[摘要] 今年以来，房地产板块表现抢眼。随着楼市回暖，地产股下半年是否仍有行情成为市场关注焦点。对此，大成基金地产行业研究员侯春燕及英大证券地产行业研究员蔡荣作客“中证面 ”时表示，目前房地产调控政策放松可能性较小，在库存压力大、 及投机需求仍被抑制等因素作用下，房地产价格不会快速上涨
今年以来，房地产板块表现抢眼。随着楼市回暖，地产股下半年是否仍有行情成为市场关注焦点。对此，大成基金地产行业研究员侯春燕及英大证券地产行业研究员蔡荣作客“中证面 ”时表示，目前房地产调控政策放松可能性较小，在库存压力大、 及投机需求仍被抑制等因素作用下，房地产价格不会快速上涨，预计房地产会维持量平价稳的状况。今年下半年，地产股仍存在一定 机会。
楼市回暖仍以刚需为主
主持人：目前楼市回暖与降息的刺激作用相关吗？
蔡荣：从数据来看，楼市比较明确出现了“红五月”，但房价还不能说有明确的回升趋势。总体呈现出量 平的格局。
近期楼市回暖，我们总结是四方面原因：一是各地方政府的微调政策，不仅本身对于购房有推动作用，也改变了购房者的预期，一些本来观望的购房需求现在转化成真实的购买；二是前期积累的刚需的释放；三是房地产企业采取以价换量的推盘销售策略产生的效果；四是在目前稳增长的宏观政策下，货币政策在放松，都对需求的释放有刺激作用。
主持人：也就是说，目前回暖仍以刚需支撑为主？
侯春燕：根据我们的调研情况，旺销楼盘总体还是以刚需为主，相对偏 的项目，短期内很难看到类似景象。整个市场潜在的供应还是很大，库存也比较高，所以价格大涨很难看到，量目前保持在比较平稳的水平上。降息是 近的事情，对短期内成交可能是一个刺激。根据我们看到的数据，至少截至4月份， 性购房占比接近历史低点，大概占成交量15%以下。
主持人：6月8日降息被认为对地产行业是重大利好。有观点认为中国再度步入降息周期，但也有一些分析人士认为今年下半年降息可能性很低。两位对接下来的货币政策走向如何看？
侯春燕：货币政策的制定主要根据通胀水平和经济水平的变化，现在市场上普遍预期通胀在下半年仍将有所回落，基于这样的判断，今年年内继续降息和降存准的可能依然存在。降息幅度和频率取决于通胀回落的幅度，通胀回落仍存在不确定性，对于降息基本的预期应该是下半年可能还会有一到两次。
蔡荣：从目前国内外情况来看不是很乐观。首先，外围局势不是很明朗，美国经济处于缓慢复苏之中，欧债问题前途未卜，国内消费低于市场预期，进出口方面的数据近期虽然出现了超预期反弹，但能否形成趋势还需要后期观察。在CPI、PPI双降的形势下，货币政策放松的形势比较明确，我们认为降息周期已经开启，未来仍有降息空间，预计一到两次。
房地产政策短期难放松
主持人： 近有一些报道是关于首套房贷利率重回7折的，这个现象普遍吗？
侯春燕：从目前来看，我认为银行首套房贷打七折只是个例。我调研了解到的情况是各城市对于首套房贷政策差异比较大，有的城市还在基准利率，但有的城市是基准利率打八五折。二套房依然是执行基准利率的1.1倍。
主持人：大家还关心的问题是，如果经济表现持续疲软，限购等房地产调控政策会不会出现改变？
侯春燕：房地产政策是否放松，有两个主要影响因素：一是 政府对现在潜在经济增速到底什么位置合理的判断；二是海外经济的不确定性。2008年次贷危机对国内产生了很大的影响，到现在为止仍未结束。现在很难说房地产政策一定会放松，或者一定不会放松。我个人认为，如果经济维持在目前比较平稳的状况下，房地产政策放松的概率就比较低。
蔡荣：我认为从 的角度来说，不会轻易放松房地产调控政策。首先，从政策的连续性和稳定性来说， 不会突然改变态度；其次，对于现在的经济形势政府有一定预期也有所准备，应该不会突然改变目前的调控政策。
