我国的保障房建设工作或需要借鉴美国先进经验

中国经济时报  2012-03-29 09:57

[摘要] 美国的保障房在建之前，已经很清楚是给哪一个目标群体建的。而我们还没有完全确立一个统一的分配标准。

保障房是分配给谁的

美国的保障房在建之前，已经很清楚是给哪一个目标群体建的。而我们还没有完全确立一个统一的分配标准。

中国经济时报：目前美国保障房分配是一种什么样的机制？我国应有哪些借鉴？

马秀莲：美国的保障房在建之前，已经很清楚是给哪一个目标群体建的。也就是说，在美国不同的地区（通常是一个都市区），都有不同的地区中等收入（AMI），这由联邦根据普查数据确定。建出来的房子是给当地中等收入80%、50%，还是30%以下的群体，这一点 清楚。比如美国上世纪60年代曾采用房贷利息补助方式，鼓励开发商建保障房，目标对象是地区中等收入水平80%以下的家庭。目前，美国政府并不是直接参与保障房建设，相当一部分都由非盈利组织来建，但是政府会投入大量资金予以支持，例如政府可能会提供50年的无利息贷款或补贴很多钱。

反观我国的保障房，与美国相比存在着以下不足。首先，我们的保障房是分配给谁的，在建之前并不清楚。其中一个重要原因是我们还没有完全确立一个统一的分配标准。在美国，由于其市场经济已经 成熟，分配的标准是AMI。我们的市场经济还没有完全成熟，虽然目前的经济适用房和廉租房是按收入标准，但收入并不是 的分配标准。

其次，如果以收入来分配，那么了解居民收入情况是 基本的。但是我们没有像美国那样用AMI来衡量的机制，只是一个很笼统的年收入在多少以下，还不清楚多少人在此之下，而且很少考虑到地区差异，政策经常是“一刀切”，另外我国政府部门所掌握的居民收入和居民的实际收入往往有很大不同。

再次，相关基础数据的缺失。比如完整统一的家庭住房信息、当地的物价水平如何、保障房预计会有多大的需求量等等，这些数据在我国几乎还是一个空白。基础数据的缺失给我国保障房带来了很大挑战。

后，相关法律的滞后。在美国，收入的核实、保障房的分配、租户和房东的权利义务以及退出机制等等，都有明确、详尽的法律规定作为保障。美国从20世纪30年代开始建公共住房时，就有了住房法。之后，每出台新的住房保障政策，就对住房法进行补充和修改，以保障政策的实施。

“保障”和“房”之间如何实现平衡

保障房也是房，是房质量就应该有保障，而且要把它当成社区，而不仅仅是房，是社区就得有完善的基础设施。

中国经济时报：有人曾提出，在政府资金有限的条件下，经适房、廉租房不必建得太好，配套设施也不必太完善，不必每套房都建成几室几厅，可以多建一些大量简单的廉租房，有公共厨房、公共洗手间即可，而应该扩大受惠面。对此，您认为我国的保障房如何才能在“保障”和“房”之间取得平衡？

马秀莲：我觉得那些认为“保障房不必建太好、配套设施也不必太完善”的观点值得商榷。首先保障房也是房，是房质量就应该有保障，而且要把它当成社区，而不仅仅是房，是社区就得有完善的基础设施。保障房住的都是低收入者，钱本来就不多，如果配套设施再不完善， 、医疗、购物再不方便，那么这个地方住起来会很不方便，也很容易破败。应该说，质量越好、配套设施越完善，其维修成本越低，反之亦然。

美国现在的做法是，保障房 和中产 住的商品房一样好，把它建在商品房中，从外表上 看不出来，而不像以前那样公共住房成为一种耻辱的身份印记——住公共住房的是穷人，住商品房的是富人。

从美国的经验来看，在“保障”、“房”之外，还有，“社区”，三个概念需要一起考虑。我国的保障房建设，尤其是公租房建设刚刚起步，一下子要达到美国那样的标准有难度，但应朝着这个方向努力。关于“建一些大量简单的廉租房，有公共厨房、公共洗手间即可，从而扩大受惠面”的建议，初衷是好的，但是只能作为过渡时期政策。

我个人觉得 的办法是，保障房质量应该不低于社会的平均水平或者应该更好一些，配套设施要完善，但是从保障的角度出发，面积可以小一些。

沪今年保障房贷款增量要不低于住房开发贷60%

北京：将发行60亿元保障房中期票据利率为5.2%

上海今年保障房贷款增量不低于住房开发贷60%

苏州4月预计推3幅保障房用地 总面积逾15万平