针对一涌而上的城市综合体建设热潮，多年来专注中国房地产及城镇化建设研究的中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任、研究员，《中国房地产蓝皮书》主编李景国指出：“新型城镇化的本质是要用科学发展观来统领城镇化建设，城市综合体本身顺应了现代人快节奏生活的需求，其本身是个好事情，但如果不根据各地的发展实情，盲目地一窝蜂大搞大型城市综合体建设，就可能会引发商业体过剩的泡沫，造成新的‘城市病’。”
城市综合体本是一件大好事
提起城市综合体，李景国强调，从根本上看，城市形态发展到特定程度的产物，它把购物、 、居住、娱乐、餐饮、酒店等各种各样现代城(小区网论坛)市生活所必需的功能，都集中在一个项目里，确实能给城市居民带来更快捷、高效的服务，大大优化提升了城市的产业形态，也提高了城市的宜居、宜业度。可以说，城市综合体确实是新型城镇化的城市形态之一，“它本身是没有问题的，甚至也是我们城市化建设的一件大好事。”
李景国分析道，从城市生活的角度来看，城市综合体让城市人能就近工作，就近居住、就近消费，很好地顺应了现代人快节奏生活的需求。另外，城市综合体所具有的新“城市”的特性，也改变着城市的空间布局，造就了城市的多核心、多元化发展道路，改变着人们的生活方式，一定程度上也有助于减少交通压力。
有统计数据显示，正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，在可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长 达129%，成都高达135%。
来自四川省商业地产联盟发布的数据显示，截至2012年4月份，成都已开工建设的综合体项目高达104个，2012年成都的商业综合体总面积达1061万平方米，比2011年增长了1倍。而根据目前的规划，到2015年，成都商业综合体总面积还将在目前的商业体量基础上再翻1.5倍。
城镇化建设不只是简单造一堆城市综合体
对这些令人瞩目的数据，李景国指出：“我之前也受邀请为湖南省作过关于城市综合体的专题调研，对当前的城市综合体热潮确实颇有感触。”当前这么多城市、这么多开发商都大建特建城市综合体，其实有两大原因，一个原因确实就是快速城镇化，基于城市化的发展内驱动力、城市化进程发展阶段的需求，政府和开发商都喜欢、愿意做城市综合体，一涌而上就不足为奇；另一方面，近年来的房地产调控政策重点是住宅，开发商为归避政策，纷纷转型商业地产。在这种大环境下，集合各种商业功能、居住功能的城市综合体项目，自然也就更受开发商的欢迎。
但是，城镇化建设并不只是造出一大堆城市综合体这么简单，城市综合体的发展，一定要与当地的经济发展水平相适应，需要有产业的、经济的支撑。否则就会成为无根之萍，造成空置浪费。
城市综合体要做出差异化才能赢发展
李景国指出，目前，部分城市的城市综合体市场确实已开始出现了比较严重的泡沫，由此引发了三大问题，一是在开发销售环节库存高，潜在供应量巨大，但未来需求跟不上；二是在招商环节，因为数量太多，不少项目出现了招商难，空置 ；三是在经营环节，商业密度过大令商户经营难，开发商 率低。
城市综合体泡沫的恶化，将会成为新的“城市病”。那如何避免继续恶化呢？李景国分析道，要考察一个地方的城市综合体有没有过剩，应该从两方面来看。一是要从总量上看，城市综合体往往包括了写字楼、 、酒店和商场，还有各种娱乐设施，有一定的消费覆盖半径，需要一定的消费人群作支撑，如果城市综合体分布太密，周边的消费跟不上，就容易造成空置浪费。除了总量外，我们还要从产品类型来考察。对同一个区位的不同城市综合体来说，如果能够在差异化上做好调整与控制，其实总量多也不会成为太大问题， 怕的是大家都做一样的商场、一样的写字楼、类似的 、类似的酒店，大家都做 市场，都比谁的项目更 ，那就没有差异化了，不能满足大家日益个性化的消费需求，必然就会陷入同质化竞争，就没有出路。
“我们应该看到，除了 市场，我们还可以发展城市社区综合体，以满足社区居民或附近居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，等等。总之，在政府层面，一定要根据区域的实际情况及可预见的未来需求，有意识地控制地区城市综合体发展的总量；而在开发商的层面，也不要盲目奔向城市综合体市场，立项前一定要做好充足的前期研究，要切实根据区域特点，做出自己的特色”。
搜房网讯 :2013年，成都人 为关注的莫过于6月即将召开的财富全球论坛，论坛的召开昭示着成都将成为 的成都。财富论坛的主会场选择了成熟的市区 ，九眼桥凭借财富论坛的召开将再一次向世人昭示它的魅力。事实上，对于处在造城运动中的成都而言，一个导火线就可能会引爆片区压抑已久的商业细胞。2012年开业的金牛万达广场、来福士、万象城叫好又叫座也间接印证了这一点。为何单单一个新商业综合体的建成，就能让看似没落的老区域焕发青春，他究竟拥有何种神奇的魔法？施了何种法术？下面的文章将为各位分析原因。 >>>点击查看全文
魔法1：地段 ，在项目辐射圈内，是 商业综合体
如上图所示，在金牛万达广场直径为1.5公里的辐射圈内，居民小区密集，并且还有像西南交通大学这样的固定学生消费人群，因为在金牛万达建成之前，这里没有一座大型的综合商业体，所在区域的常住人群在逛街购物、看电影、吃美食等娱乐生活上面有很多不便。
居住在人民北路的 小姐就深有同感，在金牛万达广场建成之前，想看个电影， 近的地方是府青路财富又一城(小区网论坛)，想逛街购物 近的是春熙路。和朋友吃饭唱歌，也只能去远离自己家的其他地方，每次娱乐出行花上的时间基本上要半个 以上，十分不方便。在金牛万达广场开业之后，以上娱乐活动全部都在这里解决，不用再在路上浪费时间，让自己有了当盘地主的感觉。
在辐射范围周边，虽然府青路有财富又一城，交大路有凯德广场，但是明显这两个综合体的体量和辐射范自身定位准确,符合区域内居民的消费习惯.围皆不能对金牛万达广场造成影响，因此金牛万达广场在天时和地利上都(小区网论坛)抢占了先机。
来福士和万象城在地段上同样有区域稀缺性的 ，从下面两张图可以看出，在直径为1.5公里的辐射范围内，是没有其他商业综合体来竞争抢客源。
魔法2：商业形态定位准确,符合区域内居民的消费习惯
在这一点上，万象城做的尤其出色，成都万象城并没有延续杭州和深圳的万象城引入ＬＶ、ErmenegildoZegna、GUCCI、PRADA等国际一线品牌，而是根据成都本土市场的特性，选择了HUGOBOSS和coach等少数二三线国际品牌，并把多个主力店交错摆放在各个楼层中，避免造成商业死角，同时引进真冰溜冰场、博物馆等业态吸引顾客进入商业体顶部，这样使得商业体内至少有六个核心区域吸引大家，这种主动降低自身定位的做法，无非是为了符合区域内居民的消费习惯。万象城的修建和营业，为华润二十四城持续热销起到了重要作用。
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