主持人：此前，出现了一些地方政府放松调控政策，而被 叫停的状况。会不会出现地方政府“明紧暗松”的情况呢？
侯春燕： 对房地产调控的基本思路是保护刚需、刺激刚需，但会抑制 和投机性需求。地方政府的政策只能在这个范围内做一些调整，如上调公积金额度、延长期限等类似措施来刺激刚需，但限购限贷政策在地方层面取消难度还是比较大。
蔡荣：对于地方政府来说，他们想通过提振房地产市场来改善财政收入的动力还是比较强的，从今年这么多地方政府要微调政策我们就已经看到了比较强烈的意愿，所以我觉得在不触碰 政策的红线下，地方政府还是愿意做一些房贷政策调整。
地产股仍存 机会
主持人：随着楼市回暖，一些购房者担心楼市短期内会出现大的反弹，你认为房地产市场会像2009年那样快速回升吗？
蔡荣：现在房地产市场跟2009年的情况不太一样。首先，政策环境不一样。宏观政策不像之前有4万亿 的支持，房地产调控政策也没有再放松；其次，市场面临的需求也不同。 需求和投机需求现在都被限制住了，这两种需求会加剧房地产市场波动，在市场出现反转迹象时，它们可能会加大这种反转。现在这两种需求被限制了就不太会产生这种效果；再次，现在的供给状况也不一样。跟2008、2009年相比，开发商面临的库存压力比较大；第四个方面是市场流动性不同，目前与2009年差别比较大，因此不太会形成大的反转。
侯春燕：目前的供给压力还是比较大。需求端也是缓慢释放的过程，不是快速爆发的情景，所以我认为房价不会出现快速上涨的情况。
主持人：高库存、新增供应量以及房地产 增速，下半年都将如何演变？
侯春燕：我认为高库存现象到下半年还是会延续，这是压制房价过快上涨的重要因素。前两年的住宅新开工量分别是近13亿平米和15亿平米，因此新开工供给的压力在今年还是持续存在。
我们了解到一些大的龙头开发商，基本上下半年的推盘量都是比上半年要高。随着销售逐渐回暖，货币政策转向，开发商也开始逐渐考虑去拿地。如果现在开始拿地，新开工和 的环比改善，可能到明年一季度或二季度才会逐渐显现。
蔡荣：目前开发商去库存的压力还是比较大的。从上 数据来看，北京、上海、深圳三个城市的库存大概在2000多万平米，处于比较高的水平，但还是低于2009年初，而二线城市的库存水平甚至要高于2009年初的水平。所以我们认为二线城市更具备下调房价的动力。
随着销售回暖、资金回流，开发商下半年拿地和新开工可能会更积极一些，所以这方面数据会好一点。但是跟去年相比，今年保障房的建设计划是降低的，如果加上这部分数据，整体来看新开工和 不会有 明显的回升。
主持人：两位对于地产股接下来的走势有什么样的看法？
侯春燕：基于对行业量平价稳的判断，地产股行情应该还没有结束。在地产股中，我比较看好快周转、管理能力强的一线龙头。房地产行业集中度的提升应该是长期趋势，而大公司在土地的获取、资金的获取上都有明显的 。短期内地产股可能有一定幅度调整，因为从年初以来地产板块的超额 是很明显的。
蔡荣：上半年地产指数已经涨了将近30%，远远跑赢大盘，短期内存在回调压力。需要注意的是，近期对于楼市回暖、房价上涨会不会引起调控政策再度收紧，这种担忧也会影响地产股的走势。
我们认为下半年地产股还会有一些阶段性和结构性 机会，但可能会不如上半年的相对 这么高。毕竟各地方的微调政策已经出来很多了，政策起点已经不一样了，下半年即便再出政策，对地产股的刺激作用可能会弱化。另外，现在机构对地产股配置的仓位比较多，再加仓的可能性较小。我们比较看好一、二线地产股， 是一些业绩锁定性强、财务状况比较稳定、估值现在相对比较低的龙头股票。
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