[摘要] “近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。”某专家近日表示。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。
“近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。”某专家近日表示。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。
根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。
此份报告核心调研内容是当地2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量的比例，比如唐山这一比例只有7.6%。也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需要13年时间，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年时间。
除唐山外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大的城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等不顾 宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因就不难理解了。
以中山为例，4月份，中山迎来商品房新增量高峰，新增面积超过63万平方米，环比涨72%，其中92%为住宅新增量。“中山的问题就是供给量大，几乎 的大型开发商都在中山有项目，可是中山这么小的一个城市，哪里需要这么多商品房呢？”中原地产一位中山区负责人向记者表示。
也正因为此，中山市政府在去年底高调出台限价令后，几度暗自调高限价门槛，希望能够刺激更多成交来缓和供需矛盾。
再看昨天刚刚放出救市消息的扬州。截至4月末，扬州市区商品房月累计可售面积286.81万平方米，同比增长35.55%，其中商品住宅160.05万平方米，同比增长65.54%。4月末商品住宅可售房源总计11550套，其中120平方米以下面积的占比33%，近七成可售住宅为120平方米以上 物业或大户型。这也不难理解为什么扬州此次救市目标瞄准了精装修房和豪宅市场。
如果从周期来推算，目前扬州上市房源应该多数来自2010年左右拿地的项目。根据统计，扬州在2010年土地出让取得了爆发式增长，2010年扬州市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。实际住宅用地成交金额93.57亿元，同比增加43.05%。同年，扬州完成房地产开发完成 101.48亿元，同比增长80%。
而到了今年前4月，扬州商品房开发 增速仅为19.05%，商品房合同成交面积只有44.21万平方米，同比下降30.96%；其中商品住宅合同成交31.56万平方米，同比下降36.79%。以扬州2010年各类土地共成交408万平方米计算，即便忽略容积率问题，以目前扬州销售速度，将2010年出让土地全部消化掉的时间是37个月。
在上述种种压力面前，地方政府开始出手救市。无论扬州政策是否会被叫停，我们需要看到的是房地产 增速下降和成交量下滑对地方经济带来的实质性改变，以及地方政府随时可能出手的救市预期。
三四线风险大于一线城市
不过，业内人士坦言，在目前宏观调控大基调下，政府的微调政策对市场不会有本质上的拉动。过于依赖房地产业的结构性矛盾也不会短期内改善。
“相比于一线城市，我们感觉三四线楼市泡沫的风险需要高度关注，并有可能成为房地产企业的绞肉机。”一位房地产业内人士坦言。
从数据上看，三四线城市的结构性问题也已经十分明显。比如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量相当于广州的94%。连云港和南京相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已经是南京的117%。
“我们现在城市更新计划才刚刚起步，就遭遇到宏观调控。好比一道大餐，一线城市已经吃了很多了，我们还没上桌，饭局就散了。”一位东北地方 房企负责人这样解释三四线地方政府的无奈。
根据北京住建委的统计，截至5月14日，北京市新建商品住宅存量为79903套，自3月份底清理库存后至今，库存量共减少了10653套，日均消化218套。这是近年来本市商品房库存 出现减少迹象，但按照当前的销售速度，预计消化库存需要1年时间，开发商 压力并没有完全消除。
新建商品房库存主要是指新建商品房的当时的可售数字。一个时间段内，如果供应量大、销售少，就会出现库存上涨；如果供应量小、销售多，就会出现库存减少。这个反映实际可售房源及住房真实供求状况的数字是判断房地产市场行情的一个重要指标，影响市场预期。
在国家宏观调控的背景下，自2011年以来，本市新建商品库存整体一直是上涨的趋势，到今年年初，达到12万余套的高峰。这个数字按当时的销售速度，预计需要1年半的消化周期，而一般情况下，消化周期都在1年左右，市场销售火爆时，仅需8个月。据此数字及当时形势，有不少业内人士判断，今年本市房价将进入下降通道。不少开发商也明确，今年的主要任务是去库存，减缓拿地和开发节奏。
3月底，北京市住建委对全市新建商品住房库存进行了一次全面清理，将长期以来积累形成的3.3万套无效房源做了清除，以准确反映实际可售房源信息，为业内人士分析行情和居民家庭购房提供有效参考。清理后，全市可售住房为9.1万套。库存清理后，今年4月份，本市新建商品住宅新增供应量为4233套，同比去年同期下降了23.4%。而4月份商品住宅成交量为5688套，同比去年上涨了45.8%。4月市场整体的供销比是1比1.34，与去年相比下降，并呈现较快的下降趋势。
链家地产市场研究部陈雪认为，3月底至4月份新建商品房库存减少，主要与开发商缓入市，购房人观望情绪消除有关。但这种行情并不意味着开发商去库存压力完全解除，多个房企由于长期的低迷成交而积压库存量，短期内市场成交难有突破性增长，去库存压力仍然存在。以万科、保利、招商、金地四大房企为例，目前库存与年初相比，分别上涨了3.06%、7.38%、0.43%和2.9%。
另外，据北京市统计局公布，1至4月份，本市住宅施工面积为5868.8万平方米，同比增长19.6%。预计到2季度末及3季度上市旺季时，新增供应有集中上涨仍然是趋势，但是由于调控环境影响，市场成交的速度会慢于供应的速度，届时将会进入库存上涨的阶段，预计或将重超9万套。
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