[摘要] 对于很多地产商来说， 2012年将是为生存而战的一年。以前每来一次调控，就有人说房地产企业要洗牌，一批地产商要倒闭，说了多少年也没见倒闭几家。但2012年狼真的来了，一批中小地产商将以被并购、被收购甚至是破产的方式结束它们的企业生命。
对于很多地产商来说， 2012年将是为生存而战的一年。以前每来一次调控，就有人说房地产企业要洗牌，一批地产商要倒闭，说了多少年也没见倒闭几家。但2012年狼真的来了，一批中小地产商将以被并购、被收购甚至是破产的方式结束它们的企业生命。
有关楼市未来的五大猜想
Q1： 者会离场吗？联想者：兴茂集团营销总监陈巍
A：任何健康、有活力的商品市场，都并不排斥 行为甚至是投机行为的存在，只不过要看这种 或者说投机行为在整个市场中的地位。房地产市场要回归到持续、健康发展的道路上来，实际上就是要回归到真正消费者主导市场，多数人购房动机是基于满足自身的居住需求，而不是通过快进快出以盈利。未来的房地产市场，将会回归自住需求主导，但肯定还会有 者的身影，毕竟基于对不同城市、区域、产品价值判断的不同，人们会做出不同的 选择，不过更多的人可能是长期持有式 。
Q2：精装房会一统天下吗？
联想者：成都交大房产营销总监胥敏
A：楼市寒冬，也意味着开发商必须转型，更长远地思考行业的发展方向。从产业本身而言，随着国家对经济粗放增长模式的摈弃，绿色、环保、低碳将是政策面以及社会的共同要求。精装房相对毛坯房，更加节约能源，同时也能够更好地帮助购房者省时、省心，从欧美的经验看，精装取代毛坯房是大势所趋。在这一点，成都交大房产已经先行一步，其交大归谷项目不仅全精装，而且引入了空气质量优化及管理系统，真正坚持的是绿色健康标准。
Q3：越来越多开发商会成为物业持有商吗？
联想者：四川万宸地产营销总监辜友维
A：万达是中国目前持有物业规模 的开发商，而业界对于万科模式、万达模式孰优孰劣也素有争议。当出售物业 利润越来越低，不排除更多的开发商选择万达模式。当然，从持有的角度讲，更多的开发商将会选择商业地产，这考验的是开发商 岸价值、商业资源的把控能力。
Q4：二手房会超越一手房成为交易主体吗？
联想者：成都某二手房中介副总经理
A：从目前来看，一手房一直是成都房地产市场交易的主体，然而随着三环内土地资源的日益稀缺，二手房在房地产交易市场中的地位在进一步凸显。2010年成都主城区二手住宅成交429万平方米，这一成交量与一手房（商品住宅）成交面积比例达1：2。从目前国内的一线城市如北京、上海、深圳，二手房和一手房交易占比达到2：1甚至是3：1来看，二手房迟早会成为交易的主体，时间或许就是三五年。
Q5：商品房与保障房未来如何占比？
联想者：成都透明房产网主编秦衍
A：作为一种对商品房的补位，保障房的市场容量将越来越大，以北京为例，北京2011年国有建设用地供应计划，保障房用地占住宅用地的比重就超过五成。从满足民生需求的角度讲，政府加大保障房的投入力度本身就是对过去这一体系缺失的补课，长远看，必然会形成与商品房互为补充的“双轨制”住房供应模式。华西都市报记者肖建
资金铰索下颤抖的房地产
六成企业“缺钱”，房地产资金链十几年来从未如此紧张
2012是地产“洗牌年”，行业并购将成为常态
浙江 房产企业——绿城就一直被“被收购”、“破产”等传闻包围，去年11月2日凌晨，绿城集团董事长宋卫平甚至被迫连夜撰写“千字文”，以回应传言，并称“绿城目前一切尚好”。尽管绿城董事长宋卫平对于这个“冷幽默”式的谣言付之一笑，但字里行间“尽人力，听天命”之类的措辞依稀勾勒出了这名明星开发商在楼市调控深秋之际的悲壮身影。
