[摘要] 业界有个“光华大道现象”———每隔12个月各大新闻媒体必须深度报道一次光华，而每个周期到了之后，光华也总能爆出料来。去年成都还在讨论中铁西城、家乐福、伊藤洋华堂等商业给光华大道、光华片区商业补课，而今天我们讨论的是，光华如何全面转向刚需？
业界有个“光华大道现象”———每隔12个月各大新闻媒体必须深度报道一次光华，而每个周期到了之后，光华也总能爆出料来。去年成都还在讨论中铁西城、家乐福、伊藤洋华堂等商业给光华大道、光华片区商业补课，而今天我们讨论的是，光华如何全面转向刚需？
关于光华大道片区的定位也一直存在摇摆。2002年初，华新国际邀请欧洲 的规划咨询公司“阿特金斯”，为温江新区进行城市设计。但今天我们几乎已经看不到当初规划的模样，当初号称的千亩大盘无一开发完成。之后光华大道还经历了低密与高密之争，有人说光华以及温江应该打低密度生态牌，房子不能修高了，但又有说法是为了光华大道城市天际线，区域必须坚持高密的发展。
大到一座城市，小到一个产品，要想在市场中取胜，你必须先给自己定位。这一点龙泉驿和双流无疑做得 具示范性。外界不理解为何龙泉驿对房地产的依赖性较低，龙泉定位于汽车城，去年龙泉驿人均GDP达1.22万美元，远超全市平均水平，有了强大实体产业之后房地产反而居其次。早年我还不太理解双流和成都主城区房价相当，双流泊林镇开发商棠湖屋业老总告诉我，绝大多数购房者都是双流本地人而且经济实力极强，他们不愿意到市区买房，这使得双流房价就是比其他近郊城市高出不少。
在转了一大圈之后，其实我只想表达一个道理，一个城区的全面崛起不能单看这里修了多少房子，房子修了卖不起价，卖出去了没人住，这都不是好事。幸好今天我们看到光华在调整，将之前的模糊定位调整到刚需上来，将之前的纯居住定位调整到时尚之都的定位上来。光华逐渐找到感觉，它的发展相信也会更有后劲。
天来国际广场、合能·珍宝琥珀、中铁西城、光华逸家、凯德·风尚以及保利新项目，如果再加上外金沙的蓝光COCO金沙等西三环的住宅项目，以光华新城、光华大道为焦点的大城西再次成为市场热点。将新项目梳理一圈下来你不难发现，这一轮开发热潮与之前有着本质的区别：他们不追求低密度，放弃改善性产品，刚需、商业、写字楼成为新的发展趋势。回顾光华走过的十年，经历了激动、悲情、无奈，在几经摇摆之后，今天的光华似乎找到了 状态。刚需拯救光华，光华归来。
时隔多年，光华又热了
本月中旬，一场喧闹的土地拍卖再次将楼市的眼球拉回到了沉寂已久的光华大道，保利地产成功拿下青羊区万家湾四组地块，光华大道再添生力军。而就在前不久，光华逸家、天来国际广场火爆开盘，而接下来合能也即将在光华新城推出其全新珍宝琥珀项目，如果再加上 的外金沙项目“蓝光COCO金沙”，整个以光华大道起点为 的西三环区域瞬间升温。
今年3月光华逸家点燃今年的 把火， 批次共推出400余套房源，面积53-95平方，当天有2000余组客户到达现场，开发商为求公正，还 把排号改为了现场电脑摇号，开盘3个 即宣布 房源告罄。5月20日，就在光华大道的另一头，60万方 城市综合体———天来国际广场开盘，两千多名购房者慕名而来，首期开出的1批次房源当天成交80%。
不仅是住宅，光华大道起点位置的中铁西城，日前还推出了高档写字楼，要知道，之前整个区域的商业都极少，光华大道的物业形态从来没有像今天这般丰富。而合能地产还 将自己的 珍宝系产品———珍宝琥珀选址光华大道，它将被打造成为合能旗下的 产品。
三次校准，光华格局确定
稍微梳理一下十年来的光华，从 早的建信奥林匹克花园、森宇音乐花园、美茵河谷、锦绣森邻、依云镇等项目其实不难看出，光华大道一早瞄准的是低密度生态住宅。但低密度住宅项目逐渐退出市场，春天大道、金河谷等逐渐推出高品质的电梯 ，光华大道开始向高密发展，这是光华的 次校准。
一位当时参与了光华大道开发的业内人士坦言，这是一次不彻底的校准，它只是在争论房子修高还是修低，它没有触及光华大道的核心问题上来，即如何满足整个区域人口的居家、生活、工作等。
佳兆业丽晶港是光华大道连续多年的 ，从09年开始丽晶港每年的成交量都在2000套以上，每年的成交金额都是10多个亿。“我们07年来到光华大道的时候只是想做出产品的差异化，其他楼盘都是低密度改善型大户楼盘，我们就做高层小户，每次开出来都是卖得 快而且价格 。”佳兆业成都公司营销总监徐先生告诉成都商报记者。
将刚需引入光华大道，丽晶港显然开了一个好头，但是如何解决入住率问题？“目前光华大道温江段的楼盘入住率还是偏低，丽晶港算是好的，但装修的只有60%，入住的则只有30%，商业配套依然是 难题。”徐先生说的显然是光华大道迫在眉睫的第三次校准———弥补商业配套和城市商务功能的不足，解决生活和就业。
加快补课，哑铃两端各有侧重
锦绣森邻开发商、上实发展成都公司总经理范海的观点 代表性：不能笼统地将光华大道表达为一个片区，实际上光华大道就是一个大哑铃，两端情况各不相同。“光华新城瞄准 次买房子的年轻人群体，但是光华大道西侧温江段的产品则更加丰富，它的 购买改善性住房的人群比例更大。”范海表示商业、商务城市功能的配套必不可少，这课早晚得补。
今天光华大道比拼的不是价格、环境，拼的是商业配套、城市资源。“哑铃”的温江段，天来国际广场整个开发规模为60多万平方米，其中商业面积就达到20万平方米。珠江新城还规划了80万平米 商业。而在光华大道光华新城片区，中铁西城同样投入重金开发商业，建筑面积超过70万平方米，它将是迄今为止成都城西 的城市综合体。
通过刚需楼盘增加人气，然后通过商业开发来填补城市配套的不足，在哑铃的两头用力，中间逐渐变粗。经过三次校准，光华大道的轮廓从来没有今天这般清晰。
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