[摘要] 行业严冬已至，在严厉的调控政策不断发酵和行业洗牌逐渐显露峥嵘之时，房企们应该静下心来去审视其财务安全性。为此，本报选取了万科[简介 新动态]、恒大地产[简介 新动态]、碧桂园[简介 新动态]、保利地产、金地、招商地产、华侨城[ 新消息 价格 户型 点评]、中海地产、龙湖地产、 中国这10
行业严冬已至，在严厉的调控政策不断发酵和行业洗牌逐渐显露峥嵘之时，房企们应该静下心来去审视其财务安全性。为此，本报选取了万科[简介 新动态]、恒大地产[简介 新动态]、碧桂园[简介 新动态]、保利地产、金地、招商地产、华侨城[ 新消息价格户型点评]、中海地产、龙湖地产、 中国这10家房企，来为其进行系统全面的打分。打分指标包括短期风险头寸、现金比率、流动比率、净负债率、低谷存量资产周转率和扩张倾向。
综合打分后，碧桂园位列第7名。由于其仅有77亿元的货币资金，使得碧桂园在现金比率指标项上只能在10家房企中排名倒数 。而如果开工量巨大，回笼资金不畅，则可能进一步导致其相关数据的进一步恶化。而碧桂园希望借助业务链条多元化、产品线多元化和地域多元化，来改善自身应对寒冬的风险系数。
碧桂园多元化过冬
超额达成销售目标，进军海外，新一年的碧桂园控股有限公司（碧桂园，2007.HK）踌躇满志。在调控 严厉的2011年，碧桂园完成了432亿元的合约销售额，不仅打破了众多券商对其目标过于激进的质疑，也成为为数不多的超额完成销售目标的房企。
虽然如此，但包括花旗、渣打在内的众多国际投行对其今年的情况却持着悲观态度。在这些看空者的眼中，过去一年强劲的销售可能会让碧桂园在未来时段内后继乏力，加上市场继续低迷以及同质性产品的 竞争压力，碧桂园在这个行业冬天可能会比较难熬。
针对国内的房地产市场行情，碧桂园正在通过业务链条多元化、产品线多元化和地域多元化，来改善自身应对寒冬的风险系数，走出潜在的业绩滑坡阴霾。
销售看淡财务无忧
2011年是碧桂园总裁莫斌完整“执政”的 个年份，无论内部标准如何，外界衡量这位工程师出身的总裁的 个指标就是能否完成销售指标。他做到了——在极为不利的市场环境下，碧桂园“涉险过关”。
但包括辉立证券在内的券商分析人士认为430亿元销售额的这一目标过于激进，甚至会对公司产生不良影响。
1月份以来，花旗、渣打、中银国际等投行、券商纷纷给碧桂园“降级处理”，认为其前景堪忧。花旗认为，碧桂园今年合同销售额继续上升的空间有限，因为碧桂园的物业主要针对大众市场，这种类型的物业在市场向下时受到较大的影响。渣打和中银国际的分析师也补充认为，随着更为 的保障房陆续落成，公司销量和售价的削弱将会成为一个巨大的挑战。
此外，碧桂园在走出华南之后，异地扩张的政府沟通成本、管理半径以及地价高企等问题也是其必须面对的新难题，这些都会在未来对碧桂园“量贩式开发”的模式产生不利影响，继而影响销售。
像碧桂园这样“走量”为主的企业，销售金额不仅是其业绩的保障，更是其融资的倚仗。在2010年和2011年，碧桂园1年时间内连续3次发行高成本的海外债，共计融得资金18.5亿美元。一位香港券商就曾指出，碧桂园融资的主要手段是发海外债，其前几次发债之所以能够获得投行及 者的认可，稳定增长的年销售金额是一个重要的先决条件。
2011年靓丽的销售业绩为碧桂园带来了海外发债的有利条件，然而，如果碧桂园未来的销售业绩下滑，将会对其融资前景产生极为不利的影响。
不过从短期来看，碧桂园的财务尚处于理想状态。截至2011年中期，碧桂园账面上有274.73亿元的总负债，其中银行贷款120.5亿元，而一年内需要偿还的有49.42亿元。此外，包括土地款在内的资本承担规模达到197.38亿元。按照目前碧桂园包括受限制现金在内的 资金规模122.01亿元以及超过400亿元的年销售额来衡量，应付未来一段时间的负债和资金支出并不困难。
