[摘要] 我们在2011年四季度强烈推荐地产股，明确提示政策面已经到达“严厉顶”并将逐渐放松，坚定认为地产股将有 。2012年及时提示了政策面和基本面的积极变化。其中，变化和坚持的逻辑主线在于政策面与基本面两条主线的变化趋势及其相互影响。
基本面不悲观
中国证券报：房地产板块2012年以来表现突出，这是基于哪几方面原因？
孙建平：我们在2011年四季度强烈推荐地产股，明确提示政策面已经到达“严厉顶”并将逐渐放松，坚定认为地产股将有 。2012年及时提示了政策面和基本面的积极变化。其中，变化和坚持的逻辑主线在于政策面与基本面两条主线的变化趋势及其相互影响。
陈聪：我认为2012年地产股表现突出，既不是因为政策预期放松，也不是因为基本面突然回暖，而是行业政策即将完成顶层设计。
赵强：我觉得主要有四个方面的原因。首先是政策面的微调。一些地方政府在自身的权限范围内，对自住需求、普通住宅的购买给予了契税优惠等刺激。这向市场发出了政策面松动的预期信号。虽然芜湖和上海的政策后来被暂停或未执行，但对首套、自住需求的扶持基调基本确立。其次，货币政策的拐点也隐约出现。央行两次下调准备金率，标志着货币政策至少不会再紧，而四大行放松首套房贷及 开发商的贷款，更是确立了房地产信贷政策的适度微调。由于房地产与货币政策有较为明显的相关性，因此市场情绪发生了快速改变。第三，楼市本身也有复苏迹象。去年四季度，一些楼盘出现大幅 的迹象，吸引了一些潜在购房者重新进入市场挑选目标。从时间上看，连续两年的调控，使得未释放的刚性需求已经有所积累，所以市场上一些先知先觉的 者对楼市的止跌复苏产生了乐观预期。 后，地产股经过长期的下跌调整，股价较重估净资产大幅折价，表现市场的预期过于悲观。而前面三个因素，为悲观预期的调整提供了理由和依据。
行业政策寻求平衡
中国证券报：不少 者预计今年房地产行业政策会有所松动，对此怎么看？
孙建平：我们在2012年房地产行业 策略报告《平衡再生》中，通过分析提出2012年政策局部放松的路径将是：货币信贷实际宽松—地方政府行业政策松动—政府行业政策局部放松。其中， 、第二个环节已经证实：货币信贷边际改善，利率趋势性下行；地方政府在提高普通住宅标准、提高公积金贷款额度等方面放松政策调控。
陈聪：我们不预测是否会放松政策，因为这样的问题在我们看来不存在。我们相信，政策不再是放松—收紧—放松这样的波浪式起伏，而是对该严格控制的继续加大控制，对应该保护的供给和需求加大鼓励的力度。这就叫深化差别化住房政策。
赵强：今年的房地产政策与宏观调控政策一样，都将进入适度微调、适度放松的阶段。去年，由于通胀高企， 调控的压力比较大，所以一些政策偏于严厉，在操作层面也从严。其结果是经济回落的速度比较快，对地方政府形成了较大压力。今年房地产政策可能出现微调，对于以首套房为主的刚性需求，将加大扶持的力度。所以，今年的楼市将是真正的刚需年。但是，限购政策将继续维持，放松取消的可能性几乎没有，争议较大的可能是对二套房的限贷问题。我认为政府将根据经济和楼市的状况相机决策。
中国证券报： 近一些地方政府的地产放松动作屡屡被叫停，是不是意味着 层面对地产政策的放松仍存有顾虑？
陈聪：我们看到，地方政策只要符合差别化意图，就一定会得到 的支持和推广。例如降低首套房贷的利率、扩大普通住宅认定标准、提高公积金贷款额度、资金层面支持普通住宅开发企业扩大供给。只要是不符合这一意图的，就可能被叫停，比如放开二套房限购。所以，我们认为未来会有进一步鼓励自住的政策，也会继续坚持一些遏止投机 的政策——具体是什么并不重要。
赵强：在政策方面， 与地方政府的立场和视角始终存在差异。所以，政策的反复在所难免，芜湖和上海的叫停便是说明。但是，我们相信， 和地方一定会找到一个平衡点。
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