[摘要] 记者在采访中了解到，长沙跑路的开发商均为中小开发商，当地大型国企房地产企业，以及中海、保利等全国性大型房企所开发楼盘，运作皆相对正常。
跑路开发商都有一个共同特点，资金链紧张，在遭遇楼市调控后资金链断裂。同时，“黑盖子”被揭开后后均发现跑路开发商有上千万到数亿元不等的民间高息融资。
“跑路的开发商，都存在一个致命的问题——缺钱。”长沙一位资深房地产业人士告诉记者，去年银根紧缩，开发商只能在当地商业银行获少量贷款，不得已大量举借民间高利贷，民间借贷多要求开发商以房产做抵押。
据透露，长沙的民间借贷的利息一般在月息3%-5%之间，多则高达10%甚至更高，而当地银行贷款的月息只有0.7%。
民间融资的到期期限通常只有1年，就房地产开发来说，1年时间几乎无法达到预售的条件，在楼盘还未销售时就要面对高额贷款到期的压力。
为了腾挪资金，当地开发商也使尽浑身解数。据了解，由于借贷需要抵押，很多开发商拆东墙补西墙，在开发一处楼盘的同时买了另一块地，作为抵押物。
在东方航标事件中，这家楼盘事发前一切正常，但业主们一夜之间发现开发商失踪了。随后，有关方面通过调查发现，因资金压力过大，在多处贷款无望后，这家公司的董事长竟然瞒着公司实际控制人，进行非法集资，额度高达数亿元。
“在我看来，一些中小开发商资金链断裂出事几乎是必然的。”长沙农行一位信贷主管告诉记者，房地产开发总体上门槛其实很低，只要通过各种门路拿到了地，然后再贷款或者民间融资借到钱，就能上马一个楼盘了。
长沙从2006年左右开始，商品房供应量 ，而销量也由2006年的690万平方米，超常规地猛增至2010年的2140万平方米，市场一片繁荣。销量和供应量的增长过快，造成本地一些根本没有房地产经验的实业公司和社会资金也纷纷杀入房地产行业。一些开发商根本就没有应对房地产市场波动风险预防机制和资金实力。
“在楼市上涨的时候，再差的开发商的楼盘都有人买，都能很快回笼资金。”上述长沙农行人士说，从前年10月份国家实行地产调控以来，房地产行业不振，发展缓慢，大量楼盘滞销，空房库存不断创下新高，加之国家信贷规模缩小，银行银根收紧，在双向夹击之下，开发商资金日益趋紧。中小楼盘的开发商由于缺乏经验，未能及时在营销策略上作出调整，导致回款不及时，资金链断裂，不得不“逃债”或外出融资。
记者前往长沙市公安局岳麓分局采访了解麓山里佳园的相关情况时，该局经侦大队一位汪姓警官称，跑路的开发商都是资金链出现问题。一房多卖的案件曾多次遇到，诈骗的嫌疑 大。当然， 终还要把各方报案资料进行整合、调查、找到法人代表，才能决定案件性质与解决方案。
偿债高峰成中小房企头上利剑
中小房地开发商资金普遍吃紧，世联地产(14.60,-0.20,-1.35%)(微博)的一份研究报告指出，今年 季度将是房地产企业的债务偿付密集时期。房地产企业迫切需要偿还的银行贷款、信托、私募、民间借贷和海外发行债等债务合计超过1万亿元。通过这些渠道进行的融资基本都要支付高额的利息。
世联地产的该报告称，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是 考验房地产企业短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房地产企业首先要归还的债务。国泰君安证券的相关研究报告提供的数据也显示，2012年总到期债务规模1758亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。 信托兑付高峰将出现在今年3月。不难看出，房地产企业的偿债压力巨大。
就信托债务而言，到期高峰正在今年7月，有超过500亿元的信托债务将到期。房地产信托的利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用，融资成本超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%，远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的，房地产企业多数面临着经营性现金不足的困境。
随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期内行业平均有5%的资金富余，但是如果2012年的行业交易量延续前一年的趋势，行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口，六成企业将面临这种威胁，四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口。
万科集团总裁郁亮此前曾对外表示，企业现在已是“冬天模式”，“现金为 、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”成为房产商的5大过冬策略。大房企尚且如此，“体质较弱”的中小开发商生存状态可想而知。
惠誉国际近日一份中国2012年的房地产报告指出，中国房地产业在今年将面临调控仍将趋紧、增速放缓、利润压力增大的局面。小型房地产开发商将受到挤压，房地产商的两极分化将持续。
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