实际上，国际评级机构标准普尔就曾在报告中分析道，假设2012年房地产销售额较2011年再降低10%，碧桂园的到期债务及需要缴交的土地出让金总和也只占2012年碧桂园总销售金额的比例不到15%。该项数据在中国 房地产企业中高居第2位，使得碧桂园成为跻身标准普尔评级前5位的内地房地产企业。
“不过，从长期来看，碧桂园的负债率有不断上升的势头，这种 空间的不断缩小将在一定程度上压缩其未来拓展的余地。”中航证券 地产分析员杜丽虹指出。
多元过冬之术
尽管碧桂园坚称对市场和自身抱有信心，但同时，其也承认房地产行业的冬天将会 寒冷。莫斌曾用“形势严峻”四字来概括其对市场走势的判断。
目前来看，碧桂园应对寒冬的法宝主要是其“低价策略”和“城郊布局”。
2011年，在很多强势房企都无法达成销售目标的情况下，碧桂园居然完成了一度被分析人士认为不可能达标的430亿元销售目标， 为重要的原因就是其“以价换量”的销售策略。
去年由大型房企掀起的首轮 潮中，碧桂园充当了急先锋的角色，其广州项目开盘价格比之前降低了15%，这种战术迅速在其项目中展开，并保证了全年存货的快速去化。
归根结底，这种“像卖白菜一样卖房子”的背后，是公司土地储备和严格管控下的极度成本压缩。
“对有的开发商而言，低价销售可能是面对政策、市场压力时回笼资金的策略，而碧桂园则视其为发展战略。”碧桂园董事局主席杨国强便曾向媒体表示。
而不走核心城市和城市核心的二三四线城郊布局策略让碧桂园能够 限度地躲避限购政策。据券商统计，碧桂园5524万平方米的土地储备中，80%都位于三线城市，几乎是 龙头地产商中受到政策冲击 小的一个。
因此，碧桂园能够在多大程度上顺利过冬，将取决于其进一步 的空间和政策强度波及二三四线城郊的时间。
仔细观察可以发现，在地产市场高峰时期，碧桂园高周转的 并不明显。杜丽虹研究指出，2010年万科存量资产周转率达到0.79倍，保利地产为0.74倍，恒大地产在0.8倍以上，碧桂园周转速度维持在0.5倍水平。同为大众型地产商，碧桂园的周转率慢于万科、保利地产等公司。
其实，快产快销一贯是碧桂园的风格，但由于其多是超级大盘，又是慢慢滚动开发，造成其周转率不可能达到很高。然而到了行业低谷时期，那些“快公司”周转率开始下降时，碧桂园仍然能够保持着稳定的周转速度，也就保证了其现金流、业绩和财务的安全稳健。
另外，碧桂园也正在将其业务链条不断延伸，从产品设计、建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉足，无怪乎业内人士称其为“全产业链利润的吞噬者”。
而公司麾下这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平方米，如此庞大的建筑项目也便于其实现规模化复制以及降低采购成本，并成为过冬的利器之一。
而且，这个以往主打刚性需求的房企，其产品线也更加丰富起来， 产品所占的比例在慢慢加大，比如“钻石墅”等产品线已经开花。同时，如十里银滩、海南椰城等旅游度假产品也悄然成为碧桂园的另一拳头产品。
这种延伸的势头甚至已经跨出了国境海外。去年12月23日，碧桂园宣布与马来西亚一家房地产公司设立合营公司，以开发马来西亚的地产项目，这也是这家中国民营地产商 涉足海外地产 。
尽管由于这次 金额较小而难以估量其影响，但碧桂园在行业寒冬下仍有余暇将眼光投向海外，也证明了其地域多元化的路径选择。
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