[摘要] 近一段时间,土地市场一改此前几月“冰封”态势,迎来一波成交小高峰,高溢价地块开始增多,个别地块溢价率甚至高达435%。分析可以发现,推地速度加快、地块位置好、起拍价低是形成高溢价的主要原因。
近一段时间,土地市场一改此前几月“冰封”态势,迎来一波成交小高峰,高溢价地块开始增多,个别地块溢价率甚至高达435%。分析可以发现,推地速度加快、地块位置好、起拍价低是形成高溢价的主要原因。在调控高压态势不减,房企资金依然偏紧的大背景下,土地市场高溢价成交的现象并不普遍,短期之内土地市场整体颓势难改。
这可以从一组数据中得到印证:中原地产统计,前5月标杆房企拿地支出209亿元,仅占销售9.2%,创历史新低。另据中指研究院统计,1至5月北京、上海、广州、深圳等10个重点城市半数累积成交量同比跌幅大于50%,土地出让金总额仅为去年同期的67%。其中,上海自2011年10月份以来,除4月份之外,住宅用地市场平均成交溢价率为零;深圳更是自去年5月份以来,成交的住宅用地全部以底价成交,零溢价率拿地已成为深圳住宅用地市场普遍现象。
事实上,近期土地市场出现成交小高潮并非偶然,一方面,地方政府“土地财政”面临严峻考验,被迫改变推地策略。根据中原集团研究 对主要城市的调研,目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相应调整推地策略。近期,南京政府新推出了十几幅地块,且北京、成都政府调低了部分新推出地块的底价。尤其是进入6月以来,各地推出土地的积极性明显增加,这使得供应出现了小高峰,而房企对于 地块的积极性比较大,这使得溢价率短期内上升。
另一方面,受土地市场低价吸引,部分资金相对宽裕的大房企开始逆市抄底。以万科为例,近期购地频繁,4至5月新增土地储备达49公顷。金融街、佳兆业等房企也有所动作。对房企而言,目前的拿地成本仍低于去年同期。数据显示,5月,300个城市成交楼面均价为758元/平方米,环比下跌8%,同比下跌10%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1101元/平方米,环比下跌14%,同比下跌8%。
整体而言,溢价率回升并不意味着土地市场将回暖,目前房地产开发企业土地购置面积增速仍处低位,1至5月份,土地购置面积为13532万平方米,同比下降达18.7%,土地成交价款为2620亿元,下降10%。更为重要的是,近期受热捧地块多为商业类地块,而住宅类地块并未见明显起色。可以预见,在政策环境依旧从紧、房企加速去库存、地方财政压力加大的情况下,各方博弈将加深,一段时期之内土地市场颓势难改。
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目前,端午节刚过,龙湖地产再度闪电出击,在厦门拍下三幅土地。6月26日,龙湖地产以17.37亿元摘得福建厦门集美区 地块,正式进军华南市场。这也是短短20多天里,龙湖地产第三次出手拿地。
6月20日,很久未在成都拿地的龙湖地产以13.22亿元总价,已竞得成都市武侯区晋阳二、六组地块的国有建设用地使用权。而5月31日,龙湖地产以8.01亿元在绍兴柯桥拿下两幅土地。记者发现,在不到一个月时间里,龙湖地产已经三次出手,斥资近40亿元买地。
事实上,进入6月,一向冷清的土地市场又逐渐热闹起来,在土地市场蛰伏已久的 房企频频拿地。
6月18日,地产巨鳄恒大经过40多 激烈交锋,200轮角逐,造就了今年的广州 ,将珠江新城 后一幅商业地块以13.22亿元的价格收入囊中,其楼面地价高达32968元/平方米,刷新了广州土地出让的地价纪录。
当日,在广州举行的2012年广州经营性土地推介会,万科、保利、恒大、时代地产、合生、越秀城建、中海、绿地和富力近200家国内外 企业赴会。
记者发现,仅6月18—20日三天,至少有5宗超过10亿元土地成交,除龙湖地产以12.86亿元拿下成都武侯区晋阳二、六组地块,恒大地产以13.22亿元拿下广州珠江新城地块外,保利地产(600048)以13.60亿元拿下了重庆九龙坡区两宗土地,中铁置业以22.87亿元在贵阳拿下5宗土地,而广西荣和集团也以18.51亿元拿下柳州市高新三路至高新五路沿江路东侧的土地。
土地市场持续回暖
房企巨头开始频频拿地,给一度冷清的土地市场重新带来了一丝丝火药味。这方面,尤以前面提到的恒大广州 给业界留下的印象 为强烈。
另外,从龙湖地产在成都刚刚斩获的土地也可以看出些端倪。当天,在拍卖会现场,除了龙湖地产之外,保利、华润、恒大、中铁二局(600528)均有出席,经过几轮激烈拼抢之后, 终由龙湖地产斩获,溢价接近80%。
龙湖地产此次竞得的地块原本挂牌截止日期为6月15日,但由于出让条件变更而延期至6月20日。然而当天,由于竞买人数超过3家,土地出让方式由挂牌现场转为拍卖。相比不久前龙湖在绍兴以底价拿下柯桥两幅地块,竞争明显激烈。
而如果回到一个月以前,土地市场还是十分冷淡,如5月下旬万达以底价20.36亿元拿下广东省佛山市地块,同 ,绿地集团在大连市竞得的地块也是以底价成交。
对于近期土地市场的回暖,有专家表示,目前土地市场虽然有所复苏,但主要原因是供应有所增加导致。前几月的土地市场冷清,也与地方政府不愿意低价出让地块而减少供应有关系。目前来看年内大部分企业依然处于去除库存的状态,难以全面购买土地。
从房企拿地区域来看,主要还是集中在二三线城市,成都、重庆等西部城市比较抢眼,以重庆为例,4月以来土地成交量逐渐放大,4月底,金科就以不到12亿元的价格在重庆主城及区县获得4宗地块,雅居乐则以6.96亿元的总价,通过挂牌方式取得大渡口区一幅住宅及商业用地,巨头抄底迹象明显。
自从进入5月份以来,楼市持续回暖明显,阳光100常务副总经理范小冲日前表示,下半年土地市场将进一步回暖,房产市场成交回暖与土地市场回暖将相互推动。
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