[摘要] “2013年是保障房的高峰之年：供给高峰、资金需求高峰以及 高峰。”方正证券(601901,股吧)在12月10日的研报中如是指出，明年全年基本建成保障房约850 万套，资金需求或达1.2 万亿元，全年资金缺口近3600 亿元，全年 1.5 万亿元。
“2013年是保障房的高峰之年：供给高峰、资金需求高峰以及 高峰。”方正证券(601901,股吧)在12月10日的研报中如是指出，明年全年基本建成保障房约850 万套，资金需求或达1.2 万亿元，全年资金缺口近3600 亿元，全年 1.5 万亿元。
3600亿资金缺口是保守估计
根据住建部公布的 新数据显示，今年前十个月，今年保障房新开工722 万套，基本建成505 万套。方正证券预计，全年新开工和基本建成数将达750 万套和550 万套，这意味着2011-2012 年新开工近1800 万套，基本建成近1000 万套。
方正证券表示，假设2013-2015 年的实际新开工数为650、600 和550 万套，若新开工保障房建设周期跨越三年，每年完工25%、30%和45%，那么2013 年保障房或将基本建成约850 万套，并形成供应高峰，预计明年商品住宅价格增速将继续受抑制。
伴随着供应的增加，明年保障房 也恐攀至高峰。方正证券预计，明年房地产 难有显著增长，不过保障房 或将上升至1.5万亿，到2014 和2015 年将回落至每年1.2 万亿的水平。
方正证券表示，假设产权型保障房、租赁型保障房和棚户区改造的套均面积分别为60、55 和60 平方米，单位面积建设成本分别为2500、2300 和2300 元/平方米，预计全部建成3600 万套共需投入约5.1 万亿元。考虑前述建设周期因素的影响，资金需求的高峰出现在2013 年，约1.2 万亿元。
与资金需求高峰相伴的是很大的资金缺口。方正证券预计，通过5 条途径（产权性保障房按5%微利的销售收入，租赁型保障房配套的商业性房产销售收入，棚户区改造中可出售部分销售收入， 财政支持，土地出让金净收入的10%）可融资约8000 亿元，资金缺口近3600 亿元。这个缺口主要通过金融机构贷款、住房公积金贷款和住房公积金 等渠道融资。此外，通过建设成本口径估计的资金缺口较保守，如果以 来衡量缺口或在6000 亿以上。
事实上，资金缺口严峻已成了一个不争的事实。近日，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就指出，保障房近来开工量呈递减趋势，很有可能与地方财政收入欠佳有关，资金缺口或成为保障性住房进一步发展的瓶颈。
值得一提的是，在此前十八大中外记者招待会上，住建部部长姜伟新表示2013年保障房计划开工数可能缩水至600万套左右(小区网论坛)，也被业内解析为资金不足。
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