事实上，从2011年下半年开始，大部分企业就已经感受到资金的压力。数据显示，入选的30强房地产企业，平均负债率为70.22%，只有3家在35%-60%的安全线以内。去年12月，中坤集团董事长黄怒波就公开对媒体表示，“房地产资金链十几年来从未如此紧张过，”黄怒波预计，2012年将出现行业洗牌，“中小开发商肯定要退出去的，大企业也会死掉一些。”有经济专家据此测算，2012年近六成企业有资金的缺口，这决定了2012年是行业分化和整合的一年。
洗牌并购：一场“大鱼吃小鱼”的资本游戏
在低迷的市场和紧绷的资金链双重作用下，开发商间的股权转让在资本市场上已是屡见不鲜。北京金融资产交易所网站显示，海南金萃房地产开发有限公司35%股权在该所挂牌转让，转让方为持有海南金萃50%股权的海南建信 管理股份有限公司。在2010年，海南金萃主营业务收入为0，利润总额为-115.67万元，净利润为-120.65万元。
一些上市公司在近期也纷纷剥离地产业务。此前，中恒集团宣布，以5.46亿元转让旗下房地产业务，武汉控股将现有房地产业务置出，铜峰电子拟出售持有的铜陵中泰地产有限公司全部股权。另外，国资委要求央企突出主业，包括东方航空在内的央企也着手转让房地产资产。
分析人士指出，虽然会有不少企业将在这一波洗牌中消失，但与以往不同的是，企业虽然倒下了，楼盘却并不会像以前那样成为烂尾工程。行业洗牌的过程将是一个并购的过程，对处于食物链顶端的大型开发商来说，并购将为其低价拿地或在建工程、迅速拓展开发区域、提高资金周转带来极大便利。近年来，地产“龙头”万科一直通过并购的方式拿地。从2005年到如今，万科已耗资数百亿完成百余起收购。通过并购、合作来扩大业务，是万科近年降低土地成本的惯用策略，其目的一是通过并购进入之前没有开展业务的地区，实现其战略地域布局；二是通过收购成品项目或成熟土地，节省开发时间，从而降低成本。
血战：“死道友，勿死贫道”？
虽然生存环境 恶劣，但甘愿丢牌认输的开发商毕竟是少数，多数依然在咬牙苦挺。在继发表“千字文”之后，绿城集团董事长宋卫平公开表示，若无路可走，就 到底。他甚至公开了接下来的计划，首先，努力做销售，把房子卖出去；第二，腾挪掉几个项目； 后，如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底， 的房子都卖完，以后就不再做房地产了。
在过去的“10年”里，中国地产业一直在延续一种粗放型的开发模式，开发商的利润主要靠土地 。调控之后的房地产利润将和其他行业一样，会以开发价值的增长为主。尽管以后机会性的土地 还会有，但是靠土地 获取利润就不能当做常态了，只能作为一种机会。在持续十年的暴利时代宣告寿终正寝后，开发商们终于开始正视自己的生存问题。“死道友，勿死贫道”，弱市之下，一场轰轰烈烈的价格战拉开了帷幕。
继海悦汇城、时代晶科名苑等南延线楼盘集体 “裸奔”之后，新近开盘的首创万卷山，更是以不足5000元/平方米的均价，一举击穿“中产城东”底线……如今，这场愈演愈烈的价格战火甚至蔓延到了 住宅产业，某楼盘不久前推出的起价房仅6800元/平方米，而在此之前，它还是区域内有名的“万元楼”标杆。对此，记者曾询问某相熟楼盘的营销总监，那么大的降幅，就不怕老业主反弹？该总监回答得很干脆，“现在是生与死的问题，哪个还顾得上老业主哦。”一语道破天机！
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